价格倒挂 地王变“闲王”开发商解套路在何方

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2016年是中国房地产史上最“地产大王”诞生的一年。据克里统计，今年有340多个单价或总价的“地王”，这让媒体和公众频频震惊。

然而，快乐带来悲伤。在房地产行业的上行周期中，“地王推高房价”的逻辑是正确的，而在下行周期中，则存在“等待解决方案”的风险。2017年，在限购限价令等政策频繁出台、租售权不变、房产自持等新规定出台的背景下，多城市房地产市场交易价格下降，许多“地王”项目也面临挑战。最近，王静奥林匹克港项目在南京透露，它被迫停止工作，因为财政问题。

根据Cree的统计，截至2017年10月，Cree研究的50个“王迪”项目中，只有10%以上在2016年开放，其中大部分正在建设中，但尚未出售，少数项目尚未启动。

关于“王迪”的前景，徐汇林忠曾在益州沃顿商学院的课堂上直言不讳地说:“市场在未来两三年内不会好转，2016年的大多数土地大王都会感到尴尬。”

“土地之王”令人担忧吗？

在克里提供的50个典型“地王”名单中，《国家商报》记者发现，全国至少有14个“地王”还没有开工建设，它们主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等热门的一二线城市。这些城市往往是2017年政府“价格控制”的重点地区，许多地区的“价格上限”甚至接近“地王”的底价，这意味着如果你进入市场，你目前将赔钱。

例如，在上述14个尚未开工建设的“地王”中，苏州市姑苏区赣江东路北和仓颉东地块(苏州2016-wg-46地块)的建筑价格已达到38，960元/平方米。目前，该地区最高限价为4万元/平方米；附近的苏州2016-wg-26地块已经闲置一年多；2016年上半年，出售的厦门2016同安区021号2016tp02闲置一年以上。

例如，合肥葛洲坝(600068，顾臻)中国政府项目征地底价为22103元/平方米，而目前该项目周边房地产平均售价仅为22000元/平方米。在天翻地覆的价格下，房企入市的热情显然不高。

此外，东莞怡和翡翠花园目前的区域限价标准为2万元/平方米，远低于房地产企业征地的底价2.5264万元/平方米。因此，该项目目前处于“缓慢启动”状态，预计要到2018年5月才能进入市场。

在上述“王迪”名单中，记者还注意到，近60%的地块处于建设阶段但尚未出售，但它们已经进入“王迪”项目的市场，销售情况并不顺利。根据嘉里的数据，杭州的第一栋金茂大厦于2017年6月28日开业，而那一周的定金签约率仅为43%。

排除“王迪”项目基本上位于中高端或奢侈品部门，客户群面向高净值人士的事实，王迪项目整体发展缓慢，部分项目选择延迟进入市场，这背后的原因是什么？

为什么是“蹲下”

根据政府的规定，如果土地在交易完成后一年内没有开工，将被处以20%的罚款，如果两年内没有开工，政府将免费收回土地。然而，现实是多种原因阻碍了“王迪”项目进入市场。

“现在土地增值慢，土地支出高，利息高。因此，企业必须做出高周转率。如果利息慢，它可能很快超过建安的成本，不仅不赚钱，甚至被拖垮。”房地产专业人士薛直言不讳地表示，今年开发商迎来了最困难的日子，而房企更难抽回资金，这可能导致工期延误。

“开发商对这项政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居克房地产研究所首席分析师张博认为。此外，未能启动或停止土地工作也可能是由于住房企业的资金问题，但从执行的角度来看，这种情况应该是罕见的。另一个原因是开发商在等待利润。

值得一提的是，近年来，品牌房地产企业联合收购土地的情况并不少见。在2016年出生的“土地大王”中，合作收购土地的比例接近40%。

“这些地块在短期内获利的压力较小，因此为了获得更丰厚的利润，寻找上市的最佳时机是‘土地大王’主动‘停工蹲伏’的原因之一。”张博告诉《国家商业日报》记者。

如何解开

那么，在2016年出生的众多“土地国王”中，已经开工的项目如何缓解财政压力呢？在限价、降价和限购的情况下，如何拓宽“王迪”项目的销售道路？“等待”真的能给“土地国王”一个机会吗？等待的成本有多高？

以史为鉴，回顾近年来的房地产史，在不同的控制节点出现了"土地王的毁灭"。例如，2008年的海南、2011年的浙江、2014年的长沙，房地产企业在高价收购土地后不久就遭遇了行业下行周期，“王迪”项目严重受阻。从这些被子项目的结果来看，有些项目以未完成的业务和破产告终；有些人很幸运得到了帮助，开始了新的生活。

业内人士认为，2016年的“王迪”项目大多位于宁、沪、苏、合、津、武、嘉，不同级别的城市面临不同的风险和平仓的可能性。在城市之外，这取决于企业的背景和实力。这包括企业是否有能力解决当前的现金流问题；是否有实力进行这一轮调控期。“土地之王”的解决方案是为力量而战，并看到机会。

张博在接受《国家商报》采访时表示，不同实力背景的房地产企业在地块的变现要求、融资时间和成本预期上存在巨大差异。对于资金压力大、资金周转要求高的房地产企业来说，在三个极限下“掰腕子生存”是正常的，只有当价格接近甚至低于开盘时的利润底线时，才是唯一的出路。

张博进一步表示，房屋企业赢得“土地王”称号的最终目标是赚钱，但并非所有房屋(尤其是前期出售的房屋)都必须以高于成本的价格出售。此时，放弃小而取大是一个更好的选择，以确保整个项目的利润达到预期。

对于大型企业来说，“等待”可能是实现利润预期的更好方式。

“对于这样的大企业来说，他们不仅有资金优势，还有软实力，比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好声誉，确保项目有一定的溢价水平，在困难中赢得活力。”

张博接着指出，产品也是大型企业的优势，尤其是那些擅长项目建设的企业。它在产品定位和客户需求方面有着丰富的经验，更有利于防患于未然。同样，拥有强大交易实力的企业，凭借强大的管控手段和运营能力，拥有更大的潜在空空间。

“土地之王”会消失吗？

一方面，是2016年的“土地王”项目推迟了开工或进入了市场；另一方面，2017年，在强有力的监管下，土地市场开盘走高，收盘走低，热点城市的地价下降。业内有人说，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象可能会消失。

2017年10月，高级管理层确认，房地产长期机制正在紧张制定中，将适时推出。因此，今年的土地招标，拍卖和悬挂市场已经看到了无尽的新方式发挥。竞争性建设、自给自足、彩票、保险和新推出的出租房专用土地都限制了土地市场。

世界银行副总经理袁宏昌(002285)在接受《商业日报》采访时分析指出，“土地王”的出现是由于开发商对未来的高期望，但中国房地产市场不仅受到市场供求关系的影响，还受到政策法规的影响。

袁宏昌认为，相对而言，目前中国房地产市场受政策影响较大。在宏观调控下，许多地方今年都以底价出售土地，甚至出现了"流动拍卖"现象。

另一方面，中央经济工作会议对住房制度改革提出了新的要求，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新形势下，“土地王”会成为一个历史名词吗？

袁宏昌表示，从目前的市场表现来看，开发商要理性得多。每个人对新的市场形势都有新的判断，新的时代应该遵循新的规则。

广东省专家委员会委员龙斌在接受《全国商报》采访时指出，未来1至2年内，政府将继续实施强有力的政策调控，土地价格上涨没有现实依据。开发商对市场的预期已经改变，他们不会再盲目招摇了。如果政策在未来放开，是否会有“土地国王”将难以确定。

袁宏昌指出，人们对住房改善的需求是持续的，核心一二线城市形成的城市资源集聚短期内不会改变，一线城市带动其他城市的格局也不会改变。