北京、上海、成都等地全面叫停＂商改住＂项目意在何为?

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【经济日报深度】商品房本身就是房地产市场的权宜之计，有的是非法改建，有的存在消防隐患。这项规定是对市场的全面规定

这项规定的意义在于堵塞购房限制的漏洞，使房地产资金不能转移到商品房上，切实实现“房子是用来居住的，不是用来炒房的”

最近，各地对商品房的调控力度不断加大。据悉，目前，北京所有银行都已暂停抵押贷款；广州的许多银行不能发放抵押贷款。据有关专家分析，银行暂停抵押贷款是对商品房监管的一项补充政策，此次暂停也充分说明了政策收紧的方向。“因为它不仅限于购买和居住，所以在新限购政策出台后，商业和住宅公寓都成了人人喊打的街头老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示，这一轮的商品房管制政策比北京更为严格。

3月26日，北京多部门联合发布《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，明确禁止擅自将商业办公项目改为住宅等用途；4月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和土地委员会联合下发了《关于严格商业办公项目规划建设行政审批的通知》，明确了对商业办公项目实施严格监管的《实施细则》；4月19日，下发了《关于进一步加强工业项目管理的通知》，并实施了相应的监管实施细则；4月23日发布的《监理实施细则》对商业项目的管理方法有了更明确的规定。

在不到一个月的时间里，北京楼市作为全国楼市的风向标，先后加大了对商品房市场的监管力度，在全国引起了很大反响。“这一次，北京对购房、贷款和住房使用的限制做出了明确规定。商品房本身是房地产市场的权宜之计，有的是非法改建的，有的存在消防隐患。这种监管是对市场的全面监管。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示。

不仅北京，上海、成都、广州等地也进一步出台了商品房控制政策，明确要求严禁将办公用地转为住宅用地，并严格限制项目产品的开发和销售。4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于加强本市经营性土地出让管理的若干规定》，以加强经营性土地出让管理。该条例要求，转让合同应规定，没有协议，不得在办公用地上建造公寓式办公室，不得在商业用地上建造公寓式酒店。

同一天，成都市有关部门联合下发了《关于进一步加强商业和写字楼建设项目管理的通知》，禁止新建商业和写字楼项目(包括商业和住宅项目的商业和写字楼部分)转为住宅用途。商业和办公建设项目(不含酒店)应采用公共走廊和公共厕所，不应设置悬挑阳台，不应采用住宅布局和功能设计；无法获得天然气；水和电的使用按照商业标准收费；不要非法宣传房屋可以以任何方式用于生活。

“这项规定的意义在于堵塞购房限制的漏洞，使房地产资金不能转移到商品房上，切实实现‘房子是用来居住的，不是用来炒房的’。”夏磊说，商品房的土地性质是办公和商业用地，没有住宅用途。近年来，由于商业地产销售情况不佳，住宅房屋继续热销。一些开发商在商业用地上以酒店公寓和写字楼的名义建造商品房，这直接违反了规划用途。

通过这一规定，商品房的未来持有价值能否保持其价值，是目前公众关心的问题之一。对此，张大伟表示，在一线和二线城市，都有商品房市场，因为空房源有限或者房价偏高。第三，四线城市住房库存积压，空商品房市场房源少。未来，一、二线城市的商品房政策压力将会加大，尤其是一线城市，除核心区域外，其商品房的持有价值不会太高。

“根据政策规定，未来的商品房虽然可以出售给个人，但必须符合在北京没有住房、具备相应的社会保障和纳税资格的要求。再加上商业银行暂停发放按揭贷款，商品房远不如普通住房有吸引力。”夏磊说。

此外，关于商品房调控是否会影响商品房价格，夏磊表示，商品房的热度会下降，整个市场的热度也会下降。在北京的房地产市场上，商品房的份额并不大，所以对商品房的影响不会太大。(经济日报记者朱俊碧)

(主编:刘江)