广州将迎高价地入市潮 调控下房企需另寻解套思路

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旧的高价土地还没有解决，但新一轮的高价土地浪潮已经袭来。

从2016年下半年到2017年上半年，随着全国的价格高潮，广州的底价创下历史新高。

在以高价获得土地后，该项目将不可避免地在市场低谷时进入市场。《国家商报》记者在调查中部地区许多高价地块时发现，大多数高价地块在过去一年已经开工建设，广州将在2018年迎来一波高价地块进入市场。在政策法规不断收紧的情况下，这些高价网站将面临什么样的局面？

积极高价开工建设

据《国家商报》记者实地调查，截至12月26日，金地番禺官塘村、五矿南村南草塘村、中冶万宝冰箱厂、雅居乐白天鹅塘华达物流大厦、保利地产广钢新城大厦(600048)已经开工建设。

其中，位于番禺金地的官塘村地块已经开始从万达广场附近的地面上拔地而起，地基正在华南新城附近的另一端挖掘。根据施工现场附栏的文字，项目名称为金地一|乐府，显示“都汇舒雅”字样，未来将打造高端产品。

同样位于番禺南村的五矿草塘村地块也已进入建设阶段。从现场看，地基正在铺设，没有地面建筑。据现场工作人员介绍，该项目由江苏建筑工程有限公司承担，近日已进驻施工现场。

目前，位于海珠的中冶万宝冰箱厂地块也正在奠基。现场附栏中的文字表明该工程名称为一景大厦。施工现场张贴的通知显示，项目开工日期在2018年6月7日之前，竣工日期在2021年6月7日之前，工期约为3年。

敏捷华大物流园区的建设也已经开始。敏捷的相关负责人告诉《国家商报》，该项目尚未上市，计划最早在2018年底进入市场。

保利地产于2016年11月先后收购的广州钢铁新城三块高价地块也已开工建设。根据现场信息，地块af040224由广州富力建筑安装工程有限公司建造，该地块地下部分正在施工中。

作为买家，记者从保利和广晨悦的销售人员处了解到该项目。销售人员介绍说，这批地块项目的地价相对较高，进入市场后将卖到7万元/平方米。

《全国商报》记者了解到，陈悦和光的平均售价约为4.8万元/平方米，而售价较低的北大资源(港股00618)的平均售价约为4.3万元/平方米。保利地产于2016年11月收购的三块土地中，有两块土地的底价超过4万元/平方米，接近北京大学资源的售价。

进入市场遭遇政策管制

根据广州房地产发布的信息，预计2018年广州将有20个高价项目，其中6个是区域底价最高的项目。

广东省房协专家委员会成员龙斌在接受《全国商报》采访时指出，2018年，高价土地集中在市场上，因为周期已经到来，一两年前的地块应该按照周期进入市场。

需要注意的是，龙斌指出，根据目前政府指导价和政策规定，高价入市存在不确定性，地块的价格和利润存在压力。目前，市场上购房者的期望值正在下降，追赶的意愿较弱。

中原地产广州项目总经理黄桃告诉《国家商报》，2018年不是高价进入市场的好时机。目前正在出售的一些项目的价格已经回调，他对2018年的市场持谨慎态度。此时以高价进入市场是非常不利的。黄桃认为，2018年以高价进入市场的人口比例将相对较小。

根据国家统计局11月份公布的70个大中城市的住宅销售价格变化，广州的住宅销售价格环比下降了0.1%。这是广州新房价格连续第四个月环比下降。

据了解，有两种主要的方法可以高价退出市场，即房价上涨和出现价格更高的地块。应该指出的是，高价土地的产生是周期性的，而且往往是在高市场地位获得的。随着项目进入市场，很有可能迎来市场低谷。

从2013年到2014年，广州出现了一波高地价浪潮，许多地区的底价有所回升。如今，大部分高价土地已经进入市场。这些高价房经历了2014年的政策调控低谷、2016年广州房价上涨和新一轮高价房浪潮，经历了几次大起大落。

据了解，合肥黄辉(港股00733)曾在广州进行过一次高价土地的后续调查。在2012 ~ 2014年出生的10块高价土地中，市场进入时间在1~2年内。截至2016年6月，在这10个土地开发项目中，只有两个项目出售的土地超过了出售后获得的土地总量。

《国家商报》的记者继续追踪这10个阴谋。根据网易地产监测的阳光家庭数据统计，截至2017年12月25日，10块地块中只有5块累计销售金额超过征地总价。如果算上建筑安装成本和营销费用，这10块高价地块的盈利能力到目前为止并不乐观。

如果2016年和2017年上半年集中的高价土地在2018年进入市场，将面临政策调控和市场价格上涨预期减弱的局面。此外，目前住房企业的融资正在收紧，开发商在赢得高价的同时，面临着销售和融资两方面的压力。从历史经验来看，通过提高房价和出现新的土地国王来解决问题是不太可能的。

如何提高盈利能力，快速实现资金的高回报？根据黄桃的分析，这些项目需要提高其技术能力，增加公寓建筑的使用面积，同时，提高其产品建设能力，在景观设计等方面下功夫。，提升他们的生活体验。

龙斌指出，高价土地有其自身的区位优势、丰富的资源优势和制作高端、高端产品的优势。未来销售的困难主要在于价格。消费者能否接受更高的价格需要市场检验，价格与产品是否匹配需要一个过程。