楼市的重磅炸弹——“共有产权房”来了！北漂帝都买房梦不远了？

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“住房和城乡建设部的领导一定非常喜欢股票交易——“共有房产”就像股票一样。如果他们持有“部分股份”的房子，他们可以充分享受“大股东的权利”，并获得使用权的房子。”北票人终于可以花少量的钱在皇城买房子了。"

如果说上个月广州的出租和出售权以及上海的出租和不出售权没有给人们带来一丝兴奋的话，那么昨天，北京住房和城乡建设部公布了共有产权住房，这可以说是对那些想买房子但买不起的人的一记强心针。

就在昨天，北京市住房和城乡建设部发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并公开征求公众意见。根据《办法》，共有房产将取代自住住房，各区30%的住房必须分配给新北京人。市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，共有产权住房是对原有自住商品房政策的进一步调整、优化、升级和规范，将进一步提高建设质量、管理水平和供应规模。

我们对这项政策了解多少？这项政策似乎让每个人都觉得我买得起房子。

1.什么是共有房产？

所谓共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同等区位和质量的商品房价格水平，使用权和处置权受到限制，政府和购买者按份分享产权的政策性商品房。

简单地说，政府想降低买房的压力和价格，但作为交换，政府需要与你分享这栋房子的产权。该房屋的使用权完全属于买方，以满足家庭自治的需要。

根据媒体编制的共有房产政策要点，首先，全面了解该政策的要点:

首先，新房新方法和旧房旧方法以销售为时间节点。

第二，每个区30%的房子应该分配给新北京人。在重点功能区和工业园区，还将有人才共享物业项目。

第三，单身人士必须年满30岁才能申请。

第四，有房屋转让记录的家庭不能再购买共有产权的房屋。如果你离婚了，你需要在3年后申请。有违法建筑不改正的，不得申请共有房产。

第五，申请自住住房不再在市住房建设委员会的平台上。取而代之的是，它被更改为地区注册、地区监管和彩票以及地区优先级组顺序。

第六，如果你选择了一所房子，不想要两次或更多次，不要在3年内申请。

第七，根据摇号选定的同一地区相同质量的商品房的预定销售价格和平均价格比，个人和政府指定的控股机构占多大比例？

第八，持有不足5年的只能代表持有机构回购。

第九，如果已持有5年，持有机构将优先以同等价格购买；也可以按原比例出售给有条件购买共有产权房屋的家庭；也可以转换为商品房出售给控股机构；5年后，你还可以购买政府股票，并把它们变成商品房。

第十，物业费和公共维护费，加上取暖费等。，均由产权共有的双方即买受人承担。

第十一，如果指定平台被出租，中介不能代理出租和出售共有产权的房屋。

第十二条、弄虚作假的，10年内禁止申请保障性住房和政策性住房。

2.共有房产能减轻购房者的压力吗？

事实上，今年4月，住房和城乡建设部和国土资源部联合发布的《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》中就提到了共有产权的概念。《通知》提出，在住房供需矛盾突出的超大城市和其他热点城市，应增加公共租赁住房和共有产权住房的供应。在《通知》中，共有产权房和公租房被放在同一位置，所以住房和城乡建设部确定共有产权房也是一种经济适用房。

在中国，经济适用房一般包括廉租房、经济适用房、政策性租赁房和定向安置房。过去，经济适用房和自住住房是政府为降低土地价格、解决低收入人群住房问题而做出的安排，在一定程度上减少了政府获得的土地出让金。与其他保障性住房相比，共有产权住房通过与政府合资获得住房。

至于房屋的财产权，主要有四个部分:使用权、占有权、处分权和收益权。作为经济适用房，经济适用房在居住五年后可以拥有完全的产权。如果你想获得正确的收入，你只需要支付10%的土地出让金。

在购买共有产权的房屋时，购房者只能获得产权使用权。如果他们想拥有全部产权，他们需要从政府手中赎回，但买家也可以根据市场价格直接购买机构(即政府)持有的股份。也就是说，如果你想赎回全部产权，你将按照市场价格赎回。当然，共有产权的房屋可以出租和出售，但出租的收入需要按照产权比例与政府平均分配；如果你想出售，你必须首先得到政府的批准，然后你可以出售你的股份给那些有相同条件并有资格申请共有产权的人或家庭。

虽然共有产权的住房已经取代了自住住房，但从上述分析来看，共有产权的住房并没有取代自住住房成为一种经济适用房，自住住房价格永远不超过22000元/平方米的时代已经一去不复返了。

3.你能解决住房问题吗

北京的住房问题能否解决，主要取决于供求关系，即北京能提供多少套共有房产，有多少人申请这种住房。目前还没有相关数据。然而，根据北京市住房和城乡建设部2017年住房保障工作的主要目标，北京市住房和城乡建设部2017年筹集了5万套保障性住房，完成了1.5万套自住商品房的土地供应。假设住房保障目标能够在2017年完全实现，那么只有15，000套共有房产而不是自住住房。在每个地区，人数都很少。

据了解，以前北京自住住房每个项目的申请人数不少于10万，但每个项目的供应量只有400-500人，供不应求。但是，如果我们只看目前的数字，是否可以解决北京的住房问题，无疑仍将是大海中的一针。此外，实施共有产权房屋的期限是影响这一问题的另一个重要因素。

当然，我们不能完全否认共有房产在房地产市场中的作用，各种政策的实施也可以表明政府稳定房价的努力。在这一点上，它是值得承认的。

4.这会降低北京的房价吗？

买得起房子固然好，但是北京的房价会因为这个政策而降温吗？

《杠杆博弈》的作者张(身份证号:张印银0903)认为，共有产权的概念并不能缓解北京土地供应的不足，因此供需结构的调整变得更加尖锐，北京房价很可能不会下跌。

回到共同产权，主要是土地。在宇宙中心的首都，土地是珍贵的。在住宅用地供给不变的情况下，共有产权土地的增加意味着商品房用地供给的减少。

北京一年一度的住宅用地供应计划规模不算小，但几年内不会完成。且不说2017年北京商品房规划用地供应量低于2016年，北京建设用地供应计划连续第六年减少。事实上，北京很少完成年度土地供应计划。

据媒体统计，2014年北京市规划土地供应总量为5150公顷，实际建设用地为3161公顷，完成规划的61.4%；2015年，北京计划供应4600公顷国有建设用地，实际完成2300公顷，完成计划的50%；更糟糕的是，2016年，该市国有建设用地计划供应量为4100公顷，住宅用地计划供应量为1200公顷。据中介机构统计，完成率略高于18.2%，宅基地完成率略高，仅达到25%左右。

这对商品房市场也有一定的影响，似乎太多人的情况无法得到缓解。不管是什么样的房子，多建总比不建好，增加土地供应是关键。

当然，北京五环路以内的可用建设用地越来越紧张，甚至在六环路以内。拆除和旧城重建既困难又昂贵，这是一个问题。可以说，大多数简单的已经被拆除了。北京当局面临着完成土地供应计划的巨大压力，而可操作性本身就是一个问题。

另一个问题是政府与买家分享产权，这听起来好像政府会为买家承担部分差价，但政府如何计算这个差价呢？