冲刺“千亿基金” 越秀房托并购提速

本篇文章1636字，读完约4分钟

[摘要]如今，越秀房托不仅具备了自我造血的能力，还在去年年底提出要建立“1000亿住房保障基金”。这意味着越秀地产应该在项目收购上“更快”。

《时代周刊》记者胡天翔

2005年，受李嘉诚“宜芝富实业信托”在新加坡证券交易所上市的启发，越秀集团计划在港经营越秀地产信托(00405.hk)上市，目的是盘活商业地产资产，从根本上摆脱债务危机。

如今，越秀房托不仅具备了自我造血的能力，还在去年年底提出要建立“1000亿住房保障基金”。这意味着越秀地产应该在项目收购上“更快”。

11月14日，母公司越秀地产以约22.81亿元的价格，将其武汉房产67%的股权出售给越秀地产信托。根据公告，武汉地产包括越秀财富中心(68层国际甲级写字楼)，高约330米；星辉伟刚购物中心五楼；1134个商业停车位和375个住宅停车位。

随着武汉地产的注入，越秀地产的规模再次扩大，资产组合增加到八个。

“保障安排”

接管武汉地产后，如何提高越秀财富中心写字楼的低租金水平和入住率，已成为越秀房托面临的现实问题。

近年来，随着武汉市甲级写字楼供应量的急剧增加，空的入住率不断上升，空的入住率居高不下，延长了新建写字楼的拆建周期，短期内难以提高租金水平。2017年10月，越秀财富中心平均租金为90.78元(按总可租面积计算，不含增值税)，租金率达到40.5%。相对较低的租金也使得武汉物业的估计年净回报率为1.76%，低于市场上可比物业的月租金，即4.5%-5.5%(零售)和4.5%-5.5%(办公)。

管理层也承认，随着武汉写字楼供应量的增加，越秀财富中心的运营在一定程度上受到竞争风险的影响，可能会影响武汉物业的财务业绩和价值。

为降低越秀地产可能面临的经营风险，越秀地产同意从2018年1月1日至2020年12月31日向越秀地产提供支持付款。担保安排期内三个财务年度的基本调整净利润分别为人民币7800万元、人民币9800万元和人民币1.1亿元。

对于入住率和租金水平的提高，管理层基于越秀财富中心整体乐观的市场前景，预计到2018年底写字楼的入住率将达到80%-85%，到2021年底租赁成交价格将达到125元。《泰晤士周刊》记者向公司负责人询问了具体的促销策略，但在截止日期前没有得到回应。

“运送黄金”模式

越秀地产表示，武汉楼市交易的完成，体现了越秀地产的“出货钱”模式。

“航运货币”模式是“开发+运营+金融”模式。其具体运作模式是:越秀地产采取土地收购、开发和前期运营，然后将房地产平台上的认证项目注入越秀房托，进行二次证券化，借助资本市场加快商业项目和资本流通的发展。另一方面，越秀地产不仅获得了可用于偿还银行贷款或投资新项目的资金，还从越秀房托的年度利润中“分得一杯羹”(越秀地产直接持有越秀房托约35.303%的股权)。

业内人士将这种模式比作“轻松下蛋，在家里孵小鸡”。目前，越秀地产旗下的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场、越秀大都会、广州国际金融中心等六大地产均以此模式运营。

2003年11月18日，越秀集团资本管理部向董事会提议成立越秀房托上市工作小组，并初步选定白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场裙楼四处物业成立越秀房托基金，初步估值为30亿元人民币。其中，白马大厦是中国十大服装批发市场之一，是当时四大地产中效益最好、估值最高的，在注入越秀地产之前盈利能力良好。

经过几年的酝酿，2017年6月30日，白马大厦的价值约为49亿元，其他三处房产的价值分别为11.35亿元、9.34亿元和8.88亿元。就营业收入而言，上述四处房产分别为1.899亿元、3440万元、3160万元和3280万元。就入住率而言，四个物业分别为100%、97.7%、96.9%和100%。

越秀房托“孵化”的物业在收入和入住率方面表现良好。此次，越秀地产将武汉房产出售给越秀房托，不仅体现了越秀房托对房产经营管理能力的重视，也为越秀房托冲击“千亿房托”提供了弹药。