楼市资金面趋紧 全国房价涨幅或继续下行

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目前，一线城市和一些热点城市的房价已经明显降温，而四线城市原本火热的房价也因为缺乏后劲而逐渐降温。预计第四季度个人住房贷款余额将出现微弱增长，同比增速也将继续下降。

“作为资本密集型产业，房地产业对资本的依赖性很强，资本的变化将直接影响房地产市场。”昨日，益居研究所研究员赖勤在接受《证券日报》采访时表示，今年以来，随着房地产市场调整的深化，房地产市场的资金明显呈现出收紧趋势。

从居民购买杠杆角度看，根据央行发布的2017年第三季度金融机构贷款投资最新统计报告，截至9月底，个人住房贷款余额为21.1万亿元，同比增长26.2%，分别比上季度和去年同期下降4.6个百分点和7.20个百分点。事实上，今年以来，个人住房贷款余额同比增速已经进入下行通道。

赖勤表示，一线城市和一些热点城市的房价已经明显降温，而之前火爆的四线城市由于缺乏后劲，房价也呈现出逐渐降温的趋势。预计第四季度个人住房贷款余额将出现微弱增长，同比增速也将继续下降。

事实上，通过比较全国购房杠杆率与70个城市房价指数的季度环比趋势，发现房价与购房杠杆率之间存在正相关关系。例如，自2015年3月以来，居民购房杠杆率和房价指数同时大幅上升。房价指数在2016年第三季度见顶，居民购房的杠杆率在2017年第一季度见顶；今年3月以来，在“城市驱动”的楼市调控政策影响下，热点城市进一步收紧信贷政策，居民购房杠杆率也持续下降。

在业内人士看来，随着居民购房杠杆率的进一步下降，全国房价涨幅将继续下降。

此外，首套房贷利率上升、房地产开发企业的到位资金、全国银行间同业拆借市场的月加权平均利率等因素也对目前房地产市场的资金紧缩产生了一定的影响。

数据显示，中国第一套房平均利率在2011年底达到7.62%的峰值，在2016年第三季度降至4.41%的底部，随后触底反弹，这一上升趋势持续至今。截至第三季度末，中国首套房平均利率为5.22%，分别比上季度和去年同期高0.33和0.81个百分点。

“考虑到金融秩序的持续整顿、对非法资金的打击以及金融去杠杆化，预计中国第一套房的平均利率在一段时间内仍将上升。”赖琴说。

最后，让我们来看看房地产开发企业的就地资金。截至第三季度末，房地产开发企业到位资金同比增长2.1%，分别比上季度和去年同期下降8.9和13.3个百分点。梳理后发现，房地产开发企业资金到位同比增速在2016年第二季度达到阶段性高点后，进入下行通道，且下行趋势持续至今。

“随着一、二线城市和三、四线城市销售额的连续下降，预计未来房地产开发企业的同比增长率将继续下降。”赖勤对《证券日报》表示，总体而言，第四季度金融环境将略有收紧。