链家等“首付贷”业务刹车 业内建言楼市杠杆监管“因地制宜”

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我们的记者李硕从北京报道

房地产市场的“首付”监管政策仍在酝酿之中。

3月8日上午，《21世纪经济报道》记者从北京和深圳的连锁店证实，连锁店与银行、小额贷款和担保公司在首付业务方面的合作已经完全中止。无独有偶，另一家北京房地产中介“我爱我家”，也暂停了此类首付支持业务。

所谓首付贷款，是指当购房者的首付资金不足时，房地产中介机构及其合作金融机构可以向他们发放补贴资金，帮助购房者扩大购房杠杆。在一些房价快速上涨的地区，首付贷款可以将一些购房者的实际首付比例降低到10%。

值得注意的是，暂停首付贷款可能会影响一些试图锁定价格的买家的交易。然而，几家房地产中介机构透露，仍有条件向客户提供信用贷款、过桥贷款等产品，帮助实现房地产交易。

在业内人士看来，监管当局应该因地制宜地实施差别抵押政策。一方面，他们可以考虑对单位价格过高的物业的超额部分实行“低评估”的贷款限制政策，另一方面，他们可以进一步考虑降低第一批优质物业买家的首付比例，以满足市场需求。

连锁住宅等中介机构阻止了“首付”

监管机构收紧首付贷款等监管套利业务正在发挥作用。

《21世纪经济报道》记者从北京链家的多家门店证实，该公司提供的首付业务已被大范围暂停，暂停的主要原因与银行不愿提供相关合作有关。

“首付贷款现在不能做。”一家连锁店的负责人告诉《21世纪经济报道》记者，“提供这种服务的主要是银行，这相当于变相减少首付。现在主要是银行停止了这项业务。”

"我们的贷款中介业务早就停止了."一位爱我家的客服经理也说。

值得一提的是，首付贷款在一线城市存在的主要意义在于，单套房产的总价较高，而购房者支付本金的能力有限。

“有些客户是第一次买房，所以他们需要首付，因为短期首付资金不统一。因为北京的房子数百万，首付一般至少在100万左右。普通白领很难一下子赚到这么多钱。”北京一家连锁店的负责人说。

但与此同时，首付贷款存在的更大原因是在房价上涨的过程中，购房者第一时间锁定交易价格的意图。

“越来越多的人试图锁定价格，因为许多人并非无力支付，但资金可能在股票、基金或其他房地产上，这涉及到变现其他资产、然后买房的问题。”前述连锁店的负责人告诉记者，“但是在房价上涨的过程中，实现再购买往往为时已晚。在很多情况下，价格会在一天内暴涨，所以首付贷款的作用是让客户在短时间内补足首付。，从而锁定价格。”

在一位股票银行家看来，暂停首付业务的主要原因是首付产品无形中扩大了购房杠杆，突破了按揭首付比例的监管要求，在一定程度上积累了金融风险。

“扩大购房杠杆相当于让银行资金更快地流入房地产市场，这很可能导致房价过度上涨。一旦房地产价格出现问题，风险暴露的可能性就相对较大。”上述股票银行家坦率地说。

过桥贷款和信贷贷款仍然可以输血

虽然首付贷款已被连锁住宅等中介机构停止，但上述门店负责人也向记者透露，个别银行仍可提供信用贷款，帮助买家补足首付差额；然而，由于最大贷款额度太小，与一线城市数百万元的房地产相比，这只是九牛一毛。

“首付贷款行不通。现在你可以做一些信用贷款，通常在30万到50万元之间，这通常被定位为消费贷款。你需要找个地方‘刷’钱。”前述连锁店的负责人说:“但是这个配额对买房的帮助有限，通常要求贷款人有(收入)自来水之类的东西。”

应该强调的是，使用信用贷款有一定的条件，即贷款人需要寻找“渠道”来提取现金。

“这种信用贷款主要用于消费贷款，所以它可以理解为是发给贷款人的信用卡。如果您提取现金，您需要找到一个带pos机的取款方。”一位在北京提供信用贷款的股票银行家表示:“这种方式通常需要向取款方支付一定的费用，而且价格一般在5‰以上。”

事实上，在去年a股上涨期间，这种信贷也成为银行资金流入股市的渠道之一。

此外，连锁住宅等中介机构提供的高利率“过桥贷款”仍在正常提供。所谓过桥贷款，是指在房地产托管交易过程中，中介机构和金融机构借出资金为出卖人偿还贷款，以利于释放房地产的服务；房地产交易完成后，卖方可以用房款偿还资金。

"过桥的服务还可以做，生意本身是合理的."前述连锁店负责人表示:“由于银行再融资难度太大，但剩余贷款无法偿还，房子也无法交易，很多业主都需要这项业务。”

据《21世纪经济报道》记者报道，除了普通住房，过桥贷款也适用于一些买家购买二手房的交易。方法是先借入资金全额购买商品房，然后以商品房为抵押，借出资金偿还过桥贷款；这种模式产生的原因与购房人的住房贷款政策和抵押贷款政策的不同有关。

“在购买二手房时，购房者会对避税做出较低的评价，但能够贷出的资金相对较少，首付款通常达到70%至80%；但是，如果它很高，那么商品房将有很高的营业税和个人所得税。”前述商店的负责人透露，“一种方法是用过桥贷款买房子，然后通过抵押贷款，然后偿还过桥贷款，这样实际首付比例可以降低到3-4%。”

对于房价飙升背后的金融风险，业内人士建议，有必要谨慎，不要简单地“一刀切”地停止首付，监管部门要因地制宜，比如对单位价格过高的楼盘实行差别贷款的限价政策，同时适当降低优质群体的首付比例。

“房价的过度增长对抵押品有相对较大的风险。应出台政策，处理单位价格过高的现象，避免单位价格过高的房地产交易过度占用信贷资金。”东北某国有大银行营业部负责人指出:“例如，如果某些地区的房地产单价超过6万元或7万元，那么监管部门可以推出相应的窗口指导，防止一些贷款超过规定的单价，但现在一线城市的房价太高了。如果价格太高，一些信誉好的买家也应该享受较低的首付比例，否则这些人也应该想办法从其他地方筹集资金。”