任泽平说2018年下半年买房 房价还没开跌就要见底了?

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红网任泽平再次占据头条，声称自己是二炮。他在网易财经年会上表示，他将在2018年上半年购买股票，并在2018年下半年买房。

我记得他不久前说过，2018年买股票，2019年买房子。为什么时间又提前了？我不明白买股票，所以我不发表评论。只是在谈论买房子。

连任大炮不得不承认我们看不清楚形势，因为房价是由政策决定的。这个二炮怎么敢解释2008年下半年是买房的时候？

任泽平对房价的总结是:长期人口、中期土地和短期融资。

任认为，“从短期来看，增加杠杆率在简单的国际比较中意义不大，杠杆率的水平是无与伦比的。”如果我们必须比较，事实上，中国的杠杆率并不高，因为中国有储蓄文化。不过，从动态来看，过去两年的增持速度有点快，有些人甚至用短期消费贷款来增持，这是一个风险点。”

他最终承认了短期风险。至于任，我个人认为并不是每个城市都适合。对于深圳、上海和北京来说，在明年下半年买房可能是一种尝试，因为明年下半年将会有更多的打折房产。

然而，每个城市的节奏是不同的，这不能一概而论。一般来说，第一条线在第二条线之前上升，然后先下降，然后是第二条线，然后是弱的第二条线，最后是第三和第四条线。

从短期来看，金融确实是影响房价的最根本因素。货币宽松，杠杆增加，利率降低，房价上涨；资金紧张，去杠杆化，利率上升，房价下跌。

目前，抵押贷款已经开始收紧，贷款限制已经解除，而利率的上调还没有正式上调。然而，抵押贷款依靠市场力量来提高利率。这些因素明年会结束吗？就我个人而言，我不这么认为。抵押贷款利率刚刚开始上升，结束这一周期还有很长的路要走。明年银行按揭贷款的金额应该比今年少。

昨天，我和一家房地产企业了解了上海市场，这家房地产企业的销售规模位居全国前十名。他们在上海的房地产现在推迟开盘，因为政府已经设定了价格上限。如果按照政府的指导价开盘，它肯定会赔钱。此外，当它开业时，早期业主将不得不捣毁销售办公室。他说，现在房地产企业的资金链还比较充足，还没有到亏本退钱的阶段，所以还在拖。

如果政府明年继续降价怎么办？你能一直拖着它吗？他的回答是，到时候，如果公司的资金链收紧，它将不得不妥协，亏本出售。

根据克尔汇编的数据，目前上海有140个项目正在排队等待开放，分布在所有地区。事实上，这里有很多新房子，但现在每个人都在等待开业。这是我在以前的文章中写的。价格限制是政府和开发商之间的博弈。最后，让我们看看谁妥协了。据估计，开发商的资金将会越来越紧张，最终他们将被迫折价出售，而政府的目标将会实现。

深圳，一个热衷于高杠杆的金融城市，将从明年起禁止99%的阴阳合约，要么减少贷款，要么增加税收，这对市场没有影响。一月之后，市场将逐渐明朗。与今年相比，银行贷款额度将增加或减少。

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昨天，70个大中城市的房价统计数据出来了。尽管这些数据并不完全准确，但它也是住房和城乡建设部监测当地房地产市场兴衰的主要依据。

从上面的曲线可以看出，一线城市的房价首先达到最高点，其次是二线城市(包括31个省会城市和计划单列城市)，可能在去年10月达到最高点，三线城市在今年7月达到最高点。

这个数字只能显示第一行比第二行上升得早，第二行比第三行上升得早，有一系列的节奏。实际上，二线也分为强二线和弱二线。

上图中，杭州、福州和南京的数据不能反映真实的市场情况，尤其是成都，今年房价一路飙升，但绝大部分新增房价环比增长数据都是下降或持平，这显然是扭曲的。大多数城市目前处于横向状态，实际下降15%-20%，只有北京、天津、燕郊和北京周边的其他地区。

然而，应该指出的是，这些强劲的二级住宅主要是新房子。由于价格的限制，新房的价格比二手房便宜20%，所以抢房子是正常的，但实际上，二手房市场已经开始冷了。

昨天，福州的一位读者告诉我，今年5月，由于购买力不足，他以高利率买了一套房子。现在他想卖掉它，因为他担心调控房价的下跌，但是它只比原价多几万，但是没有人关心它，他得不偿失。在接下来的三年里，如果你买了一栋杠杆比率很高的房子，但月支付能力不足，你应该做好心理崩溃的准备。

上述强势二线热点城市的涨幅早于弱势二线城市。Xi、沈阳、哈尔滨、贵阳、南宁、乌鲁木齐、西宁和兰州等中国西部和东北部的二线城市，都是在晚些时候开始进入市场的，而且大多数都是在今年3月之后。这种节奏绝对不同于15个热门、强劲的二线城市。目前，这些疲软的二线城市是最引人注目的。和三线城市，如北海、扬州、洛阳、韶关、徐州、蚌埠、湛江、金华、九江、岳阳、宜昌、南充、济宁和桂林。

至于市场前景，我的判断是，疲软的二、三线四线城市明年还会继续上涨，而那些已经翻番的，不管是哪条线，基本上都将停止吃饭，逐步进入调整期，时间会很长。

我们怎么能判断它还没有结束上升呢？以下部分是我11月在知识星球上发送的内容，今天我把它发送出去供大家参考。

之前，一些读者在我的背景下留言。“你说三四线城市会崛起。昨天，你说你将来会加强监管。你有精神分裂症吗？”后面还有一些难听的话。

呵呵，这样冲动的人通常没有耐心读全一的文章，所以他们的理解会有偏差。

请问，我说第三、第四条线会上升，第三、第四条线明年会受到监管，这是否矛盾呢？

三线和四线城市实际上有不同的节奏。一些三线城市将随着一线和二线城市的节奏上升，因为它们靠近发达的经济圈。例如广东的东莞、惠州、中山、珠海，上海周边的嘉兴、昆山、太仓等长三角城市，其崛起的起始时间远远领先于内陆地级市甚至省会城市，所以调控比较早，但我不能一一列举，所以只能笼统地称之为大

如果一定要有一条切割线，最好是结合增长和政策来看。例如，50%是第一档，双倍是第二档。如果低于50%，空的增幅仍然相对较大。如果增加一倍，政府也会对其进行监管，所以有必要考虑退出，尤其是应该停止投资，具体的城市应该具体分析。欢迎加入我的知识星球，随时问我问题。

在这一轮中，去库存化后，房价一般会翻一番，但有些城市可能不会翻一番，比如广东的惠州和中山。由于深圳客户的炒作贡献，本轮涨幅将远超一倍，而一些城市可能不会翻倍。例如，中国东北的许多城市都处于衰退之中，人口持续外流，所以增长将是整个市场的表现不佳。

在政策方面，上涨过快、房价基本翻番的城市库存不足，政府将出台调控政策。今年，已经有许多四级城市在调控。但是，如果市场还没有结束上涨，比如说政府在上涨了50%之后才开始调控，那么市场还会继续上涨，还会出现调控不能抑制房价的情况。

许多二线城市都有先例，比如我之前分析过的成都。事实上，成都股市的上涨始于去年10月之后，今年还在继续。然而，由于中央政府的压力，政府在去年10月开始了第一轮调控，因此结果根本无法抑制。广州也是如此，它是最后一个上涨的一线城市，所以今年3月的调控没有被压制。

中国有657个城市，其中大部分是地级市。东部的第三条和第四条线一般都是从去年开始上涨的，今年很多线几乎都上涨完了。然而，中西部地区地级市的增长相对较晚，可能今年才开始，增长幅度不大。毫无疑问，明年它肯定会继续上涨。如果明年上半年价格大幅上涨，政府肯定会开始监管。这难道不正常吗？什么矛盾是不能理解的？