冯俊：发展住房租赁市场需采取八大措施

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2017年，限制销售和贷款逐渐成为地方监管政策的关键词。特别是7月份以来，广州、成都、北京、南京等净流入城市相继出台了新的租赁住房改革政策，“租购平等权”、“房屋租赁”等话题引发了市场热点。这种力量表明房地产市场的风向已经改变。

9月26日下午，由《商业日报》主办的“第七届中国价值地产年会”在上海隆重举行。会上，原住房和城乡建设部总经济师、中国房地产协会副会长兼秘书长冯军作了题为“从单套住房到同时出租和销售”的主题演讲。

冯军认为，通过发展租赁市场，可以改善住房供应结构，弥补租赁住房的不足，弱化住房投资产品的产权，促进住房租赁和购房选择机制的形成，提高住房市场的自律功能，促进中国房地产企业的转型升级，缓解房地产开发与整个国民经济的矛盾。

“租售并举”的时代已经到来

最近，国家不断出台政策，建立一个同时购买和租赁的住房制度，以满足多层次的住房需求。

在冯军看来，住房消费者有两种形式，一种是买房，另一种是租房。决定居住形态的因素有三个:生产方式和生产社会化程度、就业稳定程度和通勤半径大小。目前，我国城市住房发展的主要矛盾包括:住房价格和承受能力、住房资源占用不均和城市发展不平衡。

今年7月，9个部委联合下发《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，选择广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。通知明确提出要在全国范围内形成和推广一批可以复制和推广的实验成果。

根据中原地产研究中心的统计，2017年是中国历史上租赁政策最密集的一年。仅在8月份，就有超过14个城市或部门出台了17项鼓励房地产租赁的政策；在过去的一年多时间里，8个以上的省份和25个以上的城市出台了相关政策。

就一线城市而言，北京将在未来五年内建造150万套住房，其中50万套将出租。据上海市介绍，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应将占31%左右，共推出70万套租赁住房。在广州，未来五年将推出825万平方米的租赁住房用地，预计供应15万套租赁住房。在深圳，“十三五”期间，将建设40万套人才住房，超过特区过去40年的总量，其中70%是出租房。

万科董事长兼首席执行官于亮今年7月公开表示，万科今年将重点发展长期租赁公寓，并计划在2017年开设2.5万家，发展成为中国最大的集中长期租赁公寓服务提供商；根据龙湖2017年中期业绩的公布，关羽今年年底开业的客房数量将超过15000间。

根据嘉里的数据，前30家房企中有三分之一进入了长期租赁公寓领域。

完善土地供应机制

目前，在政策层面上，国家鼓励发展租赁市场，土地招标、拍卖、挂牌政策也相应调整，这意味着行业的发展思路将从源头上改变。

《国家商报》注意到，一些重点城市已经宣布了2017年至2021年的土地供应计划。其中，租赁住房用地的供应计划已被纳入，并开始占据越来越重的比重。

例如，北京宣布将在未来五年内提供1300公顷土地用于租赁，占整个土地供应计划的21.7%，并可建造约50万套租赁住房。上海计划建设70万套租赁住房，占地1700公顷，其中41%的土地来自特殊租赁住房用地。广州宣布建设15万套出租屋，占地825公顷，其中20%为纯土地出租屋。

此外，土地自给是今年土地拍卖市场的一个重要变化。北京是第一个试水的城市。自2016年11月以来，已售出四块地皮，开发商必须100%自给自足。9月13日，上海集中出售了分布在浦东新区、长宁区和徐汇区的四块租赁住宅用地，平均建筑价格仅为7725元/平方米。

除了国有土地的频繁使用，令许多人吃惊的是集体土地也很快加入了租赁市场。

8月28日，国土资源部发布《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定首批实施集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

除现行政策外，冯军认为发展房屋租赁市场需要八大措施:一是为房屋租赁投资经营企业提供优惠便利的税收和行政审批；二是社会管理模式的改变，给予住房租户与自己家庭同等的社会福利待遇；第三，积极探索租赁住房投资资金的来源渠道；第四是金融创新；五是保证租赁住房的土地供应；六是增加有效租赁住房的来源；七是实行租金指导模式；八是租赁关系的稳定性和租金的稳定性。

至于发展租赁市场对房地产市场的影响，冯军表示，短期租赁市场处于起步阶段，短期内难以形成规模供应，对商品房市场的影响有限，但可以改变市场预期；从长远来看，租赁市场的大规模发展将影响房地产市场的供给，购买需求将减弱。