北京新房交易量创历史新低 二手房成交套数暴跌51%

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在经历了有史以来最严格的监管后，今年第一季度异常火爆的北京楼市迅速降温，2017年新房和二手房的交易量都大幅下降。

然而，尽管住房市场遭遇了“寒冬”，但北京的土地市场在2017年依然火热。在土地供应充足的背景下，2017年北京市土地周转量达到2796亿元。随着一个底价为37亿元的地块在月底进入市场，北京今年的土地成交额也将超过2800亿元，同比增长超过220%，创下历史新高。

对此，有业内人士指出，随着北京土地供应量的增加，未来几年进入市场的房屋数量将在一定程度上得到保证，从而进一步稳定房价。

此外，值得注意的是，北京领先房地产企业的销售额持续增长，市场集中度也明显提高。例如，今年的北京销售冠军万科，年销售额预计将在310亿元左右，占10%以上的市场份额。“北京是中国最成熟的市场之一，房地产开发门槛越来越高，领先的房地产企业综合优势也最明显。今后，随着行业并购的加速，全国房地产市场的市场集中度也将接近北京市场。”一些内部人士说。

新房和二手房的交易量已经下降

据中原地产研究中心统计，截至12月24日，今年只剩下7天时间，北京新建商品房总承包量仅为26253套，预计全年约为26500套，为数据上线以来北京楼市历史最低值，同比下降45%。

根据中国指数研究院的数据，2017年北京的商品房成交量预计将达到2760亿元(包括自住商品房)。与2016年近5000亿元的总营业额相比，2017年的市场萎缩了近一半，甚至比2015年下降了21%。

然而，占市场交易最大比例的二手房的情况更加暗淡。“2017年，北京二手房成交量约为13.4万套，较2016年的27万套下跌了51%。这也是自2015年以来的最低营业额。然而，如果我们只看4月份之后的交易量(这开始受到新的调控政策的影响)，同期的数据甚至低于2014年房地产市场的最低点。因此，可以预计，2018年北京二手房市场的交易量将继续低迷。”中原地产首席分析师张大伟指出。

同时，从以上数据可以看出，北京二手房的年成交量是新房的五倍以上。业内人士普遍认为，这一趋势在未来将会加剧，股票市场的地位将会变得越来越重要。

在交易量急剧下降的同时，北京的房价开始走弱。根据国家统计局发布的最新数据，11月份北京新建商品房数量下降了0.3%；二手房价格同比下降0.9%，环比下降0.5%，在70个大中城市中排名第一。

值得注意的是，即使是过去价格最高的学区也没能避免这一轮价格管制。年末，主城区部分学区价格较3月份最高点下降了20%，非学区降幅更大。

北京楼市成交量和价格下跌的主要原因是3月份及之后出台的一系列楼市调控措施。由于上述政策立即生效，没有留下任何缓冲期，效果立竿见影，对市场产生了巨大影响。“第一季度，北京楼市交易的主要推动力是需求的改善。这些房屋兑换商的第一批房子大部分都有贷款。因此，即使他们被买卖，他们被确定为两套。许多人的首付大大提高了，他们不得不放弃。改变房子的规划。”一位中介商店的负责人说。

截至4月初，北京市有关部门在18天内集中出台了10项房地产调控措施，其中包括60个月的非北京购房税，以及商业项目的非住宅用途税。面对这种强大的“组合拳”，自第一季度以来一直高烧不退的北京房地产市场迅速降温。

“北京今年以前所未有的力度发布了近50项控制措施。同时，北京将在未来五年内完成25万套公租房的土地供应。通过加快住房供应，提高建设质量，公平合理地分配住房，可以进一步稳定社会预期，抑制投资购房的投机需求，促进住房的回笼性，有效促进北京房地产市场的稳定健康运行。张大伟说。

土地流转达到新高

事实上，除了计划在未来五年内完成25万套公租房的土地供应外，北京今年的整体土地供应也较去年大幅增加。

据中原地产统计，截至12月21日，北京市共供应住宅用地76处，规划建筑面积1049.99万平方米，同比增长318%，创下近四年新高。同期，北京售出70处房产，规划建筑面积951.9万平方米，也是过去四年中最高的。

12月21日，北京北七家地块以64.8亿元的价格售出后，北京土地市场成交额达到2796亿元。此外，未来几天将拍卖一块地块(低价37亿元)，北京土地市场年成交额将超过2832亿元。这一数额不仅在2015年超过2217亿元，而且比2016年增加了220%以上。

“随着房地产市场的不断调控，开发商的财务压力越来越大。虽然全年土地市场交易总量创下新纪录，但土地价格明显从年底的高位回落。土地溢价大幅降低。北京宅基地的年保险费率为26%。自去年11月以来，北京的土地和住房的保险费率已降至8%。除石景山外，一个地块的地价达到19%，其他地块的地价接近于零。”张大伟说。

市场参与者还预计，2018年北京的土地市场将难以重现2017年上半年的热度，除了一些高质量的地块，这也将有助于降低市场对房价上涨的预期。