北京楼市新政：强化差别信贷 保护刚性需求

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3月24日，中国人民银行业务管理部、北京银监局、北京市住房建设委员会、北京市公积金管理中心联合发布了《关于加强北京市住房信贷业务风险管理的通知》(以下简称《通知》)。对于离婚一年内的按揭申请人，商业银行应参照第二套住房信贷政策；申请住房公积金贷款，按两套住房公积金贷款政策执行。这项政策的内容被北京人戏称为“承认分居”，而不是“承认住房和贷款”。

通过梳理，记者发现，从3月17日开始，短短8天内，北京先后发布了三个限购令，可谓“一个比一个严格”。那么，房地产市场调控政策的出台与过去有什么不同呢？哪一群人对买房有更大的影响？商业银行在其中扮演什么角色？

通过加强差别信贷来堵塞政策漏洞，

记者注意到，去年国庆前后，一大批楼市热点城市相继出台调控措施。然而，今年春节后，不仅在一线和二线城市，而且在一些三四线城市，房地产市场回暖的迹象仍然越来越明显。根据中国房地产协会的数据，到目前为止，北京房价已经连续17个月逐月上涨。自2015年10月以来，北京的平均房价从37，221元/平方米上涨至60，738元/平方米(2017年2月)，涨幅为63.18%。

据业内人士称，房地产市场推出新政反映了监管当局控制房价过度上涨的决心。中国社会科学院金融研究所金融研究室主任曾刚在接受采访时表示，控制房价过快上涨有利于房地产业的长期可持续发展，并能为国内实体经济的振兴创造更好的环境。

曾刚说，《通知》实际上是对以前“还贷还房”政策的补充。上海早就实施了“还贷还房”的政策。在发挥监管作用的同时，也存在一些相应的问题，如假离婚、“首付”等。借鉴上海的经验，为防止上述问题削弱政策效果，监管部门随后采用了一项补充政策来完善“认房还贷”政策，这实际上是一种“收紧围栏”的行为。”

中原地产首席分析师张大伟持有类似观点。他将该公告描述为之前“3.17”新政的“修补政策”。“不管是北京市住房建设委员会、地方税务局还是商业银行，他们都在继续‘检查漏洞，填补空白’。“首付”将严重削弱控制财务杠杆的政策效果。央行“打补丁”的目的是使“认房贷”政策真正落到实处，发挥作用，不断体现“房是住，不是炒”的政策意图张大伟说。

专家认为，与以前的监管政策相比，北京新的房地产市场政策有两个主要特点。一是强化差别信贷政策，限制贷款炒房，稳定房价；其次，这一规定强调中长期效应和对房价上涨预期的调整。

“限购政策的目标不是抑制房地产市场，也不是让房价下降到一定水平，而是降低预期。目前，许多购房都是由于非理性恐慌。买房不是为了生活，而是为了对房价上涨的预期。这一预期进一步推动了房价的上涨。”曾刚表示，限购政策将在一定程度上降低抵押贷款的增长率，甚至导致房价下跌，因此消费者将继续期待房价上涨的势头会逐渐改变，然后整个市场情绪将趋于理性和稳定，这是一个非常重要的调控政策的作用。

北京大学法学院房地产法律研究中心主任娄建波认为，本轮调控与前几轮调控的一大区别在于，前几轮宏观调控更加注重金融安全和宏观经济的稳定健康发展，但此次调控的各个部门共同努力填补了各种政策漏洞，其目标是明确的，即希望一个家庭只有房子住。

住房抵押贷款占新增贷款

这个比例可能会急剧下降

《通知》要求商业银行认真核对购房人的住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套住房贷款认证标准；严格审查借款人的还款能力，防范投资投机引发的信用风险。同时，要严格审查个人住房贷款首付资金来源，禁止各类杠杆金融产品用于购房首付，拒绝向使用“首付贷款”等杠杆金融产品的客户发放贷款。

近日，记者了解到，自新的调控政策出台以来，北京大部分银行提高了首付比例，实施了第一套“住房贷款认定”的认定标准，并在25年多的时间里停止审批住房贷款。此外，北京的商业银行也提高了个人住房贷款利率的最高优惠利率。北京银行相关负责人向记者证实，该行已将个人住房贷款最高优惠利率从10%上调至95%。专家认为，新政的实施将使住房抵押贷款在商业银行新增贷款中的比重大幅下降。

曾刚表示，一方面，从需求方面来看，符合购房条件的消费者减少，可能会减少银行房地产抵押贷款的需求；另一方面，从供给方面来看，通知强调银行有尽职调查义务，要核实买家首付资金的来源，这将增加成本，降低商业银行发放抵押贷款的意愿。因此，就业务结构而言，住房抵押贷款在商业银行新增贷款中的比重可能会较去年大幅下降，增速将明显低于去年。

然而，值得注意的是，大多数专家认为，这项新的房地产市场政策不会对商业银行的业绩产生重大影响。曾刚表示，住房抵押贷款的收益率远低于企业贷款。由于去年企业信贷需求不足，信贷风险相对较高，银行在住房抵押贷款上投入了大量资金。新政实施后，银行很有可能会降低抵押贷款在新增贷款中的比重，并将这种稀缺的信贷资源用于企业。此外，由于今年企业贷款收益率高企和企业信贷需求改善这两大因素，预计新政不会对银行业绩产生负面影响，但会增加其资产回报的可能性。

需求改善的人受影响最大

记者走访了多家房地产中介机构，了解到需求改善的人群，尤其是“以小还大”的人群，受“还贷”政策影响最大。业内人士预测，未来购买改善住房的步伐将明显放缓，而“急需”的利益将受到这一轮政策的保护，未来的交易量将集中在刚性的初始需求上。

据了解，北京市普通房屋的鉴定标准是五环路单价低于39600元/平方米，总价低于468万元；五环路至六环路单价低于31680元/平方米，总价低于374.4万元。只要单价和总价符合这两个标准中的一个，它们就会被认定为普通房屋。真正的问题是大部分改进的需求超过了这个标准。

记者在采访东城区青年湖的一位房地产经纪人时了解到，北京的新建房屋大多是非普通房屋，甚至在二手房市场，越来越多的房屋已经超过了普通房屋的标准。也就是说，对于大多数需求改善的人来说，他们应该按照80%的标准支付首付。

“在‘3.17’政策出台后，我的电话几乎响个不停，所有的买家都来问我贷款的事，尤其是那些已经签了合同并付了定金但还没有申请贷款的人。许多在途订单面临许多问题和取消。现在，市场成交量略有下降，房价也没有明显变化。”房地产经纪人说。

如果买方只与卖方签订了合同，而没有在网上签字，那么根据新政，如何处理支付定金的困难呢？法律界人士表示，此类案件应根据具体情况区别对待:一种情况是，如果新的购房政策对购房人的履约能力产生重大影响，且继续履行合同存在重大困难，购房人可以要求终止合同，卖方应退还定金和已支付的购房款。如果卖方有损失，他可以要求买方分担；另一方面，如果新的购买政策对买方的履约能力没有重大影响，或者如果卖方有证据证明买方有足够的履约能力，如果买方据此要求终止合同，则构成违约，需要承担违约责任。