上海力推G60科创走廊 盘活存量工业用地

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从世界上最大的城市产业走廊到中国第一个“互联网+科技园区”和上海物联网核心产业基地，上海松江区正沿着一条串联上海、杭州和嘉兴的g60高速公路，努力打造上海西南部的科技创新走廊——g60上海松江科技创新走廊(以下简称“G60科技创新走廊”)。

很荣幸。在国务院公布的2016年供给侧结构改革的先进案例中，它被列入了记录。受到政府的高度重视，上海市松江区政府将其列为发展战略，希望在松江建设一个集总部R&D、高端制造业、服务集成、商务和现代物流为一体的产业示范区，推动中国制造业向“中国制造”迈进。

就工业地产的发展而言，这是机遇的开始。始于重庆的开发商协鑫集团就是其中之一。5月31日，在g60科技创新走廊“正泰启迪智能电力港”(以下简称“智能电力港”)项目奠基仪式上，参与该项目的协鑫董事长吴旭向《时代周刊》表示，希望该项目成为未来的样板，辐射全中国。

更为关键的是，吴旭呼吁合作伙伴清华蒂奇(以下简称“蒂奇”)和蒂奇协鑫在松江设立总部，加强公司在长三角地区的发展。“这是我们送给上海的一份重要礼物。”他说。

两年前的6月10日，吴旭送了一份礼物给工业地产领域。协鑫60%以上的资产与蒂奇资产进行了重组，成立了蒂奇协鑫，负责科技工业园的投资和运营。然而，这种不透明的信息使得外界很难对工业地产的发展模式有一个清晰的印象，从而启发合作与信任。

事实上，工业地产是吴旭地产王国的一个重要棋子。早在五年前，协鑫就拓展了整个产业链的工业地产开发业务。现在，开导协鑫是承接工业地产发展的重要平台。自两年前成立以来，“智能港”项目是蒂奇协鑫在上海的第一个项目，该项目还涉及与蒂奇和另一个重要合作伙伴正泰集团(以下简称“正泰”)的许多联系。

现有工业用地的再生

“智能电力港”的诞生得益于上海松江工业转型发展背景下的现有土地的振兴。该项目也是上海松江首个剩余土地创新开发、改造和升级示范园区。

g60科技走廊的发展迫在眉睫，解决土地供应短板问题也是本课题的意义所在。根据上海市《振兴现有工业用地实施办法》(2016年第22号)的相关规定，剩余土地可转让给园区开发平台。

换句话说，有限的土地资源无疑将有利于高端新兴产业、先进制造业和高附加值企业。正泰，这是众所周知的地区，是在这一前提下的青睐。上海松江区委书记程相民肯定正泰是光伏智能领域的龙头企业。

正泰将大举投资“智能电力港”。今后，这个项目将投资200亿元。为了使未来的“智能电力港”成为五大产业集群:智能电力、工业自动化信息化、清洁能源与环保节能、智能制造与高端设备、智能商务与智能家居。

"正泰也一直试图充分利用剩余的土地."据正泰副总裁陈回忆，时代周刊记者回忆，在上海松江区政府的牵线搭桥下，“智能动力港”项目迎来了合作伙伴的启蒙——全球最大的单一大学科技园——清华科技园的开发与运营。

“2017年1月11日，郑泰董事长南存辉与蒂奇总统魏源向上海市松江区政府汇报了该项目，并在两个月内签署了合作协议。”陈对说道。启蒙协会也在同一时期加入，并负责公园的未来发展和建设。

三方已经为“智能电力港”的发展迈出了基本步伐。据《时代周刊》记者了解，该项目总用地面积为1350亩，未来将分三个阶段开发，包括现有工厂的升级改造和新地块的开发。这是一个五年发展规划:地块一期计划于2019年3月30日开放，其余两期计划分别于2020年12月30日和2022年6月30日开放。

按照既定目标，园区将规划建设以“街道”为核心特色的“高端智力创造、总部经济、科技创新平台、人文生态社区”的3+1工业园区，建设由科技创新智慧走廊、水系脉络、生态绿岛组成的“三位一体”科技创新板块。其中，郑泰总部+蒂奇广场+城市产业综合体+科创之家+体育公园+科创之心形成了一个新的综合性产业生态园区。

三方共赢的探索

规划已经完成，三方已经对各自的工作进行了区分。

三方共同出资的郑泰蒂奇(上海)科技发展有限公司被确定为该项目的运营主体。来自蒂奇协鑫的高建清是新公司的总经理。包括他在内的七人管理结构包括正泰三人、蒂奇协鑫三人，其中一人还处于启发和启发协鑫的位置。

正泰和蒂奇提供了大量的行业介绍。《启蒙信》实质上是将物理空的建设与工业的登陆结合在一起。

"选择一个好伴侣仍然比选择一个好妻子困难。"那天吴旭感叹着。作为一个工业地产，引进产业是必不可少的，这也是许多工业地产开发商在实践中的一个缺点。协鑫的经验是引入战略层面，走“1+1 > 2”之路。

启蒙的优势在于科技产业。据魏源介绍，启蒙运动在科技产业、科技金融和科技园区方面具有很强的优势。

此前，吴旭解释了引进启示的原因:一是清华品牌和清华校友资源；二是有成熟的科技创新企业孵化体系；第三，融资的便利性。这一次，再婚利用了正泰，三方都对未来的发展充满信心。目前，“智能电力港”项目在工业引进方面也收到了好消息。十家试验区企业签订了落户合同。

对于启发协鑫来说，建设工业地产具有协鑫积累的遗传优势。协鑫是中国最早涉足工业地产的开发商之一。其路径不同于大多数工业地产开发商或运营商:在新城市化和产业升级的方向上，其商业模式面向城市更新和第四产业运营。

协鑫执行副总裁曹治东今年年初接受媒体采访时表示:“我们(协鑫迪达)是一个受工商驱动的综合体。简单地说，工业项目和商业项目是主要目标，住房是这些项目的一部分。”

当然，蒂奇协鑫也出口建设和运营，而蒂奇协鑫不占土地的“智能电力港”项目就是一个典型代表。至于这种轻资产模式是否会成为开德谢欣未来在上海发展的主要方式，吴旭拒绝了《时代周刊》记者的进一步采访，并表示今后会在开德谢欣找到一个具体的对应方进行进一步解释。

据《泰晤士报》记者报道，尽管老板本人保持低调，但在过去的两年里，迪迪埃·谢欣取得了很大的进步。蒂奇协鑫成立之初，围绕“科技城投资发展”和“产业运营服务”，五年内打造了市值1000亿、销售额1000亿的“双亿”上市平台，力争成为全球首家科技园开发商。

目前，蒂奇协鑫已在20个城市布局，40多个项目正在建设中，开发面积达数千万平方米。在北京、青岛、深圳、上海、天津、重庆、苏州、宁波等地和海外市场，青岛科技园、深圳科技园、天津科技园、马来西亚吉隆坡中创产业创新中心等项目相继建成。

据《时代周刊》记者报道，目前，蒂奇协鑫已经形成了四条战略产品线:一是工业新城和科技高地是建设具有区域创新中心的科技城的主线；第二是在城市的中央情报区聚集总部、复合生产、住宅和商业，以及一个科学园；第三个是中创谷的科技空室、共享办公室和城市创新创业基地；第四，是一个具有产业集聚、特色发展、生产生活生态区的科技型城镇。

启蒙协会的发展也得到了启蒙运动的认可。目前，蒂奇协鑫已成为蒂奇控股推进大集团模式的直属企业，科技城、科技产业、科技金融“三位一体”模式的直接实践者，清华大学在全国15个创新产业基地的投资者和运营者。