小区老旧电梯更换面临困局

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随着20世纪80年代和90年代建成的电梯住宅楼的老化，中国将迎来旧电梯更换的第一波浪潮。最近，记者发现更换高风险电梯很困难，因为政府部门没有给予足够的重视。专家表示，旧电梯是电梯安全监管的难点和重点。由于行业委员会错位、产权错位和政府缺位三大问题并存，政府迫切需要理顺部门间的职能关系，弥补公共服务的不足。

这台旧电梯已经被疾病取代三年了，但毫无结果

广州天河区富来花园是两栋29层的建筑，从1995年开始使用至今已有20多年。这是广州最早的一批电梯住宅楼。在过去的两三年里，六部长期使用的电梯一再上演“恐怖场景”，两年内共发生67起故障。其中一部电梯不能再显示楼层号，电梯主人必须猜测电梯去哪一层。

为了彻底解决电梯的安全隐患，更换电梯是最终的选择。自2012年6月首次提出以来，整个电梯更换项目经历了立项、组建监理团队、征集供应商、设备选型和财务运作等阶段，历时三年多。“在没有行业委员会的情况下，我们应该首先向全体业主提出倡议，并在三分之二以上业主的同意下，花了两年时间才达成共识。成立电梯更换监督小组花了4个月的时间。挑选供应商和提高电梯费用需要8个月的时间。”物业经理莫言表示，更换旧梯子在技术上并不困难，但在各方利益的协商中。

2015年11月，物业管理方与电梯公司签订购买安装合同时，电梯产权登记名称因分歧再次搁浅。结果，业主和物业管理之间的矛盾升级，这曾经导致大规模的冲突。在当地政府的干预下，物业公司不得不签署一份委托书，向400多名业主逐户购买电梯。到目前为止，电梯更换问题还没有解决。

事实上，“富来花园”事件是中国更换旧梯子困难的典型例子。据记者调查，旧电梯长期带病运行主要有两个原因。

首先，筹集资金很困难。记者了解到，更换一部电梯的费用在20万到30万元之间，每个业主分担的费用在4000元到1万元之间。然而，在旧住宅区，要么不支付物业维修基金，要么维修基金很少。广州二沙岛金雅花园的李培芳等物业经理反映，为了筹集电梯款，他们多次上门向业主要钱，但有些业主始终认为他们已经向物业支付了管理费，更换电梯也在服务范围之内。

其次，很难评估报废。2014年，国家质检总局对部分省市使用15年以上的2523台旧电梯进行了抽查，发现7%的电梯存在较大隐患。由于缺乏强制性的电梯报废标准，我国电梯不仅经常超负荷工作，而且即使出现安全问题也不能报废，国家标准仍然缺失。此外，虽然上海、广州、深圳等城市已经发布了电梯安全评估规范，但评估后如何进一步推进工作的细则仍是空白条。

业主位置不对，物业管理错位，政府缺位

由于相关机制不理顺，业主错位、物业管理方错位、政府缺位等问题并存，旧住宅小区电梯更新困难。

行业委员会的错位导致社区重大事务缺乏决策主体。根据中国物业管理协会的数据，中国成立的业主委员会不到50%，只有15%运作良好。北京、广州、深圳和其他房地产市场发展较早的城市成立了不到20%的行业委员会。“电梯作为社区的配套设施，是业主的共同财产，业主共同享有所有权。根据中国的《物权法》，如果你想开始更换电梯的工作，你必须得到占三分之二以上人口和三分之二以上面积的业主的同意。”广东英龙律师事务所资深律师夏建如表示，这意味着在电梯更换过程中，业主和行业委员会应该发挥主导作用。然而，在没有行业委员会和物业管理，可能没有办法开始初步咨询。

行业委员会的错位直接导致物业管理方的错位。许多物业公司官员认为，物业公司是由所有业主聘请来负责住宅物业管理的。正常情况下，电梯的日常管理和维护包括在物业管理中，但不包括电梯更换。“在富来花园更换电梯的过程中，由于权责不清，物业公司被迫承担了本应由行业委员会承担的责任，包括前期发动业主更换电梯，收取和托管相关费用，后期签订合同。”刘一生说道。

政府公共职能缺失。事实上，旧电梯威胁着公众的人身安全，所以政府应该责无旁贷。根据现行政策规定，街道负责管理行业委员会的日常运作。对于住宅小区，如果没有行业委员会，应当引导其成立；如果行业委员会不能有效工作，它将指导工作，政府部门的权力和责任是明确的。然而，一些街道干部和质量监督员片面强调“产权”，认为更换旧梯子是业主和财产的事，属于私权领域，政府无权干涉。一些街道干部抽象地“指导行业委员会开展工作”，在处理更换电梯的具体事务时，等待“法律授权”。黄骅港街道办事处城市管理科科长易波说，民政科负责成立行业委员会，城市管理科负责指导行业委员会开展工作。谁负责旧电梯的翻新？“在富来花园更换旧梯子的过程中，我们只能以综合治理和稳定的名义介入，为双方搭建一个谈判平台。”广州黄花岗街道综合管理办公室主任张玉平说，没有法律授权，街道干预的身份也很尴尬。

政府没有必要补偿旧梯子的更换

中国的电梯数量已达到360万台，成为第一个电梯使用国。随着高速增长，电梯的老化问题也逐年增加。广东省质监部门消息人士表示，随着我国城市第一批商品住宅的老化，电梯更换的浪潮已经到来，政府部门迫切需要从行政管理和公共服务方面及时到位。

一是理顺部门职责。基层干部认为，更换旧梯子往往涉及质量监督、安全监督、市政管理、房建、街道等多个部门，迫切需要理顺各个部门的职能关系。特别是街道办事处要认真履行职责，以电梯维护和更新为契机，推动行业委员会的建立和有效工作。

第二，介绍评估和报废标准，制定更换指南的细则。业内人士表示，旧电梯更换程序复杂，政府应完善旧电梯安全评估体系，加强超龄服务电梯的风险监控，制定电梯更换相关指引，明确业主、物业及其他各方的权利和责任。广东省物业协会副会长李永新建议，在旧电梯更换过程中，物业公司应及时告知业主电梯的运行状况，并将电梯安全评估报告提交给政府相关部门，同时业主应根据物业公司的建议和评估结果设立临时代表机构，或由行业委员会履行相关职责。

第三，加快成立行业委员会。“由于缺乏行业委员会，许多社区公共事务，如电梯更换、停车费和物业费上涨，都难以得到有效解决。”广州盈科律师事务所的周玉中律师建议，行业委员会的设立应纳入基层社会治理体系，行业委员会的数量应纳入政府评估。