深圳控股新打法：处置低效资产，聚集一二线城市

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[摘要]今年上半年，深圳控股的合同销售额下降到90亿元，营业额约为54.54亿港元，同比下降14.6%，收入也下降了9.29亿港元，至54.54亿港元。

《时代周刊》记者胡天翔

在基本完成四线城市低效项目的处置后，深圳控股希望在聚焦深圳的同时，加强与母公司(深野集团)、国有企业和民营企业的合作，以获得更多一线和二线城市的土地资源。

8月31日，在深圳控股(00604 . HK)2017年中期业绩会议上，管理层表示，在此期间，公司以58.7亿元人民币的总价格出售了位于江苏三水、广州、台州和江苏姜堰的五家项目公司的权益，实现税后利润约33.3亿港元。接收方为中国恒大(03333.hk)和碧桂园(02007.hk)。通过此次交易，深圳控股有限公司和四线城市的土地储备比率从49%降至34%。

专注于深圳允许深圳控股维持约40%的毛利率，但它也将在短期内受到房地产市场监管的影响。今年上半年，深圳控股的合同销售额降至人民币90亿元，营业额约为54.54亿港元，同比下降14.6%，收入也下降了9.29亿港元，至54.54亿港元。

然而，从长远来看，深圳人口和财富的增长将使管理层对其有持续的信心。然而，如何平衡房地产市场监管的规范化对公司业绩的影响，对于管理层来说并不容易。

充分利用优质贝壳资源

除了业绩之外，身兼深业集团董事长的鲁花也公开回应了如何配置资源和定位其两个上市平台(深证控股和沙河股份(000014))。

申业集团于1983年9月在香港注册成立，专注于房地产、基础设施、物流和运输，并涉足金融、现代农业、高科技制造业等领域。截至2017年6月底，集团总资产1036.9亿元，土地储备近1300万平方米。截至目前，深业集团拥有香港上市公司深圳控股和国内上市公司沙河股份。

一个明显的痕迹是，近年来，深野集团的支持中心慢慢转移到了深圳控股。

在深圳控股2013年8月的年中业绩会议上，深圳控股首席运营官朱国强透露，深野集团将在未来三年内将其在深圳的全部土地储备注入深圳控股。据悉，待注入的土地储备可能达到500万平方米。

2013年，深圳控股以41.5亿元人民币的价格从深野集团收购了深圳科之谷项目，规划建筑面积78.9万平方米(不含地下)。2014年，深圳控股以人民币55.89亿元从深野集团手中收购了农业科技集团100%的股权。其核心资产“名人项目”位于深圳市福田区，建筑面积25.9万平方米。2015年，深圳控股以19.14亿元人民币收购了深圳深业东陵项目95%的股权，占地面积55184平方米。2016年，深野集团将其深野深港公司转让给深圳公交集团，公交集团拥有的旧土地资源将移交给深圳控股开发。此外，深圳控股有限公司与深野集团共同获得了深圳市近10平方公里城市更新改造总体规划的资质，并有可能逐步将其转化为可开发的土地资源。

相比深圳控股从深野集团得到的数千份人情，沙河股份显然被冷落了。2009年，深圳SASAC将其持有的沙河100%股权转让给深野集团。原本土地储备有限的沙河股份有限公司没有从深野集团分得一杯羹，但由于同行业的竞争，很难生存。

《时代周刊》记者梳理沙河年报时发现，2010年至2015年，沙河的营业收入分别为7.35亿元、3.99亿元、4.21亿元、5.63亿元、5.11亿元和4.13亿元，呈现总体下降趋势。2016-2017年上半年，其营业收入分别为6.2亿元和3.02亿元。2009年至2015年，沙河股份股东应占净利润由8022万元下降至5296万元，2016-2017年上半年分别下降至2859万元和394万元。

相比之下，深圳控股2011年的合同销售规模为45亿元，经过五年的发展，其合同销售规模增长了两倍，达到160亿元(2015年)。2017年上半年，深圳控股实现营业额54.54亿港元，股东应占利润36.28亿港元。

更重要的是，与沙河股份有限公司不同(沙河股份有限公司在一线城市没有土地储备，两个项目公司位于房地产存量较大的二三线城市)(2016年年报)，深圳控股在一线城市的规划建筑面积超过200万平方米(深圳为32%，香港为1%)。2015年，深圳控股深圳项目平均毛利率达到49.6%，2016年平均毛利率约为49.9%。

当《泰晤士报》记者问及神野集团将如何改善两家公司的不平衡发展时，鲁花表示:“我们一直在研究两家上市公司的定位，因为神野集团作为大股东，拥有其主要的优质资产。在深圳控股，没有多少资产可以装入沙河股份。”

鲁花告诉《泰晤士周刊》记者:“母公司的优质房地产资源被直接装载到a股上市公司，而且有很多限制和不鼓励。”然而，不排除本集团将在未来培育新的更好的产业，并利用这一壳资源。不排除SASAC还有其他好的资源可以整合到深层产业，然后利用这个空壳资源。吕华透露，在下一轮国企改革中，资源将得到整合，而沙河股份肯定会扮演优质壳资源的角色。

投资恒大是划算的

因此，深圳控股成功投资“恒大地产”，并在公司重组前成功成为战略投资者。很自然，“恒大”成了深圳控股业绩会上的另一个关键词。

5月31日，深圳控股通过其全资子公司马鞍山毛文科技工业园有限公司与凯龙地产、恒大地产(均为中国恒大的子公司)签订投资协议，增资后以55亿元人民币投资恒大地产，换取恒大地产2.0522%的股权。

根据投资协议条款，凯龙地产和恒大地产已向深圳控股承诺，恒大地产2017年、2018年和2019年的净利润分别不低于243亿元、308亿元和337亿元。

谈到入股恒大地产的初衷，鲁花向《时代周刊》记者透露:“恒大在早期就主动找到我们，希望深圳控股成为其战略投资者。管理层认为投资恒大是经济合算的。同时，恒大在深圳也预留了大量土地资源，正逐步向一线和二线靠拢。”鲁花指出，这与深圳控股积极拓展一线城市资源、聚焦深圳市场的战略是一致的。

即使恒大在2020年前没有完成重组，恒大也必须回购深圳控股的股份，或将股份无偿转让给深圳控股。

巧合的是，在中国恒大(香港)2017年中期业绩会议上。3333)就在深交所召开业绩会议的三天前，深交所副董事长兼董事长夏海钧宣布，公司正在筹划第三轮战争投资，计划引进300-500亿元的投资。

关于是否继续参与第三轮中国恒大，鲁花表示，公司管理层也在研究，但目前还没有明确的决定，因为这会给公司的现金流带来很大压力。“根据公布的信息，第三轮战略估值与第二轮相比有所提高。从这个角度来看，他们还没有上市，我们都赚了钱。”鲁花说。

此前，深圳控股能够在不影响现金流的情况下入股恒大。原因是今年5月，公司将位于佛山市三水区和江苏省泰州市的四个项目的股份以超过54.24亿元人民币加上股东债权利息的价格出售给了恒大。

朱国强透露，出售项目所得资金是认购恒大股份的主要资金来源。