专家解读学区房三类纠纷：户口迁不走只能多赔钱

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分数是学生的生命线。然而，在成绩成为学生的生命线之前，学区成了许多家长苦恼的根源。尽管许多人嘲笑说，即使他们去清华大学，他们也买不起学区。然而，嘲弄又回到了嘲弄，现实又回到了现实。在许多家长苦笑之后，他们加入了购买学区的大军。

在买房的人群中，他们为自己的孩子付出了巨大的代价，并且看到了较少的风险。即使许多人买下一个学区，他们也可能无法让他们的孩子如愿以偿地上一所好学校。“从2015年1月到现在，我已经审理了近100起房屋买卖纠纷，其中包括许多学区的房屋买卖纠纷。”北京市海淀区第二人民法院法官胡光告诉记者，北京学区的住房市场仍然很热，房地产市场的监管和教育政策经常变化，这类案件在未来很可能会呈上升趋势。

许多专家告诉记者，总的来说，学区的买卖纠纷主要有三个原因:第一，由于价格变化和财务问题，合同无法履行；第二，如果有一个学区，它不能解决，它不能获得学生身份，它不符合入学要求；第三，在实施相关政策的过程中，政府和学校不断出台或改变录取条件，导致家长的目标落空，引发纠纷。

涨价纠纷怎么办

在王秀琴(第二个孩子的母亲)的计划中，为了让女儿千千去北京朝阳区芳草地国际学校上学，把她在北京郊区的100平米的房子换成60平米的学区是一笔不错的交易。然而，在唯一的房子被出售后，新房子的卖家无法忍受房价上涨的诱惑。经过多次提价，她终于激怒了王秀琴，于是她将卖方告上了法庭。

王秀琴的经历并非如此。近年来，北京的房价一直在上涨，许多签订了合同的卖家为了卖更好的价格，选择了毁约。因此，房屋销售合同纠纷也激增。原北京市第二中级人民法院法官、尚同律师事务所律师俞杨春认为，学区住房的价格明显高于普通住房，而且在孩子完成学业后也可以出售，空.对此不以为然因此，许多购房者将学区房视为教育和经济的双重投资，但风险和收益并存，学区房很容易成为“二手房买卖纠纷”

胡光认为，房屋买卖合同签订后，卖方不愿按合同约定的价格出售房屋，并明确拒绝出售房屋。此时，如果房屋买卖合同仍有继续履行的可能，建议买受人以出卖人违约为由请求法院责令出卖人继续履行房屋买卖合同，或以出卖人违约为由申请解除房屋买卖合同，并要求出卖人返还定金和赔偿包括差价在内的损失。

“在这种情况下，有必要依法追究恶意违约者的违约责任，增加违约成本。如果卖方因恶意违约而拒绝履行合同义务，可以责令其赔偿损失，并为买方提供充分有力的司法救济；买受人提出诉讼要求继续履行合同的，合同也可以继续履行，并可以责令继续履行合同，同时对违约方处以违约金，以维持正常的房地产交易秩序。”胡光说。

俞阳春还表示，房屋买卖合同不同于一般合同，在一般合同中，违约方只要承担违约金就可以停止履行合同。但是，在房屋买卖合同的情况下，无论违约方承担多少违约金，只要合同仍能履行，就必须履行，除非合同不能客观履行，如房屋产权已经转让，房屋因地震、火灾而灭失，房屋被抵押。

如果你不能移动你的账户，你只会损失更多的钱

在一般人的认知中，房子在哪里，户口就在哪里。但对于许多在学区遇到纠纷的人来说，情况未必如此。根据北京市第二中级人民法院的调研报告，2014年至2016年7月，法院共审理了50起房屋买卖合同纠纷案件，涉及户籍转移，其中25%的案件涉及学区内的房屋买卖。其中，有两种情况，即买方要求搬出现有账户和买方要求支付逾期搬迁违约金，占近90%。

根据北京市现行政策，该房屋现有户籍不影响新业主的户籍，买受人在取得房屋所有权后可以迁入户口。然而，能够安定下来并不意味着没有争议。余阳春告诉记者，在现实生活中，买家经常要求卖家移动他们的账户。

“这可能有三个原因。”余阳春说:首先，由于心理问题，大多数购房者希望到手的房子是“干净的”，也就是说，除了夫妇、孩子或老人，没有其他无关的人出现在户籍册上，这是人之常情；第二，我担心学生身份被占用。北京不同小学对青年学生的政策是不同的。有些学校严格规定“六年一房一学位”，即如果房子在六年内使用了学生身份，或者卖方的账户碰巧有孩子上学，即使买方买了房子。不能用度；第三，关于拆迁问题，如果卖家的户籍一直在这里，他们很有可能会在房屋拆迁期间得到拆迁资金，这很容易引发纠纷。

“购买普通住房的目的是获得其所有权。购买学区住房的主要目的是让儿童能够进入学区的学校。相比之下，购买学区住房在一定程度上存在更大的法律风险。”北京安立律师事务所高级合伙人李殊表示，购房者面临的最大风险是他们孩子的账户不能被转移。例如，“过道房”和“车库房”本身不具备定居的条件，这使得购房者不可能搬进户口。在这种情况下，即使卖方被带到法院，法院也不能决定转移账户。

2013年，吴晓琳从徐丽莲手里买下了北京海淀区的一所学校。两年后，当吴晓林为他的孩子安顿下来时，他发现在刘志成有一个五口之家的户口，更重要的是，在这五个人当中，还有一个和他的孩子年龄差不多的孩子。然而，许丽莲并不认识刘志成，她也不能动他们的户口。吴晓琳不得不将许丽莲告上法庭。法院裁定徐丽莲的表现有瑕疵，构成违约，但不支持吴晓琳的搬迁请求。

李殊表示，户籍转移实际上是公安机关的户籍管理权限，不属于法院受理的民事案件范围，即法院不能决定转移户籍，只能追究出卖人的违约责任。

“当然，这并不是说没有办法促使卖家搬出账户。实际上，建议买方在合同中就每日索赔的违约赔偿金达成一致。”例如，余阳春告诉记者，双方同意，如果卖方晚一天搬出，他将需要支付房价款的违约金。根据学区的房价计算，如果有这样一个条款来约束卖方，卖方将不得不权衡他是否有实力承担每天几百或几千元的违约成本。因此，我们也提醒所有买家，在合同中明确规定违约金的赔偿条款是非常重要的。

你可以在达到上学年龄之前“冻结”你的学生身份

“能够安定下来并不意味着你可以逻辑地获得学生身份。由于城市位置的特点，学区大多是二手房，买家大多是孩子的父母。买房的目的是将孩子的户籍迁入知名的小学和初中，以满足入学要求。如果你发现你的孩子不能进入相关的学校，就会有争议。”李殊说。

“一般来说，房屋买卖合同的目的是转让房屋交易，但在销售学区时，合同通常确定购买房屋的主要目的是处理孩子的学生身份。”李殊表示，只有将孩子的户籍迁入学区，他们才能进一步获得申请学生身份的资格。如果由于卖方的原因，孩子的户籍不能及时转移，他应承担违约责任。然而，违约责任并不能完全解决买方的孩子可能得不到学生身份的隐患。

同样为了解决学生身份问题，郭翔选择了一条不同于其他人的道路。2016年6月，北京市海淀区法院支持了郭祥的特殊申请，即禁止使用本案所涉房屋，成为北京市第一个“冻结”学区房屋登记的案件。

本案原因是郭祥与出卖人签订了房屋买卖合同，支付定金10万元，并完成了网上签约。在补充协议中，卖方承诺所涉房屋是一个小学区，没有使用学区配额。然而，卖方现在要求终止合同，并计划在2016年6月中下旬注册小学，涉及住房学区的配额。根据现行规定，由于该学位六年内只能使用一次，一旦卖方使用该学位，将会给原告带来不可挽回的损失，且时间紧迫。

郭襄担心房子的销售会被空抢走，这会影响孩子的入学，所以他向法院提交了行为保全申请，要求冻结所涉房子的学生身份。经审查，法院作出民事裁定，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户数，并将民事裁定和协助执行通知书及时送达相关小学。最后，双方庭外和解，郭翔的孩子顺利上学。

“本案涉及的问题是，在买卖房屋时，买受人是否可以阻止违约的出卖人对其子女使用相应的户籍等级。”胡光分析说，在这种情况下，如果双方明确同意买方使用与所涉房屋相对应的学生身份指数，卖方违约可能导致买方无法实现购房目的。为保持合同的履行，买受人可以在诉讼过程中向法院申请行为保全，并禁止使用所涉及的房屋及与该房屋相对应的程度。

如果新政来了呢

今年3月17日，北京出台了新的楼市调控政策，明确规定购买普通二套房首付比例不低于60%，购买非普通二套房首付比例不低于80%；在确定购买的单元数量时，将采用“房屋和贷款并重”的原则，该政策将立即生效。

这项政策突然出台，没有留出任何缓冲期。房屋买卖纠纷增多，买卖双方的责任难以界定。在这种情况下，买方和卖方应该做什么？胡光说，这需要在不同的情况下处理。首先，如果新政对合同有重大影响，简而言之，如果买方没有办法借钱，买不起房子，买方可以要求取消购买合同。本合同终止后，出卖人应当退还定金和已付房款，如有损失，出卖人可以要求买受人分担。其次，如果新政对合同没有重大影响，合同将继续履行，买卖双方均不得无故终止合同。最后，这取决于合同中的协议。一些合同明确规定，当买方无法获得贷款时，他应该有义务筹集资金，而其他人则没有。如有争议，可按合同中已有的约定处理。

实际上，楼市政策的变化确实给一些人造成了损失，但余阳春告诉记者，楼市政策并不是影响学区住房的唯一政策风险，学区住房的特殊属性决定了它也受到教育政策的影响，尤其是学校抄写员的问题。前者决定你是否可以购买，后者决定你购买后是否可以随心所欲地进入学校。

4月16日，北京市教育委员会发布了《关于2017年义务教育招生的意见》。随后，海淀、东城和西城也相继出台了教育政策。例如，西城和海淀实行“六年一房一学位”政策。如果一个学区在六年内使用了入学配额，它就不能再作为入学的依据。这意味着，一旦所购买的二手学区住房被占用，几年内就不能再使用。除了地区政策外，小学的入学政策也在调整。许多人担心政策的改变会导致买房后无法上学。

“由于新政刚刚出台，目前还没有收到这样的案例，但可以根据双方的合同协议和政策进行初步分析。”余阳春认为。一方面，合同明确规定房子是一个学区，在孩子入学前学区不会调整。此时，如果政策发生变化，如房屋被搬出学区，买方有权要求退房，他的要求可以得到法律的支持；另一方面，如果合同明确约定孩子应该在学校定居，但如果他们不能按照协议上学，合同可以终止。这时，无论是大政策还是小政策的变化导致合同目的的失败，情况的变化都是不适用的。此时，如果买方解除合同，就需要追究其违约责任。

学区“降温”

中国教育科学研究院研究员褚赵辉告诉记者，随着今年北京各区“从小到大”、“从小到大”教育政策的出台，很多学校都改变了招生方式，尤其是“单校制”和“多校制”的出现，可能会引起房价的变化。因此，家长在购买学区时必须理性，并更加关注可能的法律风险。

所谓单校划线是指为一所学校指定一个区域，只要户口在该区域并符合房产要求，孩子就可以进入该学校。多学校划线意味着多个学校划分一个区域。简而言之，一个社区对应多个学校，注册永久居住权符合该地区财产要求的儿童可以在入学时选择多个学校中的一个进行注册。如果该学校的注册人数不超过计划注册人数，将根据订单接受。如果超过计划的报名人数，名额将通过电脑抽签分配。没有参加“摇出一个奖”的学生将被安排到附近有该地区招生计划的其他学校。许多专家认为，随着多校区抄写员在各个地区的逐步推广，单纯依靠买房择校的方法将逐渐失效，这将使高烧不退的校区“降温”。

对于有强烈需求的购房者，胡光建议首先要了解当地的招生政策，买房前要和区教育局核对招生政策，注意学校近几年的招生范围，不要盲目相信开发商和中介的宣传；在买房之前，我们应该了解一下各个学校对学位的特殊规定。一般来说，学校的知名度越高，学位就越紧张。一些学校实施排名制度，而另一些学校则关注进入家庭的优先时间。

北京盈科律师事务所律师高红表示，在签订房屋买卖合同之前，可能会要求出卖人到户籍部门查询房屋买卖涉及的所有户籍信息。同时，确保所有相关账户能在房屋交易后顺利转出。最好在付清全部房款之前，保证原户籍迁出，并明确规定延期迁出的违约责任。

“此外，除了签订房地产中介提供的标准合同外，还需另行增加购房目的条款，要求卖方做出承诺，并承诺不占用报名名额，不存在外人账户。”高红表示，买受人可以在房屋买卖合同中约定延迟迁出户籍的处罚条款，督促出卖人履行迁出原户籍的义务，确保户籍符合入住条件且未被占用；您也可以在房屋买卖合同中预留一部分房款，在出卖人履行义务搬出原房屋账户并确认该账户符合入住条件后支付。(本文中的各方都是假名。(