中资布局美商业地产进入高峰

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[2015年，中国对美国的直接投资比2014年增长了30%，达到创纪录的157亿美元。2016年第一季度更加强劲，目前正在进行220亿美元的投资]

纽约的Aquityllc专门为美国当地的房地产开发商提供房地产融资。今年第一季度，它刚刚帮助一家中国小型机构投资了曼哈顿中城的一个房地产项目。

阿基泰利的董事总经理李赤告诉《中国商报》记者，该公司的中国客户主要是中小型房地产公司或基金，目前有4至5家公司正在谈判中。“我觉得中国人开始投资美国商业地产的趋势出现在大约三年前，现在有一个高峰。”

在李赤的项目中，一个是耶鲁大学附近的租赁办公楼，另一个是西雅图的房地产项目。其中，西雅图的房地产项目距离亚马逊总部只有大约5分钟的车程。她表示，中国投资者对投资风险有自己的评估。

“来自中国的投资者喜欢融资阶段已经提前到后期的项目。也就是说，房地产开发商已经买了土地，银行的建设贷款已经批准，而开发商自己也有一定的投资，比如10%到20%。许多投资者希望与规模最大、经验丰富的开发商合作。因为，特别是在金融危机之后，如果开发商没有足够的行业背景，建设贷款很难得到银行的批准。”李赤说。

瞄准美国商业地产

李赤的客户经常在一个项目上投资数千万美元。但与中国的一些大企业相比，这些只是“小虾”。

安永中国海外投资业务的合伙人张晓晴对《中国商业新闻》表示，中国前20大房地产开发商正着眼于美国的商业房地产业务。一位业内人士还告诉记者，许多房地产公司正在竞标西雅图的一处商业地产。虽然公司的名字目前还不能透露，但这位人士说，中国有一些最大的房地产公司。

3月中旬，据报道，安邦保险集团在2014年收购了纽约的华德福后，同意以65亿美元收购黑石集团的strategichotelsandresorts。

战略酒店和度假村有18家豪华酒店，包括曼哈顿中央公园附近的jw万豪埃塞克斯豪斯酒店和位于华盛顿硅谷的四季酒店以及怀俄明州的度假小镇杰克逊霍尔。它曾是一家上市房地产投资信托公司，于2015年9月被黑石集团以高价收购，并于2015年底被摘牌完成交易。百仕通支付了60亿美元(包括债务)，但仅仅三个月后，这笔资产使百仕通的价值增加了5亿美元，带来了超过8%的利润。

“美国商业地产发展迅速，2015年投资达到4680亿美元，比2009年底的830亿美元有了大幅增长。目前的年度投资已经超过了2007年危机爆发前的最高水平。其中，中国在美国的商业房地产投资增长远远领先于其他国家。”费城沃顿商学院房地产客座副教授山姆·肯尼迪告诉《中国商业新闻》记者。

根据政治智库罗德姆集团的统计，2015年，中国在美国的直接投资(fdi)比2014年增长了30%，达到创纪录的157亿美元。2016年第一季度更加强劲，投资220亿美元。

近三年来，中国对美国的直接投资经历了爆炸式增长，尤其是在房地产和酒店业，这两个行业取代了能源行业，成为中国在美国最大的投资领域。2005年，中国对美国的直接投资只有20亿美元，在金融危机后进一步下降。2010年，在能源部门投资的推动下，中国的人均国内生产总值最终超过了每年40亿美元。在2015年的房地产行业，中国最大的投资是安邦保险以4.15亿美元收购了位于纽约市中心第五大道717号的办公楼。

“我们的业务增长速度从未如此之快。我们现在太忙了，部门人手不够。目前，安永M&A集团50%的客户或企业是中国客户。中国客户的交易量已经超过了美国现有的大规模交易，令人难以置信。”张晓晴告诉《中国商报》记者，“第一次发展是在过去的三年里，现在业务已经越来越广泛。”旅游房地产、工业用地、仓库、码头等。已经开始投资，投资者甚至开始理解。养老地产的情况。”

减税吸引海外投资

根据房地产资本分析公司的数据，2015年外国跨境资本在美国房地产投资总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额的16%。其中，国外养老基金投资约为75亿美元，约占全部海外投资的10%。

该法律于去年12月生效，有助于吸引海外投资者到美国投资商业地产。1980年通过的《外国投资房地产税法》(firpta)已经过修订，以减轻外国投资美国房地产的税收负担，最大的受益者是外国养老基金。

很久以前，外国公司和外国人在美国投资时不需要像美国公司和个人那样缴纳所得税和增值税。然而，为了保护美国农场，美国在1980年引入了firpta，要求外国投资者在出售美国产权时像美国公司和个人一样纳税。

为了防止外国卖家在没有支付任何税款的情况下出售他们的房子，该法案要求外国投资者预扣售价的10%作为预计联邦税，州政府还要求预扣税款的一定比例作为预计州税。在外国投资者最终纳税申报后，预扣的税款将会多退少付。房地产权益不仅包括土地、建筑物和与土地相关的任何财产，还包括石油、天然气和矿产，以及收购美国房地产控股公司或房地产投资信托公司的股份。

Firpta有一系列的免责条款，最新的修订是放宽免责条款的条件。符合境外养老基金资格的境外投资者一律免税。同时，如果外国投资者拥有的产权不超过10%，也将免税。这是过去35年里外国投资者达到免税条件的5%上限的两倍。当然，如果这些免税条款没有得到满足，新法案要求联邦预扣税比例从10%提高到15%。

根据房地产资本分析公司的数据，在过去12个月美国商业房地产市场最活跃的买家中，排名前三的是美国公司，其中黑石集团以378亿美元购买了594处房产，成为第一个买家。在十大买家中，有六家外国投资者，包括挪威中央银行投资基金，该基金以75亿美元购买了240处房产，以及加拿大和卡塔尔的三家养老投资基金。在以69亿美元购买的17处房产中，中国安邦保险排名第七，很明显，安邦投资的房产单价高于其他机构。

“在中国企业眼中，房地产一直是最安全的投资之一。因为美国是一个法制社会，资产的安全是有保障的。中国的投资一直是安全第一，保持其价值是必要的。现在已经发现，发展可以最大限度地增加附加值。所以现在中国最大的20家房地产开发商都在美国投资房地产。”张晓晴说。