上半年，房地产市场迎来了一个小高潮。

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自本轮监管于2016年9月开始以来，已经持续了22个多月。“房无投机”的明确定位、降低财务杠杆的决心以及同时出售和出租的住房制度，都使得此前疯狂的房地产市场逐渐稳定下来。然而，随着时间的推移，已经对频繁的监管产生抗体的中国房地产市场再次出现动荡，2018年上半年的房地产市场迎来了行业的一个小高潮。

业内人士表示，由于政策边际效应的减弱，市场在2018年上半年出现反弹。但是，从下半年开始，监管力度大大加强。在调控力度不断加大的同时，房地产市场的不确定性在房地产企业资金链紧张、房产税上调等诸多因素的影响下大大增加。

今年上半年，房地产市场的数量和价格都有所上升。

国家统计局的统计数据显示，今年1-6月，商品房销售面积为7714.3万平方米，同比增长3.3%，比1-5月增长0.4个百分点。商品房销售总额6695亿元，增长13.2%，增长1.4个百分点。仅在6月份，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超过2亿平方米，销售额达到1.8万亿元，为当年最高。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年6月是本轮房地产市场爆发的起点。截至2018年6月，本轮房地产市场通胀已经持续了37个月，创下中国房地产史上最长时期的新纪录。

从价格角度来看，今年6月，70个大中城市中有一半以上的城市环比上涨超过1%。上海宜居房地产研究所研究员沈心表示，2018年6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.1%，继续从5月份的0.8%上涨至近21个月来的最高水平。

具体来说，37个城市新建商品房价格环比上涨超过1%。其中，郑州和重庆环比增长1.8%，广州和昆明环比增长1.9%，长沙和南宁环比增长2.0%，牡丹江环比增长2.1%，福州环比增长2.2%，青岛和西宁环比分别增长2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南和海口环比分别增长3.2%、3.3%、3.6%和3.9%。

自2017年以来，在一线和二线城市严格监管的背景下，一些缺乏产业或人口支持的三线和四线城市就像磁铁一样，投资和投机蜂拥而至，甚至引发了周围一些五线和六线城市的房地产市场。价格在半年内翻番并不罕见。据统计，截至2018年4月，全国62个城市的房价已超过1万元，其中三、四线城市占三分之一。

根据上海易居房地产研究所最近在中国80个城市发布的房价收入比偏差研究报告，2017年，全国83个典型城市中有44个城市出现不同程度的房价透支。其中，大连和宜昌增幅最大，分别为23.8和21.9个百分点。此外，北海、日照、沈阳、岳阳等四个城市的扩张率都在10个百分点以上。

上海宜居房地产研究所研究员詹一凡表示，由于市场轮换，非大都市区的三、四线城市已经成为本轮增长的焦点。但是，从后续来看，随着整体信贷环境的收紧和棚户区改造的弱化，非大都市区三、四线城市偏离的上升趋势预计也会放缓。

50家住宅企业突破10亿美元

2018年，房地产行业的资金链明显收紧，但房地产企业占用的土地数量非但没有减少，反而有所增加。中原地产研究中心的统计数据显示，他们已经统计了50家房地产企业在拍卖市场上占用的土地数量。截至7月23日，50家住宅企业占用土地总量突破万亿元，达到1094亿元。

其中，碧桂园被征地366处，权益总价值1086.03亿元，万科124处，权益总价值838.7亿元，保利71处，总价值635亿元。龙湖、中海和华润也购买了超过400亿元的土地。

上半年，全国共有19家住房企业，征地金额超过200亿元，住房企业规模呈扩大趋势张大伟表示，热点城市的成交量较上月呈现明显上升趋势，成交量有所回升。与此同时，所有城市几乎都完成了库存清除，住房企业也开始了库存补充阶段。在这种大趋势下，一大批中型基准住宅企业正在积极抢占土地，尤其是二级住宅企业，它们从500亿元抢到1000亿元，从1000亿元抢到2000亿元，成为这场土地争夺的主体。

随着向房屋企业购买土地的强烈愿望，土地销售收入也创下新高。中原地产研究中心的统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市的土地市场继续集中，50个热点城市销售超过2万亿元的土地，同比增长35.3%。其中，杭州最高，土地销售额达到19873亿元，同比增长149%，重庆为943亿元，同比增长27%。此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉和成都等11个城市的销售额也超过500亿元。

“热点地区卖地最多的50个城市中，有25个是三线和四线城市，创下了新的历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地5亿平方米，同比增长30.4%。根据不同层次，一线和二线城市数量同比分别增长12.6%和29.5%，三线和四线城市数量同比增长32.9%，达到2.9亿平方米，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各种资金的限制，许多住房企业的压力急剧增加。华夏开心股权融资转让、洪钟股份出售项目、一些中小房企都出现亏损迹象。

在这种背景下，激进的土地收购不再现实。作为房地产市场的领先基准，自7月份以来，杭州土地市场的土地价格出现了理性调整。例如，南兴地块和滨江中心地块是两个受欢迎的地块。南兴地块的底价为36，086元/平方米，此前，保利滨江上品的底价为44，460元/平方米。《温州时报》以32638元/平方米的底价赢得了滨江中心地块，而且不需要建设。然而，两周前，绿城以33625元/平方米的价格出售了这块土地上的一栋建筑，这需要建造一个18级的幼儿园。

除了收紧资金，作为房地产库存工具的换房资金也将放缓。业内人士表示，一些城市房价涨幅过大，房地产清仓政策的负面影响开始显现，包括棚户区的货币化，或房地产清仓政策被逐步撤回。

此外，监管的收紧趋势不会改变。国家统计局发言人毛胜勇最近表示，房地产的下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面是从供给方面进一步努力，加快实施房地产税收相关政策、多主体供给、多渠道担保、同等租售权等一系列配套政策。

根据官方立场，一些业内人士认为，房产税的出台将会加快。因此，2018年下半年，在内外不确定性的影响下，房地产市场的不确定性将再次增加。(梁倩)

责任人:王瑞静