有二手房源一夜涨70万 多校划片未明显冲击学区房

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2016年春节前后，如果说有什么比北京的气温更快的话，那就是北京的房地产市场。

“我们在2月份交易了一栋房子，一夜之间增加了70万英镑，最终我们完成了交易。这是一个不正常的市场。”爱我家的望京区房地产经理张明告诉《国家商报》记者，根据总价约为300万元人民币的房屋，望京区现有的空房并不大，单价一般在5万元/平方米左右，比去年上涨了近1万元。

经过春节前后的一轮价格调整，北京楼市现在的情况如何？继续上升还是逐渐下降，是观望还是频繁换手？

4月初，记者调查了中关村(报价000931，购买)、国茂和望京的房地产市场，试图为北京楼市“量体温”。与今年2月和3月购买房屋的顾客过度拥挤的情况相比，进入4月后，一些中介商店似乎已经空无一人，但房价依然坚挺。

400万套学区住房改革出售

中关村不仅是科技创新的代名词，也是优质教育资源的集聚地——中关村第一小学、第二小学、第三小学等。都是北京有名的小学。在附近小学免费入学的政策下，校区自然成为中关村一些社区的独特光环。

我家在中关村的一家商店的房地产经理王鸿(音译)告诉《国家商报》记者，中关村第一、二小学附近的学区房屋单价一般都在每平方米10万元以上，即使稍微差一点的学区房屋单价超过8万元。去年年底，同一位置的每平方米价格约为6万至7万元。

从王鸿向记者推荐的房子来看，面积一般在30至55平方米之间，总价约为500万元。唯一价格低于400万元的房子需要业主全额支付。尽管房价上涨很快，但交易仍然火爆。王鸿说:“春节后，我们的营业额同比增长了1.5倍。”

距离中关村不到1000米的苏州街也是学区的热点之一，但房价明显低于中关村，平均每平方米约7万元。但这并不意味着你可以在这里轻松买到总价不到300万元的房子。

主要经营苏州街附近房地产的链家地产(Chain Home Real Estate)的房地产经理李俊告诉《国家商报》，300万以上的房子很少，一居室公寓，无论大小，基本上都是400万套。

学区是为孩子上学而买的，通常几年后就会卖掉，所以很难维持自己的生活。一位知情人士表示，卖学区房实际上是卖学区场地，房地产中介打电话给教育中介更准确。

事实上，针对学区房价炒作的问题，今年2月，教育部办公厅下发通知，明确指出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，应根据实际情况积极稳妥地采用多校制。多校划线将把热门小学和初中推广到每个地区，确保每个部分大致平衡。

从业界的角度来看，这份文件已经发布了一个非常明确的政策信号，学区的光环将在未来逐渐消退。然而，记者采访的许多房地产经纪人认为，从交易量、业主报价等方面分析，未来价格仍会更高。没有迹象表明学区的房价会因为政策原因而下跌。

我要等一个月合同号转移后

小登和他的妻子是北京的上班族。他们已经在河北买了一栋房子。去年，随着女儿的出生，他们开始讨论是否应该在北京买房。

“我们早上去了程楠，北京看房子。我们感到非常满意，价格也可以接受。我们要求房地产经纪人在中午采访业主，并在下午签署了相关合同。”小邓笑着说，他有一种像去菜市场买房子的感觉。这不是因为他有钱或有冲动，而是因为他在感觉正确的时候买了它。最近，我们周围的朋友都在买房，他们中的许多人在乐观的时候很快就签了合同。

据中原地产研究部统计，3月(月底前)，北京二手房累计成交29，925套，当月肯定会超过30，000套，也是继2013年3月成交43，780套后的最高纪录。

链家研究所给出的统计数据大致相同。3月份，北京二手住宅网签约数量为3209个，同比增长111.3%，同比增长193.3%。

张明对那个月的市场繁荣印象深刻。他说，当北京的房价在2月和3月飙升时，就像现在这样忙着接待记者。每个人都带顾客去看房子。只要有房子，就有顾客来看。一般来说，他们基本上可以在看完房子后决定。

张明介绍说，3月的一个下午，他带一个客户去看了一套总价320万元的房子。当时，顾客说他想和丈夫商量一下。结果，他又打电话来，店主已经提高了价格。客户也同意立即提价20000元，这样业主就可以签合同了，但还是没有偷到其他人。后来，两天后，这位顾客又来看其他房子。这一次，他吸取了教训，在同一天与店主交谈，并在第二天支付了押金。

对此，中原地产房地产经纪人郑浩告诉记者，现在北京的房地产交易量很大，每天都有很多人在办理窗口排队。如果早上6点过了，就安排在下午。“目前的过户号码只能在5月10日以后，比如4月初看房，4月中旬办手续，6月下旬办完户后再办。”

住房紧缩市场观望周期变长

“今年2月和3月，业主普遍没有诚意出售房屋。在他报出价格后，他会提高价格。你会接受他，并再次提高价格，直到你不买它。当时，这几乎是一天的价格。”位于团结湖的连锁房地产中介王华吉告诉《国家商报》记者，2月份，附近社区的平均周房价上涨了1000元，约为每月5000元，自3月初以来也上涨了约1000元。

据链家研究所统计，今年3月北京二手房平均成交价格为39286元/平方米，比上个月上涨14.5%，比去年同期上涨4.3%。

对此，连锁分析认为，一方面，需求改善带动的交易结构提高了平均价格，城区(东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台)交易量较上月增长1.03%，总价为600万元。大型优质二手房成交量环比增长2.06%；另一方面，价格大幅上涨，卖方市场推高了业主的心理预期，使交易价格达到历史最高水平。

据张明介绍，北京从2010年开始实施限购令。对于那些从外地来京工作的人来说，从去年开始，已经连续五年符合缴纳社会保障或个人所得税的条件，这使得这部分购房款只需发放。再加上央行降息的优惠政策，房地产市场的需求正在蓬勃发展。

显然，这是因为需求大，业主有信心提高价格。然而，在经历了一段时间的快速上涨后，房价自3月底以来已进入稳定期。

然而，受前段时间房价上涨的影响，一旦价格进入稳定期，业主对市场的观望态度就越来越明显。记者在国茂、团结湖、望京等地区了解到，目前住房相对稀缺。

3月底，记者发现丰台的一个住宅区有更多的房子，但一个多星期后，他看到只有一个房子在出售。记者立即要求房地产经纪人作为买家采访业主，而业主多次推迟了采访时间的约定。后来，他直接要求房地产经纪人传达房子不出售的信息，没有给出任何理由。

张明说:“我们也有性价比比较高的房子，但是房主联系不上他们。他们可能不想卖掉它们。现在住房还不够。以前有许多房子，后来都不卖了。”

业内人士的分析是，随着房价的上涨，业主不会逐渐卖掉房子，不是没有房子，而是业主的心态在改变。郑浩说，即使有些房子仍在出售，价格通常也更高。例如，一套原值约为300万元的房子现在的售价为320万至330万元。

同时，市场客户数量开始减少，3月份新增客户/房屋比例降至2014年以来的较低水平，表明卖方市场较为宽松。据链家研究所预测，购房需求将在后期回归理性，市场观望期将变长。供求矛盾的缓解将缩小价格上涨幅度，减少市场交易量，削弱价格上涨趋势。

(上面提到的房地产经纪人的名字都是假名)