11城新房价格跌回去年？你很可能被表象给骗了

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这个消息看起来很令人兴奋。

12月18日，中国统计局发布了《2017年11月70个大中城市住宅销售价格变化》，显示11个热点城市新建商品住宅价格回落至一年前水平，部分二三线城市价格涨幅扩大。

衰退城市主要包括深圳、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州和天津。新兴城市主要指乌鲁木齐、北海、Xi、沈阳、重庆、哈尔滨和湛江。

房价的这种差异非常有趣。就像我几天前读的一篇文章一样，我总结了深圳近几个月的房价下跌，的确下跌了。但与绝对房价相比，价格和比例的下降是九牛一毛。一滴10元也是一滴，有意思吗？

实际上，有点有趣。扭曲的统计数据总是被扭曲的，当许多城市显示衰退或持平时，就表明外部形势处于压力之下。更有趣的是，房价回落到一年前的城市水平，这些城市是2016年最活跃的城市。与此同时，继续上涨的城市通常是那些房价在本轮周期中最晚开始上涨的城市。

换句话说，面对飙升和监管，前春江水暖鸭先知已经开始企稳或回调；后者是上升的惯性仍然存在，那些迟到的人仍在遵循别人走过的路，重复别人的故事。

过去，杠杆游戏写这样的文章，喜欢做数据统计和分析。今天，情况不同了。我想谈谈目前的住房价格差异和不断变化的情况。对于那些只需要投资的人来说，环境是什么？未来会发生什么？

首先，有两组数据值得思考。当然，今天我说的不是给出具体的数字，而是给出一个估计。

一些矛盾的数字是不可避免的。一方面，自去年以来，主要一、二线城市新出让土地的底价整体上涨。平均价格实际上创下了历史新高。我在杠杆游戏之前写了一篇文章，计算出全国的底价也在上涨。

另一方面，自今年年初以来，一、二线城市的土地供应总体上有所增加。看到“都骂北京宅基地供应不够，这几个城市少！近三年十大城市土地供应排名(12月4日)。也就是说，在过去一年左右的时间里，一、二线城市在未来会有一定程度的缓解。

面粉的价格对面包的价格有很大影响。然而，过去几轮飙升的房价都表明，面粉或小麦的价格是第二位的，市场上有很多钱在流通。抢劫气氛出现后，面粉的价格和建安的成本可以算作毛。

即使你控制了申报价格，茶费、团购费和全额付款也是首选...有很多方法。反之亦然。在2013-2014年，甚至在2015年上半年之前，一些城市的房价仍然不稳定。面粉以前很贵，但它仍然不能阻止房价下跌。

因此，在很大程度上，决定房价的是市场氛围和预期。

市场环境的变化、坚定不移的调控政策、长期机制的承诺和房地产制度的改革，以及货币与收益的中性发挥了重要作用。在高层的巨大氛围和压力下，主要的一、二线城市的土地供应只是增加了。虽然底价已经比过去高了。

结论是，这一波提供的土地房屋是略低、略平，还是略高或略疯，主要决定因素不是土地价格，而是当时的严格监管和货币。当然，那些特别昂贵的地方可能是例外。然而，如果情况真的很糟糕，他会要么用手切肉，要么更加注意实现它。

监管和货币紧缩是如何决定的？从内部看经济运行，它只是经济增长率；从外部，我们可以看到欧美主要国家的货币政策，尤其是美联储是加息还是降息，是扩张还是收缩。

过去中国的经济结构调整一直在进行，现在也在进行，新的经济动能还没有完全建立起来。因此，在经济衰退的情况下，房地产和基础设施必须是救命稻草。只要基础设施启动，地方政府的债务就会更高，它将更多地依赖土地销售。

此外，在过去的九年里，世界上主要国家都在排放水。不放水是愚蠢的，所以我们在调节-放松-调节之间循环。房价在上涨——小幅下跌——报复性上涨。

现在，在经历了一段时间的减速后，中国经济正保持着中速和高速增长。事实上，我们应该在新的时代有一些经验。从杠杆博弈的角度来看，说白了，如果就业是无忧无虑的，理论上刺激不需要太多。加息和缩减外部美联储的周期已经开始，所以我们不能继续扩大资产泡沫，否则后果不堪设想。

正是在这种背景下，我们的货币在今年的回报中变得中性，监管和长期机制得到了促进。

可以说，现在是最好的状态。房价可以保持稳定，局部地区可以适度下降，资产泡沫可以轻微消除，土地价格可以更高，债务可以继续...

如果这种情况能够保持，那么房价就不能大幅上涨并继续吹大泡沫。无论是在农村还是在当地，这种情况都很少见。

就余而言，各大城市的二手房实际上都有所下降，或者说下降的趋势是明显的。大多数新房都受到调控，创纪录的价格也受到控制。交易也比以前更加标准化。买就是赚，相当于新的股票市场。

因此，杠杆博弈总是说，每一轮调控都是实现生存和生存的理想时机。

还有一种说法，杠杆游戏一直想说，但没有说出来。监管的中后期通常是逢低买入者开始新周期的理想时机。当然，这里的投资并不意味着反转数字和快速换手，而是指那些持有一段时间并能承担资本成本的人。

因为在调控过程中，房价经常开始下跌。如果你认为会有下一轮的水释放，那自然是你进入市场的下一个周期。

这是不是有点太便宜了？

问题的关键是，我们是否决定对土地财政说不？未来会不会主要依靠货币刺激，而是专注于重组和寻求新的动能？此外，外部环境给了我们机会吗？什么是全球货币周期？但是，那么多僵尸企业、高杠杆企业和地方债务呢？尴尬。