苏州多处地王进展缓慢 部分楼盘低于备案价销售

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去年的苏州土地拍卖市场可谓火爆。每一个地区的土地收购底价都刷新了一次，许多“地王”诞生了。一年过去了，记者在走访中了解到，去年在苏州拍摄的大部分“王迪”项目进展缓慢:一方面，由于严格的限购和限价政策；一方面，这是由于今年拍卖市场风平浪静。“王迪”诞生后，如何进入市场引起了业界的关注。

相关证券分析师表示:“在限价令的背景下，一些赢得‘土地王’的房企的推盘节奏受到影响，成交量下降，现金流越来越紧张，项目净资产收益率下降。我们相信，明年房地产企业的销售集中度将会进一步提高，领先的土地储备将会充足，2016年前收购的土地可以在明年继续推出。相反，中小型住房企业可能会受到储备不足的阻碍。目前，大多数房地产企业的策略是尽可能将二、三线差价小的项目推向市场。如果价格限制持续到明年年底，他们将被迫提高报价。同时，2018~2021年是房企债务偿还的高峰期，中小房企资金将更加紧张。必须在项目利润率和现金回报之间做出选择。”

许多“土地国王”进展缓慢

2016年5月24日，上海龚建(600170)集团有限公司(以下简称上海龚建)的全资子公司上海龚建房地产有限公司(以下简称龚建房地产)赢得总成交价55.2亿元。苏州市相城区一片面积为115，900平方米的土地，相当于19，046元/平方米的底价，地价为116%，成为上海建设工程获得该地块土地使用权时，宣布建设工程房地产拟以合资方式开发建设该地块，成立项目公司。

经过近一年半的时间，苏州相城区的“王迪”项目进展如何？近日，国家商报记者实地走访了该地块，并在广济北路与安源路交叉口竖起了上海建设工程广告牌。整个地块已经用栅栏围起来，墙上贴着“批准后公布建设工程规划许可证”，上面披露了地块的总平面图和效果图，付款日期为11月30日。从施工现场看，施工现场有临时活动板房。据一名工作人员称，打桩工程已于今年上半年开始，预计将于晚些时候开工。

根据Home.com连锁展示的新房数据，襄城区元和街的高层住宅均价约为1.8万元~ 2万元/平方米。这意味着上海建设工程的底价与周边期房的平均售价基本相同。一位连锁员工告诉记者，今年苏州的新房价格与去年基本持平，一些楼盘的价格有所下降，甚至有些楼盘的售价低于每平方米1000元左右的创纪录价格。

2016年9月22日，仁恒置业有限公司的子公司南京仁元投资有限公司拍卖了苏州市姑苏区赣江东路以北、仓颉街以东的地块，总价款为20.67亿元。出售的土地面积约为84，200平方米，底价为38，745元/平方米，地价为81.03%。当时苏州姑苏市近39000元/平方米的楼面价格也成了新的地王。

此前，有媒体报道称，上述地块将被用于建设高端物业。该地块靠近苏州地铁1号线湘门3号出口，交通便利，距外城河和苏州大学不远，地理位置优越。

一年半后，在参观“王迪”时,《国家商报》的记者注意到，地块的入口和前面的空地块已被改造成临时停车场。从临时停车场走进小区，可以看到整个土地都被杂草覆盖，远处有一台正在施工的挖掘机。据挖掘机工人说，他大约十天前来到这里，正式施工将从明年开始。

链家在线苏州姑苏区的新房价格约为35000元/平方米。别墅营销中心的一名员工表示，苏州古城的土地资源稀缺，由于古城建筑高度有限，一般开发商在拿到土地后会建造别墅项目。今年姑苏区几次土地拍卖的底价约为28000 ~ 30000元/平方米。未来，这些项目将进入市场或提高该地区的别墅价格。

2016年12月，中铁房地产集团华东有限公司收购了苏州工业园区万寿街以北、七月街以西的一块土地。土地总面积约17.3万平方米，总价76.7亿元，底价27757元/平方米，费率53%。根据新浪乐居当时的报道，周边房地产的销售价格约为22000 ~ 26000元/平方米。

近日，记者走访了苏州工业园区的这个项目。这个街区已经用栅栏围了起来，但大门是关着的。门口的保安告诉记者地基还没有打好。

钟瑞市场部总经理何徐良坦言，当征地的底价超过周边房地产的售价时，开发商会采取拖延战术，施工中的施工进度只是稍微慢一点，更换空房需要时间。

拍卖市场很平静

2017年11月16日，苏州市国土资源局共推出8块土地进行招标交易，其中5块低价出售，最高地价仅为22%。

具体来说，葛洲坝(600068)房地产开发有限公司在襄城区获得了一块土地，总价值26.71亿元，总面积约7.5万平方米，底价14289元/平方米，地价2.06%；苏州祥之月房地产有限公司以底价赢得了相城区附近的另一块土地，总面积约为17.8万平方米，总价为37.3亿元，底价为10357元/平方米。

值得注意的是，这两块土地位于襄城区元和街，与上海建筑工程去年拍摄的上述“王迪”项目属于同一区域。虽然位置不同，但与19，046元/平方米的底价和116%的地价相比，这两块土地这次卖得更合理。

据嘉里介绍，尽管目前苏州本地拍卖市场依然火爆，但与2016年全年相比，许多地区的底价都有不同程度的下降，其中吴中区和姑苏区的表现最为显著。与2016年相比，2017年1月至11月，纯住宅和商住地块的平均楼面价格分别下降了39%和33%，苏州的整体楼面价格平均下降了14%。

记者注意到，苏州从2016年8月开始新一轮调控，10月份出台了一系列限购政策。包括非本市居民家庭在内，禁止购买二手房，首付比例从20%提高到30%。2017年，苏州土地拍卖门槛将进一步提高，住宅用地投标保证金由20%提高到30%，土地出让金首付款比例由50%提高到60%。

苏州链家的一名工作人员表示，目前苏州的一些房产售价低于申报价，因为它们的价格高于周边地区。苏州泰和金尊府的平均售价为28000-30000元/平方米，备案价格为30000-33000元/平方米。

针对上述说法，记者查阅了太和金尊大厦的备案价格。苏州商品房销售网上管理系统显示，太和金尊大厦(清河湾华庭)备案价格为3万~ 3.4万元/平方米，最低备案价格为3.0194万元/平方米。

《国家商报》记者致电泰和金尊府官方微信订房线作为买家，相关工作人员告诉记者，该房产一期的户型约为115平方米~145平方米，总价约为330万~ 450万元，一房一价。根据粗略估算，单价约为28700 ~ 31000元/平方米。

何徐良认为，销售价格低于创纪录价格的情况一般不会发生。为了尽快改善现金流，开发商一般会加大促销力度。