卖家恶意违约学位无法取得 买学区房当心入“坑”

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所谓学区住房，一般是指根据中国最近的入学教育政策划定的小学和初中服务区内的住房。2014年，北京开始完全取消共建招生，购买学位的方法，如择校费，被逐渐禁止，要求就近入学。这意味着上一所好学校的唯一途径是在学校的抄写员区拥有一所房子。

学区住房因此变得“非常必要”。

据记者调查，购买学区房屋的主要群体是中青年家庭，包括那些准备在全家人的帮助下卖掉现有房屋以换取学区房屋的家庭，以及那些花费数千美元仅为子女户籍购买房屋却从未在那里实际居住的家庭。“孟母三大运动”对他们来说并不陌生。

怀着热切的希望，他们踏上了一条漫长的购房之路，但随之而来的是背后的风险。

房价正在飙升:如果你卖了房子，你就得违约

从板楼到平房，从80平方米到40平方米，从北到南到阳光，周丽丽夫妇对学区住房的期望越来越低，但即便如此，学区住房仍在突破他们的底线，每套公寓都比另一套更怪异，居住环境也比另一套差，但价格却比另一套更坚挺。

“孟母已经是我们的精神领袖了。”周丽丽开玩笑说，我们可以容忍恶劣的环境，但价格一再突破，这是我们无法承受的。

周丽丽的担忧早已成为事实。"没有什么能阻止房主对涨价的渴望。"这是2016年父母朋友圈子里的一个流行笑话，当时房价最热。

张庆红，北京的一位老人，是一位自愿拖欠房价上涨的房主。去年9月初，她以520万元的价格将朝阳芳草地国际学校的学区卖给了王秀琴，但一个月后，原房客愿意以600万元的价格买下这所房子。此时，王秀琴只支付了10万元的定金。如果她再卖一套房子，即使她损失30万元作为罚金，她也能获得50万元的净利润。这对退休的张庆红来说是一笔不小的数目，她最终决定向买家摊牌。这时，王秀琴的孩子将于明年入学。如果他们不答应提价，明年初他们可能赶不上芳草地国际学校在社区的信息收集工作，到时他们就拿不到录取名额了。但是，王秀琴实在没有钱来满足加价的要求，所以她只能选择向法院上诉。

“北京房价的快速上涨是学区房屋销售违约增加的一个重要原因。”原北京市第二中级人民法院法官、尚同律师事务所律师余阳春表示。由于二手房的交易周期较长，特别是在限购政策下想提高需求的买家，一些卖家在签订房屋买卖合同后发现房价上涨，认为交易价格不理想，建议提价，后悔或推迟履行转让户籍等合同义务。

如果你买了房子，你可能不能去上学。

对于所有购买学区的家长来说，学位是最大的目标。然而，学区住房不能为学位“投保”，因为当孩子在购买学区住房后无法获得学位时，经常会发生纠纷。

2015年7月，左明花了390万元从高手中买下了海淀区一所小学的学区。交房后，根据双方约定，高必须在房屋所有权转移之日起50日内搬出户口，以便左明的子女顺利获得学位。高毫不迟疑地办理了户口迁出手续，但她没有料到纠纷会随之而来。

问题出在高的前夫赵浩友身上，他已经离婚一年多了。该房屋的产权交付情况也很清楚，属于高的个人财产，但赵浩友的户籍仍在房屋所在地。此前，他们口头上同意赵浩友在房屋出售后搬出户籍，但不知何故，赵浩友出尔反尔，拒绝搬走。根据当时的政策，如果赵浩友的户籍不迁出，左明的子女就不能获得学位。

矛盾出现了，高在劝说赵浩友履行与左明的合同后，状告赵浩友。然而，法院驳回了他的要求，理由是这不属于法院民事案件监督员的职权范围。

劝说是没用的，但起诉是不可能的。左明的儿童学校计划将落在空.无奈之下，左明只好将高告上法庭，要求将户口迁出并赔偿违约。法院接受了申请，但判决支持违约赔偿，并驳回了账户索赔。虽然已经支付了赔偿金，但孩子们上学的计划被空.放弃了

左明的失去也是许多父母失去的一个“坑”。2016年，吴晓林与徐丽莲签订了房屋买卖合同，规定户籍在一定时间内迁移，不占用学区配额。但转让后，发现该房屋有第三人的户籍，法院判决徐丽莲违约赔偿，但结果仍影响了吴晓琳子女的学业。记者翻阅了许多公开案例，发现涉及户籍的学区房屋纠纷数量不小，法院最终仅从违约的角度进行了判决，并不支持户籍迁移。

“学区住房问题往往不是‘房间’问题，而是‘学习’问题。”余阳春说道。普通房屋交付时，只是登记过户，即使有纠纷，救济渠道也是畅通的。然而，产权只是学区交付的一部分，而学位更为重要。由学位引起的纠纷往往没有补救办法。即使最终获得了补偿，当事人也会筋疲力尽，孩子的入学计划可能会被推迟。此外，于阳春还告诉记者，各区的学校抄写员每年都可能更换，这是一种投资风险，不能作为取消合同的理由，其后果只能由购房者自己承担。

卖房子给学区改变了政策

限制购房资格是北京现行房地产市场调控政策的一个重要手段，因此很多人在购房过程中陷入困境。“还有后来的‘326’政策，限制商品房的销售。许多购房者陷入了一系列的纠纷，即在换房过程中，由于原有的商品房无法出售，新的购房交易也无法进行。”余阳春说道。

可以说，俞阳春的客户孙受到了“新政”的两次冲击。今年3月12日，孙先生与卖方签订了一份西城区德胜门小学学区房的销售合同，价格为780万元。孙先生是一名工薪阶层，他不得不卖掉他父亲的商品房，首付400万元，然后借了380万元才买下这所学区的房子。“3.17新政”出台后，购房贷款期限从最长30年改为不超过25年，银行利率上调，这意味着孙先生每月需要偿还近5000元的贷款。偿还贷款的压力越来越大，孙先生想和卖方讨论是否可以降低房子的总价。就在卖方犹豫的时候，3月26日，该商品房因限购未能售出，首付款400万元丢失。与卖方没有谈判的希望，所以孙先生不得不上诉法院取消销售合同。

"这个案子还没有开审，结果还不知道。"余阳春说道。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，因限购政策导致购房合同无法履行的，买受人可以申请解除合同，不承担任何责任。然而，在实践中，法院将根据买方是否有购买力等证据作出判决，而不是"无责任地取消合同"。

买房诉讼:等还是不等？

今年4月，在北京房地产市场限制结束之前，一项新的教育政策出台了。根据各地2017年义务教育招生实施意见，从年轻到小探索"多校划线"是一大特色。

“政策出台后，我们也在想，花数百美元买衣服也应该考虑是否合适。购买数百万套房子更为谨慎。我们并不打算降低学区的生活质量。”周丽丽说，至于孩子的未来，还有其他的出路，比如国际学校和出国。对于学区，让我们等待。

周丽丽可以放弃，但王秀琴不能。她和张庆红的案子还没有定下来，但真正的问题是老房子已经卖了，新房子正面临诉讼，而王秀琴的女儿等着被录取，成了一个没有房子的学生。

余阳春告诉记者，像这样的一个学区纠纷案件，经过两次审理，将需要一年时间，学区是时间敏感的。如果你错过了上学的机会，你的孩子将不能上这所小学，只能得到违约赔偿。此外，此类纠纷的事实往往比较复杂，如当事人购买的房屋能否得到解决，房屋中现有的户籍如何转移，这涉及到公安机关对户籍管理的相关规定，不同地区、不同房屋的相关政策也不尽相同。(文中当事人均为刘亚的假名)