北京土地市场的隐秘金矿

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天国宝

1月5日，北京出现了久违的蓝天，连续几天受到雾霾的严重影响。它沿着长安街向西，在八宝山地铁站进入上庄街北，穿过天村山南路。一个被广告牌包围的项目正在建设中，淡蓝色的墙上写着三个黑色的字:金玉楼。

北京金隅叶嘉房地产有限公司开发的这一豪华住宅项目，周边有金隅长安山麓、金隅山庄、金隅瑞和苑等多个项目。房地产项目开发前，该区域属于金隅集团旗下的西郊砂石厂。砂石厂退出前后，逐渐发展成为经济适用房和商品房项目。

这不是金隅集团开发的第一个自有土地的房地产项目。自2013年下半年北京市政府鼓励市属国有企业利用自有土地开发经济适用房和自住商品房项目以来，金隅集团逐步开发了自有工业用地，如兴牌建材厂、燕山水泥厂、西郊砂石厂、奥贝、土桥、西三七等，其中大部分主要开发经济适用房。

目前，在北京土地市场是“土地之王”的情况下，金隅集团、北京建工集团、首农集团等综合性国有企业拥有庞大的工业用地储备，利用自有土地开发保障性住房项目，在一定程度上满足了中低收入人群的住房需求，同时也增加了北京房地产市场的筹码。

一位接近北京市国土资源局的人士介绍说，土地用途变更的正常程序是由土地部门和土地产权所有者协商并储存工业用地；二是通过一级开放开发，将土地转化为耕地，规划部门改变使用性质，土地部门完成土地预审，工业用地转化为居住用地；最后，它通过公开招标、拍卖和悬挂出售给外界。“通常，情节会由原企业在实质意义上开发，这往往会导致外部纠纷。”争议的焦点在于，为了确保原土地所有者获得二次开发权，在招标过程中往往会设定排他性条款，甚至有些土地不通过公开程序出售。

西郊砂岩工业区的变迁

金隅项目所在的西郊砂石厂，原属金隅集团全资子公司北京西沙资产管理有限公司所有。金宇混凝土公司，一家上市公司，出租和经营。随着北京城区的不断扩大，西郊砂石厂因污染严重面临搬迁。

自2012年起，西郊砂石厂东区改造正式启动。金隅叶嘉与北京西沙资产管理有限公司签订协议，以8049万元获得一级土地开发权，由北京西沙资产管理有限公司负责拆迁，拆迁完成后移交给金隅叶嘉。

一级土地整理完成后，2012年9月，北京市国土资源局批准了西郊砂石厂东区保障性住房建设用地规划，原工业用地变更为住宅用地。

2013年，金宇混凝土公司因砂石加工区西部地区的污染而被纳入搬迁计划。

同年10月，海淀区国土资源分局向北京市国土资源局上报了海淀区南部金隅西郊砂石场(西块)项目土地利用总体规划空室布局实施方案，海淀分局开始办理项目用地预审手续。10月18日，项目用地经北京市国土资源局正式批准，西郊砂石厂西块由工业用地改为住宅用地。

2013年12月，金隅叶嘉以7.1亿元的价格收购了这块面积为13万平方米的土地。主要包括公共租赁住房、商品房和配套的中小学项目，其中公共租赁住房5000套，商品房锦富项目702套，总建筑面积93179平方米，尚未开盘。

据金隅集团内部人士透露，该地块是通过非公开出让方式获得的，最初的底价不到每平方米3000元。此外，由于转让时土地并不是干净的土地，金隅股份有限公司投资约1亿元进行土地整理，“主要是拆除厂房和设备，进行三资一平的费用”。

据介绍，金隅富项目建成后，西郊砂岩地块基本发育。“除了这个项目，还有兴牌建材大厦、燕山水泥厂大厦、西三七大厦、奥贝大厦，还有基础土桥也在开发中。用自有土地开发经济适用房应该是北京最大的。”

国有企业分享工业用地红利

近年来，随着北京市常住人口和城市建设的快速发展，建设用地供应压力加大。根据北京市国土资源局历年的土地供应计划，从2008年到2015年，新增建设用地的年供应量从3500公顷下降到2100公顷，住宅商品房的年供应量从1000公顷下降到400公顷以下。

2013年下半年，为缓解土地供应压力，控制房价，北京市住房和城乡建设委员会出台相关政策，鼓励国有企业利用自有土地开发保障性住房，鼓励开发企业参与自住商品房建设。北京市政府计划在三年内开发8万套自住商品房，同时实施两年限售房的土地供应计划。

同年12月，金玉的兴派建材地块率先参与了自住商品房的开发，成为北京首家吃螃蟹的国有企业。随后，北京建工、手农集团等许多房地产企业也将自己的土地带入了这一领域。有一段时间，自建房项目在各地蓬勃发展。

参与自住商品房建设的这些企业的自有土地基本上是以前的工业用地。

上述于今人士表示，很多央企和国企的开发商都是综合性企业，除了房地产开发业务，还有工业、仓储和基础设施运营等其他业务。随着北京“从两个到三个回归”和“换鸟笼”政策的实施，北京国有企业和一些中央企业留下了大量的工业用地。

金隅的前身是建材工业局，主要生产水泥、混凝土、砖和玻璃等建筑材料。这些行业都是政府已经明确收回的行业。因此，金隅的工业用地相对较多，但都是小块。通过企业自身的改造和发展。”调查显示，在北京的几家国有企业中，首农集团的土地规模最大。

从2008年到2015年的八年间，北京的土地供应总量为45，800公顷，其中22，430公顷为存量建设用地，占北京土地市场建设用地的近一半(49%)。

在京津冀协同发展模式下，北京的大量产业将转移到天津和河北，这将是继污染企业搬迁后，又一次大规模盘活现有建设用地的举措。据《北京晨报》报道，2015年，通过规划中的各种产业的搬迁，北京已积累了52.6平方公里的现有建设用地。

据上述金隅人介绍，首农集团、北京建工集团和金隅集团，以及第一手和第一手都有大量的工业用地。“手农下有许多农场，土地资源应该最多，至少10万亩。一级，其次是建筑工程和金玉，每一个也有几万亩，而且还有一些第一。”

正常情况下，未开发的土地主要是经过企业与政府协商后进行再开发，其中一部分用于开发经济适用房，如金隅兴派建材厂项目和北京龚建百子湾项目；其中一些在不改变土地性质的情况下被重新利用。例如，郎战时共产主义，首都的一个子公司，已经发展成为办公楼，其中一些已被转化为制造商车间和文化创意园。当然，其中一些被用来开发房地产项目。

在北京土地资源短缺的背景下，这些中央企业和持有大量存量土地的北京国有企业无疑成为最大的受益者。如何使用这些存量土地？最终决定权在北京市政府手中。

它不会成为国有企业的盛宴

2013年3月，自住商品房源于“北京十五条”的房地产调控政策。在海淀、朝阳和昌平进行了三个试点项目，在收购土地时限制了未来的销售价格。

2013年10月，北京市住房和城乡建设委员会宣布，两年内将推出7万套自住商品，其中2013年2万套，2014年5万套。截至2015年底，共有47，295套自住商品房上市购买，比7万套还差2万多套。

北京2016年土地供应计划尚未出台，据报道，商业用地供应将继续减少，经济适用房用地比例将增加。此外，自2014年以来，由于北京市房企连续招标高地价项目，自住商品房的底价与同区域普通商品房的底价存在较大差距。许多业内人士认为，自住商品房未来将逐步退出，住房供应将形成经济适用房和普通商品房的两条腿走路模式。

如果自住商品房退出市场，未来工业用地存量将继续纳入北京市土地供应总体规划。一方面，经济适用房将继续发展，另一方面，文化创意园、工业园区和创科空房将进行改造。

以郎战时共产主义项目为例，该地块原为北京医药集团的生产厂房，企业退出后被纳入cbd商务区规划。首创集团通过整体收购的方式获得该项目。根据原计划，该地块首先由首创集团开发，然后重新上市出售。然而，由于各种原因，第一次开发至今没有进行，而是由首创集团改造成办公楼。土地性质仍然是工业用地，但使用性质已经改变。

上述与北京市国土资源局关系密切的人士表示，在现有工业用地的再利用过程中，存在许多政策约束和利益博弈。“第一，北京的总体规划和年度土地供应的限制不能全部发展成房地产，而是根据具体的建设。需要计划和使用。”

另一方面，这些土地储备掌握在国有企业和中央企业手中。“如果政府部门进行统一存储和统一公开转让，虽然可以增加政府收入，但是存储和存储的成本很高，企业可能不愿意存储和存储。因此，符合总体规划，也是企业自主发展的出路。”

2013年下半年实施的鼓励国有企业利用自有土地开发经济适用房项目，只是北京市政府探索现有土地振兴的一次尝试。“这些存量工业用地最初是通过分配获得的，用于开发经济适用住房和自住住房。虽然价格与商品房有一定差距，但土地成本很低，利润也不一定很低。这与政府确保低收入群体的住房需求和企业利益的想法是一致的。”“这个模式是基于北京总体规划的一个尝试性行动。这不是正常的操作模式。这并不意味着所有现有的工业用地将来都将被开发为房地产，这也与北京的人口政策不一致。”