万科延伸边界 业务多元共生

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[摘要]就职前，于亮再次为万科集团(000002.sz以下简称“万科”)城市配套服务商的转型定下基调。

《时代周刊》记者杨静

就职前，于亮再次为万科集团(000002.sz以下简称“万科”)城市配套服务商的转型定下基调。

“万科城市支持服务提供商的目标是成为一名生活更美好的现场教师，并与我们的城市支持服务战略相匹配。”11月10日，在万科年度媒体交流大会上，于亮向包括《时代周刊》记者在内的媒体宣布。

五年前的转型为万科变革的开始铺平了道路。这也意味着下一个新万科不再是传统意义上的开发商。除了房地产业务，万科的触角已经延伸到新的业务领域，如医疗、物流、教育和长期租赁公寓。

这些对万科来说还不够。

于亮希望万科能在力所能及的范围内做些事情，让每个人过上更好的生活。"像农民一样朝这个方向努力工作."在他看来，那天他认为中国即将开启的第三个大的新时代提供了对环境的认可。

然而，任何一个企业的变革都是一场“由内而外，融道于艺”的系统革命。如何解决“投资容易，利润难”的问题，如何面对新领域的未知风险，是对万科管理层投资眼光和转型能力的考验。

同时，除了文字，万科还能在哪里拓展自己的发展边界？万科应该如何从更广的层面与人和城市建立新的联系？

万科在上海的区域实践

万科在上海地区的尝试在一定程度上得到了诠释。

反映在书上，这是一个很好的表现。去年，上海的16个城市贡献了万科近三分之一的年度业绩，业绩达到1200亿元，在万科四大区域中排名第一。今年第三季度，上海万科实现销售额1102.6亿元，同比增长17.9%。

"上海地区将在今年第四季度继续努力工作."万科高级副总裁、万科上海地区总部执行总裁张海对《时代周刊》记者表示。

回想起这些年的心路历程，他自己也很动情。“不变的是，仍然有心情去爬台阶。现在的变化是，人们在爬山的同时也有了爬山的心情。”他说，作为一个商业伙伴，他的使命和任务是让公司的梦想成真。

在上海，万科对“城市支持服务提供商”的系统化和个性化定义是“热带雨林”。上海万科对热带雨林本身强大的生态系统感兴趣。“热带雨林是一种商业逻辑和个性化策略，不能被提出和模拟。它可以在市场波动的情况下自动调整，其阻力稳定性最强，有利于该格式的均衡增长。”张海曾向外界解释了这一点。

进入上海25年来，万科改变了上海，上海也改变了万科。张海经常提到上海万科七宝所有者的故事。故事的主线离不开万科从一个简单的房地产开发商到一个城市配套服务提供商的转变。

在过去的十年里，业主从住宅区开始依附于万科，并逐渐延伸到万科的教育、医疗、工商等多元化服务领域。业主的成长也是万科在上海成长的一部分。

在上海的七宝区，万科建立了一个微型的万科集群:住宅楼、万科双语学校、智化坊、社区养老机构、七宝国际、soho写字楼项目、七宝万科广场、大型购物中心等。

自从进入上海开发第一个项目七宝城市花园以来，万科上海在过去的25年里已经进入了22个城市，交付了35万套住房。截至目前，其市场份额为7.8%。今年，温州和徐州的市场份额超过20%，显示出引人注目。

此外，围绕城市配套服务提供商的转型，万科上海正在不断拓展自己的边界。在实践中进一步探索了工业、办公、商业、教育、医疗和公寓的长期租赁。

重要的一部分，除了万科的住房，商业，房地产，养老，教育和许多其他商业部门。

据张海当天提供的数据，从生产和经营来看，企业用户已达428家，商业广场覆盖12万人；在教育领域，仅在上海地区，“德英乐”的学生人数就达到了3300人，这一全新品牌今年5月才在上海万科推出；在养老方面，万科的努力已经初见成效。杭州绥远和上海沈阳现在共有5800张老年病床，其中1400多张已经投入使用。

上海的突出表现也集中在旧社区的改造上。在上海阳曲社区，万科与政府联手，打破体制和机制上的障碍，推出自己的社区物业服务，改善城市居民的生活体验。

“这的确是一个巨大变革的时代。万科必须做一些特别明显的思考。重点仍在两个主要方面。首先，与城市一起成长；第二是与客户一起创造潮流。”张海承认，“在这个过程中有困难，有些人已经尝到了牺牲的喜悦，有些人是事先安排好的，有些人正在执行的过程中。”

万科参与农村建设

农村地区，即张海口，正在提前规划和开展业务。

在江苏省兴化市顾刚乡东洛村，万科的农业梦想正在形成。据《时代周刊》记者介绍，万科早在今年5月就开始积极参与“江苏省特色农村建设”，目前由万科上海子公司南京万科房地产有限公司牵头。

万科给出的设计方案着眼于如何使城市和农村和谐共存:通过农业经营、农村建设、乡村旅游和农村服务等多种方式，实现公共服务均等化，实现城市回馈农村，缩小城乡差距，改善农村生活。

当然，据张海介绍，万科希望“一个接一个”推进农业，带动村民增收致富，探索一种社会资本参与特色农村工作的可持续、可再生的运作模式。

政府对万科的农业梦想做出了积极回应。万科的方案在众多候选村中脱颖而出，进入江苏省首批特色农村试点名单。

那么，为什么城市配套服务提供商的转型会出现在农村呢？不难发现，城市支持服务提供者的边界可以自我延伸。

据张海了解，万科正在寻求城乡的相互融合。“从某种意义上说，城市回馈农村。留住乡愁，让农民兄弟享受更好的公共服务。”张海解释道。

物流的收获

然而，在物流领域，万科并不回避自己的野心。

值得注意的是，今年7月14日，万科参与了ProLogis的私有化。如果交易成功，万科将与普洛斯携手成为物流地产巨头。同一天，万科集团执行副总裁兼首席运营官张旭也对包括《时代周刊》在内的媒体表示，万科将与ProLogis携手打造未来全球最大的物流地产平台。

目前，普洛斯和万科在全球拥有500多个现代物流园区，占地面积近6000万平方米。从京东、菜鸟、顺丰、国美、Vipshop来看，目前外界几乎熟悉的电子商务和物流平台，将来可能成为ProLogis和万科的客户。

在中国，万科物流地产已经进入全国30个城市，拥有58个项目。根据万科发布的数据，普洛斯和万科在中国的市场份额约为50%。在中国，每两个包裹中就有一个与ProLogis和万科的物流地产平台有关，甚至东部三省的每个快餐汉堡都来自万科的冷链生鲜仓库。

士兵是昂贵的。值得一提的是，万科涉足物流才两年。

早在三年前，万科就在拜访华平资本、凯雷资本和黑石的过程中认识到物流地产在中国的未来发展潜力。不久后，ProLogis负责人梅志明给万科做了一个讲座，这坚定了万科进军物流地产的决心。

张旭对万科物流的发展表示乐观。根据他的声明，“中国的物流刚刚开始发展，未来将有超过2亿平方米的仓库需求。”按照中国人口的数量和中国gdp的发展，这是一片蓝色的海洋”。

“物流是什么样的业务？我把它定义为身体中的血管，连接生活的每一部分，为普通人(603883，诊断单元)创造一条通往更美好生活的道路。”张旭说，万科的物流理念可以概括为两点:一是用科技提高效率，二是用生态创造更多的可能性和更多的未来。

逻辑很简单。一方面，物流平台是“城市配套服务提供商”定位的重要组成部分，也是万科住宅、商业、地产、养老、教育等诸多业务板块的底盘。