集体土地进军住房租赁 配套措施亟需完善

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【摘要】以佛山市南海区为例，其颁布的相关法律法规规定，农村集体建设用地只有在土地确认和准备工作完成后，才能向市场出让。

《时代周刊》记者王新宇来自佛山

房屋租赁市场再次繁荣。

8月28日，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)。根据该方案，北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆和成都将成为首批试点，利用集体建设用地建设出租房，主要面向新市民

这两个部和委员会表示，此举是为了建立一个租房和购房相结合的住房制度，以及一个统一的城乡建设用地市场。

在新政颁布之前，商品房开发必须经过土地征用，许多农村集体土地必须成为“城镇国有建设用地”，才能改变土地的性质，用于商业或住宅目的。这项政策实施后，集体土地将能够直接建造出租房，而无需经过“征地”环节。

自20世纪80年代以来，珠江三角洲一直存在土地使用权的半公开转让，地方政府基本上采取了“不支持”、“不鼓励”、“不干预”的态度。虽然这很正常，但法律风险总是存在的。

如今，新政不仅大大降低了出租房的建设成本，也使以前的“灰色地带”更加清晰。

集体租赁下的子南村样本

7月中旬，佛山市住建部发布了《佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案》，明确指出将通过多种方式保障租赁住房的市场供给。其中，各区集体土地建设“只租不卖”试点也被列为措施之一。

佛山市禅城区西部十大小康村之一的紫南村，房屋租赁政策已在该村扎根，并已进入第三个年头。

2015年10月，紫南村村民会议通过了《紫南村限制出租房屋管理暂行规定》。紫南村管辖范围内的自然村的房屋不出租给外国人居住或使用，外国人在紫南职工村统一集中出租。

这项规定在90%的村民的近4400票支持下获得通过。

在紫南村党委委员罗看来，这个计划可以落在村民的集体意志中。“虽然每年都有一部分租金损失，但村里的环境得到了显著改善，而且由于工作人员村和周围配套设施的建立，土地被出租了。收入可以抵消租金收入的减少。”罗告诉《时代周刊》记者。

如今，紫南村已有近6000名“新紫南人”入住由社区管理的紫南员工村和仙德人才公寓。其中，紫南员工村每平方米月租金仅为10元，主要面向中低收入农民工；每平方米天才公寓的租金约为每月20元，入住人群主要是在附近陶瓷城工作的白领。

据罗介绍，上述两块地块均为紫南村集体所有，通过土地租赁方式出租给开发商，由开发商负责设计和施工，租金收入由双方按比例分摊。房屋租赁价格由市场决定，其价格与周边地区基本相同。

紫南村对房客基本没有限制，但入住的等待时间长达六个月。尽管如此，它干净的生活环境还是受到了附近农民工的欢迎。对此，罗表示:“我们有自己的审计准则，不遵守文明约定的租户在入住期间将选择不续租。同时，我们的租金已经包括物业管理的费用，整个社区的环保更有保障。”

罗向《泰晤士报》记者透露，员工村和人才公寓的租金收入到村里租来的土地只有9美分，而人群聚集带来的商业租金升值是支撑紫南村近年来不断增加的分红的关键。仅在2016年，紫南商贸城就给村集体带来了2000多万元的收入。

“没有配套设施和运营管理，员工村和人才公寓就无法发挥最大价值。”罗对说道。

年收入增加2000多万英镑

在佛山市禅城区的一个村子里，村支书叶(化名)得知新政的颁布后，激动了整整一夜:“我是晚上得知这个消息的。”得知这个消息后，我既兴奋又担心。我在两点钟睡着了。”

叶和他的团队已经实现了带领村民致富的目标。然而，随着周边经济的不断发展，租用集体工业用地的瓶颈已经出现:由于佛山市对卡车通过周边路线的限制以及土地和人才成本的上升，很多工厂逐渐迁出，空的土地占用率不断提高。

“这里近100英亩的土地已被空占用，原来在这里的几家工厂已逐渐迁出。”

叶告诉《时代周刊》记者，对于集体土地面临的发展瓶颈，过去粗放式发展模式的问题逐渐凸显。这一次，让集体土地进入租赁房，可以解决土地集约开发和建设用地不足两个问题。

“如果把这些集体土地变成出租房，我们的收入可以从每亩5万元左右增加到近15万元。”叶向《泰晤士报》记者算了一笔账。他们有将近200英亩的土地来建造出租房屋。如果将这些土地建成出租房屋出租，村委会每年可增加收入2000多万元。

对于房屋租赁公司来说，这也是一个难得的发展机遇。据《时代周刊》记者介绍，建新房屋租赁平台、世界联合会等。已经开始与村集体土地合作建设出租房项目。

“集体土地与通过公开招标和拍卖方式出售的土地之间存在巨大的价格差异:集体土地的单价可能仅为出售土地的四分之一至五分之一。如此低的价格将有效地减轻我们建设出租房的财政压力。同时，较低的成本价让我们可以为市民提供较低的租金，这也符合房屋及建设署的指引。”作为佛山的国有房屋租赁平台，佛山建新房屋租赁有限公司董事长蔡羽在接受《时代周刊》采访时表示，土地成本低是他们青睐集体土地的主要原因。

“除了集体土地所有者、租户和房屋租赁公司，这项政策还将推动多年来一直提到的土地金融改革。”一位资深房地产高管向《时代周刊》记者进一步指出，房屋租赁带来的现金流收入是稳定而持久的。随着新供应量的增加，收入也会增加。这一增量将反过来促进区域公共设施的建设。

解决土地所有权问题

如何引导集体土地完成确权也将成为集体土地进入市场前的一个重要问题。

以佛山市南海区为例，其颁布的相关法律法规规定，农村集体建设用地只有在土地确认和准备工作完成后，才能转入市场。

根据佛山市国土资源局发布的数据，截至2013年5月底，共有3743个村民小组(经济合作社)完成了农村集体土地确权工作，完成率为99.28%。有24，576宗土地需要发放，以进行农村集体土地所有权的登记和认证，已发放了24，301宗。

虽然已经取得了许多成绩，但是土地确认工作远没有想象中的顺利。

叶告诉《时代周刊》记者，他们村里有一块土地，由于历史遗留问题，其所有权存在争议。

“20世纪80年代中期，这块地从耕地变成了厂房，租给了当时的乡政府来经营乡镇企业。由于没有明确的合同，因此对该地块的使用权属于村集体还是行政村存在争议。这项权利也被搁置。”叶告诉《时代周刊》记者。

“如果不解决土地权利问题，不仅土地所有权难以转让，而且整个村庄的人心也会分散。”紫南村委会成员罗也表示。