房企加快并购破解“拿地难”

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11日，中国指数研究院发布了最新监测数据。过去一周，16家房地产企业连续公布了2015年12月及全年的销售业绩，其中10家房地产企业超额完成了年度销售目标。

具体而言，万科12月实现销售额332亿元，同比增长32.8%，环比增长37.9%。2015年实现销售额2615亿元，领先房地产企业。恒大地产12月实现销售额290亿元，同比增长167.8%，环比增长62.2%，全年实现销售额2013亿元，同比增长53.1%。此外，徐汇和R&F在12月份都经历了不止一次的爆炸性增长。恒大、绿城、新城控股(报价601155，买入)、徐汇、时代、宝龙均实现110%以上的年销售目标。

值得一提的是，2015年，房地产行业面临整体利润率较低、负债率较高、征地成本较高的局面。以万达房地产为例，财务报告数据显示，其土地收购成本在2015年大幅上升，并攀升至新高。因此，2015年，房企普遍加快了转型和并购的步伐。

同一政策咨询研究部主任张宏伟分析说，2015年房地产市场的“分化”加剧，即使在销售业绩大幅增长的市场背景下，住房企业也很难掩盖其转型困境。“对于房地产企业来说，在2015年火爆的销售业绩背后，他们在转型过程中仍然面临着‘生死劫’，未来的中长期发展战略仍然相当混乱”。

据统计，从行业整体来看，125家a股上市房地产企业的整体盈利能力并不乐观。近年来，房地产企业不断增加的土地收购成本和经营成本将继续导致其盈利能力不断下降。

张宏伟表示:“一线城市和一些基本面良好的二线城市的需求已经透支，高库存城市仍占大多数。现阶段，房企转型进展不明显，未来一、二线核心城市房地产市场的不确定性不利于房企转型。

基于此，大多数品牌房企选择“跨界”转向，商业地产、养老地产、工业地产和旅游地产成为房企新的“征地模式”。张宏伟说:“房企通过‘房地产+x产业’的概念取得土地后，仍然延续原有住宅市场的发展逻辑，出售大部分已开发的物业，仍然扮演开发商的角色，而不是转变为经营者。”

2015年12月，恒大地产在香港新世界收购了4个超大型项目(报价600628，购买)，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，号称年度最大的房企并购案例。根据行业分析，恒大M&A的核心目的是收购土地。

1月5日，融创中国宣布其在上海的未来目标为1000亿元人民币，并计划到2017年底其年销售额将超过1000亿元人民币。与此同时，该公司表示，将继续在二线城市寻找新的投资机会，并购将是该公司未来获得土地储备的重要途径。

融创中国董事长孙宏斌在新闻发布会上表示:“过去，北京、上海等城市什么都可以买。现在看看北京和上海，你什么都买不到。土地价格上涨过快，不符合成本效益。”

事实上，自2015年以来，融创中国先后在南京、武汉、成都、Xi、太原、合肥和海南等二线城市进行了并购。截至2015年底，融创的土地储备已达4427亿元，其中只有1/3通过公开招标和拍卖获得，2/3通过并购获得。2015年，融创新土地储备的64.4%以上是通过并购获得的。