去库存 仍是楼市主基调

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一些机构认为，近期一线城市房价的快速上涨与需求、区位等因素有关，但三、四线城市的房地产去库存任务艰巨，供需双方尚未同时发挥各自的力量。

宽松的房地产市场预计将升温

北京大学国家发展研究院教授、宏观经济研究中心主任冯路表示，在城市化背景下，一线城市的房地产需求非常冲动，与全国房地产行业脱节。在冯路看来，住房价格的突出问题是位置，这一点在目前的住房价格变化中得到充分反映。

凯投证券认为，2016年2月，政府接连打了一个组合拳，前所未有的密集监管再次强调了房地产市场去库存化的基调。持续强劲的政策信号将增强房地产市场的宽松预期。

根据兴业证券的研究报告，2016年初潜在的住宅存量可能包括4.5亿平方米的待售存量和2亿平方米的待开发面积(按待开发土地面积计算)，总存量约为47亿平方米。值得注意的是，房地产销售在2015年有所回升，但房地产开发商收购土地的意愿普遍较弱，房地产库存逐渐减少，尤其是待开发土地面积可能在2016年初出现快速下降。

中信证券研究部(CITIC Securities Research Department)分析师陈聪认为，一线城市的房价正在迅速上涨，而三、四线城市的房价上涨并不快，主要是因为一线城市人口明显净流入。一线城市人口净流入的背后，是更好的基础设施、更细致的产业分工和更好的公共服务。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)首席宏观分析师任泽平表示，住宅投资告别了高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段的特点，以避免希望刺激高增长回归的泡沫风险。在提速换挡时期，住宅投资从高速增长走向稳定或下降，从数量扩张走向质量提升。

房地产政策可能会有所帮助

国信证券(Guosen Securities)分析师董德志认为，对于房地产来说，一方面，需求方的销售面积应该增加，另一方面，供应方的新建筑面积应该进一步减少。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，在需求方面，替代性政策储备主要包括降低成本、杠杆、调整储备、减轻税收负担和增加人口；在供应方面，最重要的是土地资源和住房存量的分配和管理。

任泽平建议，中国应研究和探索居民购房时首付比例和贷款利率固定或反向的抵押贷款政策，以稳定购房者的预期，避免短期内购房需求提前释放。为了减少通货膨胀对贷款利率的影响，我们可以考虑在中长期内设立专门的住房储蓄银行，使实际贷款利率长期保持不变。

据首创证券介绍，作为住房金融体系重要支撑的公积金制度已大幅改善了/0，资产证券化的推出预计将释放数万亿资金，从而大大增强对合理购房需求的支持。此外，房地产投资信托基金、住房保障银行等新兴金融体系的快速发展，可以为棚户区改造、经济适用房货币化安置和政府回购商品房提供金融支持。未来，多层次的住房金融体系将成为支持房地产市场改革的支柱。