2018年房地产走向 中央说的这三点要高度重视！

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这几天我一直在厦门出差，我觉得厦门的涨价也很夸张。岛上有80，000-120，000间海景客房。于亮说，厦门的房价收入比高于深圳，房租占月收入的三分之一。厦门是福建的中心，它的人口流入城市。然而，就像深圳一样，短期内涨幅过大，投资比例过高，必须进行回调。目前，它已经开始降价。厦门的具体情况将在明天的一篇专题文章中分析。

在八日召开的中央政治局会议上，我两天前没有时间写分析文章，所以今天增加了以下内容。

要点有三个:

1.加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点任务；

2.促进高质量发展是当前和今后确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求；

3.防范和化解重大风险，必须有效控制宏观杠杆率，增强金融服务实体经济的能力，取得防范风险的积极效果。

这也是对即将召开的中央经济工作会议的方向性指导。

从这三点可以看出什么信息？樱桃分析认为:

1

自1998年房改以来，我国的房地产发展走向了另一个极端，即从过去政府完全分房，到市场自行解决住房问题，住房保障严重不足。现在我们开始反思住房制度的缺陷，它确实需要改变。

在1998年之前完全恢复对政府的依赖是绝对不可能的。我认为2018年的住房制度改革应该朝着市场+政府担保+租赁的方向发展。约有一半的商品房仍由市场提供，另一部分是政府出售有限的土地来建造共有产权的房屋，另一部分是由政府建造或收购的，出租房屋由房屋企业建造。

至于每年提出的长远机制，大家最关心的是物业税。我不知道它什么时候会出来，所以我不能猜，因为它已经说了十年了，还没有出来！但我始终认为财产税不是构成市场趋势的主要因素。

有人认为限购令、贷款限售令是短期的监管政策，明年可能会取消，价格上涨可能会稍微放宽限购令，但前提是房价没有上行压力，其他三项限购令明年和明年都不可能取消。

2

提出高质量的发展，意味着我们不再像过去那样提倡速度第一的发展理念，也不再像任泽平提出的“新的5%的gdp增长率比旧的8%好”的理念。

2008年之前，中国的快速增长是由出口和低成本劳动力红利推动的。

2008年后，中国的高增长率由过度的货币维持，政府为基础设施建设借款，企业(主要是国有企业)为过剩产能借款。到2015年，居民被鼓励借贷和杠杆购买房屋，这是债务扩张的结果。

在政府、企业和居民的杠杆增加之后，就没有必要再增加了，经济似乎也没有多大改善。随着房地产销售的蓬勃发展，2016年的国内生产总值仅为6.7%。

至于中国经济结构的转型，其实早些年人们已经讨论得够多了，但我们从来没有下定决心改变，担心经济增长率会下降太多，导致高失业率和社会不稳定。

现在我们必须回头，因为老办法已经试过了。如果我们依赖传统投资，债务将会累积，无法持续。如果我们依赖房地产，只会让泡沫越积越大，随时都有破裂的风险。

包头地铁工程的暂停是一个非常明显的信号。过去，批准一个城市修建地铁有一些条件，包括城市国内生产总值超过1000亿元，财政收入超过100亿元，主城区人口超过300万，预计每公里客流密度超过3万人。

包头全市只有280万人口，主城区人口更少。然而，由于国内生产总值已经超过3000亿元，地铁建设被批准之前。最后，发现财政根本不能支持地铁的建设。包头市规划了六条地铁线路，仅两条地铁线路的投资就超过了300亿元，而包头市2016年的财政收入只有270亿元。每年仍有如此多的公共设施要花，只能靠借贷，但借贷也需要偿还。如果你负担不起，就会有财务风险，所以你只能踩刹车。

将来，像包头这样的情况还会出现。现在SASAC和财政部也在清理中央企业和地方政府的ppp项目。将来，他们再也不能从购买力平价借钱，他们都必须踩刹车。

今后，所有政策都应注重高质量。这个公式太关键了。就房地产而言，它不会为了刺激房地产投资而人为地创造大量需求。如果真的实现了高质量，我认为棚改计划可能会受到影响，这是决定很多城市，尤其是四线城市未来市场走向的关键因素，需要密切关注这一点。

3

风险防范、去杠杆化和对实体经济的金融服务是决定房地产短期的关键因素。明年的房地产贷款额度应该比今年更紧，预计明年还会更紧。只要贷款收紧，房地产就不可能不调整，房价也很难不下跌。

至于房地产的未来走势，我听到最多的说法是政府不希望房价大幅波动，未来房价会不会稳定下来，调控政策将在明年下半年放松。

不管他是否会打自己的脸，切里首先会清楚地表达自己的个人观点，然后等待市场来验证。

我认为，当一个城市的房价大幅上涨后，大部分房价会在一至两年内横盘，然后肯定会下跌！加上国外环境(主要是美国)的变化，大约时间点在2020年左右。当然，有些城市有不同的节奏，比如北京和北京，它们甚至没有横向趋势，而是直接下跌。

下降的原因太多了！重要的一点是需求已经透支。这轮飞涨的透支不仅仅是一点点，而是未来三到五年；其次，应该收紧贷款，尤其是在厦门、深圳和合肥，这些城市依靠高杠杆投机来放大房价上涨。如果没有钱，它将被直接释放；第三，供给将逐步保持，市场将从供不应求走向供需平衡再到供过于求。

政府不能完全决定市场的涨跌，就像放松监管时，政府只想缓慢上涨，而不想大幅上涨。我保守地估计，价格在下一轮翻了一番的城市将下跌至少20%，其中大部分将下跌超过30%。

至于为什么它会横着走两年，我已经说过很多次了。现在整个信贷环境还不紧张，投资者的资金还可以支撑两三年。当市场不再来时，许多人将无法承受出售，当限制销售期到期时，市场将急于增加供应。