房贷新政助力“去库存”

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本报记者卓

2月2日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》，要求在未实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房个人住房贷款。原则上最低首付比例为25%，每个地方可以上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

年初以来，央行和银监会积极实施新的“去库存”房贷政策，这是中央政府提出的“五大任务”之一，将对消化房地产存量、满足居民合理住房需求、促进今年经济增长产生积极影响。

几天前，国家统计局发布的数据显示，2015年中国国内生产总值增长率为6.9%，创下25年来的新低。其中一个重要原因在于房地产产能过剩和严重的库存积压。

有鉴于此，自去年底以来，为了加快房地产市场的“去库存化”，中央政府提出了相关政策和措施，推动住房供应方面的结构性改革，如让农民工在城镇买房和租房。此前，人们只是预测，农民工进城购房、给予住房补贴、放宽户籍限制等政策将会一个接一个地实施，并猜测下一个好事是否是期待已久的降息和RRR降息。这时，监管部门及时推出了新的按揭政策，以降低购房首付比例，这超出了许多人的预期。也就是说，除了北京、三亚这五个“限购”城市外，首次在未实施“限购”措施的城市购房的购房者，原则上可以享受首付比例低至20%的优惠政策。与此同时，第二套房的首付比例已从40%降至30%。

业内专家指出，新房贷政策的出台将对刺激购房者入市起到很强的作用，并将对扩大楼市有效需求、促进房地产市场稳定健康发展起到积极作用。

首先，对于那些刚需要第一次买房的人来说，首付比例低至20%，而目前的低利率政策可以大大减轻他们的经济压力。接受记者采访的融360按揭分析师表示，此次政策调整最直接的好处是为那些根本不需要住房的人省钱。例如，如果你第一次买一套100万元的商品房，以前最低首付是25万元，现在只需要20万元，可以节省5万元。加上目前的低利率渠道，即使贷款额增加，抵押贷款利息也不会大幅增加。

第二，自今年年初以来，中国已实施“二孩政策”，各地对改善住房的需求日益增加。此时，调整第二套住房的首付比例，无论第一套住房贷款是否已经结清，首付比例不再区别对待，但30%的首付已经全面落实，可以减轻住房需求改善家庭的经济负担，刺激改善住房销售的增长。如果说刚刚出台的刺激措施对提振房地产市场作用不大，那么下调第二套房首付比例将极大地有利于刺激三、四线城市的住房消化存量。

第三，人们注意到，在春节前夕，各大银行的按揭贷款逐渐收紧，各大房地产即将关闭。这一优惠政策能在多大程度上提振房地产市场，还有待观察。预计春节政策发酵后，2016年楼市的第一股暖流将在春节后迎来。

总的来说，在当前高库存压力下，房地产严重积压，投资发展增速下降，影响了经济增长，尤其是住房严重过剩的三、四线城市和少数二线城市，库存现象严重。如果这一政策得到充分实施，三、四线城市将直接受益，而市场已经回暖的一线城市将受到这一优惠政策的影响，房地产市场的交易量将出现新一轮的大幅增长。