50城6亿平方米土储偏低 去化周期15个月

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■我们的记者王立新

土地供应的节奏影响着商品房市场的走向，而城市土地储备的规模决定了城市住房的潜在供应量，进而影响商品房的预售规模。

昨天，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》，截至2017年9月，易居研究院监测的50个典型城市的土地储备面积为6.404亿平方米，同比增长5%，同比增长13%。

严跃进表示，最近50个城市的土地储备规模有所增加，这得益于2016年以来供应方的结构性改革取向，一些预售商品房存量不足的城市加快了土地供应的步伐，从而扩大了土地储备规模。然而，如果我们观察一下2011年以来的土地储备规模，目前50个城市约6亿平方米的土地储备实际上是偏低的。从稳定房价的角度来看，后续仍需积极增加土地储备规模。

严跃进说，2017年9月，全国50个城市的土地储备去化学化周期为15个月，比8月份有所增加。言下之意是，按照目前商品房销售的速度，这种土地储备面积可以在15个月后消化。

值得一提的是，易居研究院智库中心认为，城市土地储备周期=当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房平均交易面积。从经验值来看，超过18个月表明相应城市的土地储备规模过大，土地供应的步伐可以适当放缓。而不足18个月表明土地储备规模相对较小。

在易居研究所监测的50个城市中，有33个城市的土地储备周期不到18个月，表明土地储备规模不足，也是未来需要积极增加土地供应的城市。包括东莞、沈阳和泉州在内的特定城市的去化学周期相对较小，约为4个月。尤其是沈阳等城市，过去一直被贴上高库存的标签，土地供应的步伐一直很慢。今年前九个月，住房交易市场普遍活跃，这也很容易使这类城市的脱销周期继续下降。

此外，肇庆、郑州、太原等城市都有较大的土地储备去转换周期。肇庆市前几个月的去污周期基本在35个月左右，但8月份肇庆市土地交易规模较大，达到389万平方米，使得土地储备规模在近期迅速上升，去污周期明显回升。就郑州而言，作为中部地区一个相对优质的城市，在过去的两年里，它一直是房企收购土地的重点区域，因此很容易形成大规模的土地储备。此外，由于住房销售市场最近迅速降温，这些城市的去化学化周期相对较长，达到43个月。

总之，土地储备规模小的城市面临着降低在途商品房和预售商品房规模的风险，这将带来房价上涨的压力。相反，会有滞销的商品房。因此，把握土地储备供给的节奏可以稳定房价市场。

(王立新)