72家房企年报勾勒行业分化格局

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一、二线城市正在回升，三、四线城市仍在调整，房地产市场将继续分化，上市房地产企业披露的2015年年报充分揭示了这一点。数据显示，72家房地产企业总库存超过1.4万亿元，去库存化压力依然严峻。万科在其年度报告中表示，城市之间的差异无法掩盖房地产市场的整体困境。房企盈利能力下降已成为业内公认的趋势，但行业整体净利率首次降至个位数

据上海证券交易所统计，截至目前，已有72家a股上市房地产企业披露了2015年年报，另有11家房地产企业披露了2015年业绩快报。总共有83家房地产企业充分展示了年度业绩大纲，行业格局也得到充分展现。记者发现，虽然近两年来房企盈利能力下降已成为业内公认的趋势，但年报显示，行业整体净利率首次降至个位数，72家房企的平均净利率仅为9.3%。同时，2015年房地产企业库存大幅增加。72家房地产企业库存总额超过1.4万亿元，去库存化压力依然严峻。

盈利能力减弱

据上海证券交易所统计，截至4月5日，沪深两市已有72家上市公司发布了2015年年报。这72家房地产企业2015年总收入达到5871亿元，同比增长25.4%。72家企业中只有27家出现收入下降。随着去年市场的回暖，63%的房地产企业收入增加，销售收入同比大幅增长。56家企业2015年净利润总额为479.8亿元。总体而言，与2014年相比，增长了14.5%。

值得注意的是，这72家房地产企业2015年净利润总额为548亿元，同比增长12%，但增速远低于收入增速。72家房地产企业中，只有29家净利润同比略有增长，整体平均净利润下降至9.3%，同比下降10.5%，同比下降12%。

事实上，这也是房地产企业年报首次显示净利润下降到一位数，房地产企业盈利能力持续大幅下降。目前，这一趋势似乎没有逆转的可能，甚至还在继续加剧，而房屋企业之间的分化更加明显，甚至一些大型房屋企业也不能幸免。数据显示，在72家房地产企业中，廊坊发展(报价为600149，买入)净利率下降了-564%，排名第一。还有两家公司因为持续亏损而戴着明星和帽子。

“减少交付物业的销售面积”几乎成了所有利润下降的企业在年报中的标准用语。

中原地产首席分析师张大伟分析称，尽管中国一、二线城市正在回暖，但三、四线城市仍处于调整过程中，量价交易仍在继续。从各房地产企业发布的报告中可以发现，相当一部分房地产企业的平均销售价格已经下降。与此同时，销售难度的增加使得企业不得不增加销售人员，而人工成本和营销成本都在上升，这些都是净利润下降的因素。

去库存压力依然存在

一方面，盈利能力继续减弱，另一方面，库存继续上升，目前住房企业的生活条件可以说是受到双方的攻击。根据上交所信息数据，72家房地产企业的总库存超过1.409万亿元，同比增长13.8%。在上市公司中，万科A(报价00002，买入)、招商局蛇口(报价001979，买入)和华夏幸福(报价600340，买入)的库存均超过1000亿元，分别为3681亿元、1214亿元和1006亿元，同比分别增长15.9%和20.9%。

事实上，房企财务报表中的库存指标包括房屋库存、土地储备、建设项目等指标，因此整体库存规模会高于实际居住面积或待售量。然而，在业内一些人看来，住房库存规模是较大的之一。72家房地产企业库存规模同比增长，说明去库存化任务依然艰巨，尤其是一些三、四线城市的房地产企业库存面积相对较高。尽管去年上市房地产企业加大了清理库存的力度，但市场容量有限，许多企业不愿出售和割肉，因此销售压力依然存在。即使一线城市和一些二线城市在今年第一季度迎来了繁荣的房地产市场，事实上，从全国范围来看，去库存化的基调不会改变。

市场分化模式难以改变

从领先房地产企业的年报中也可以看出市场的一致看法。万科在其年度报告中表示，城市之间的差异无法掩盖房地产市场的整体困境。该公司专注于14个城市，包括四个一线城市和一些热点二线城市。自2014年第四季度以来，商品房销售面积开始率先上升，新房存量从年初的1.55亿平方米下降到1.39亿平方米。然而，除了这些热点城市，全国其他地区仍面临着更大的去库存压力，房地产业的发展和投资活动仍然低迷。中国住宅开发竣工投资增速连续两年下降，新建住宅建设萎缩，开发投资放缓，反映出大部分地区住宅市场仍面临巨大挑战，行业库存仍需时间逐步消化。

阳光城(报价000671，BUY)也在其年度报告中表示，房地产市场将继续保持差异化。短期内，热门的一二线城市的人口继续流入，空的需求相对较大，库存压力相对较小。由于2015年交易量大幅反弹，一些城市甚至面临库存过少、供应短缺和房价上涨的压力；另一方面，一些二线城市和大部分三、四线城市仍面临巨大的去库存压力，投资出现负增长。根据不同的市场趋势和经济形势，分类监管已逐步实施。上海和深圳在2016年3月率先发布监管政策，未来继续差异化是必然趋势。