万亿空间新存量市场是大蛋糕还是硬骨头？

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目前，整个房地产行业正在经历深刻的变革。明远房地产研究所认为，中国的房地产正围绕两个方面发生变化。一是整个产业链的横向多元化，如从住宅到物流地产和教育地产的切割；其次，它围绕整个价值链垂直延伸。例如，过去主要是从开发到建设再到销售。现在，有必要更多地关注销售的后端如何与客户建立更深、更紧密的联系，以便切入库存运作领域。

的确，股份制已经成为房地产转型的主要方向之一，随着股份制时代的到来，房地产企业面临的挑战有多大？未来的机会在哪里？随着竞争的加剧，这些问题亟待解决。

9月26日，在上海举行的第七届中国价值房地产年会上，这些问题可能会有答案。

股份制经营成为企业的“新机遇”

“股市是房地产企业挖掘出来的一个大市场。城市由过去的新区发展向转型、盘活存量、有效增量相结合转变是必然趋势。”原住房和城乡建设部办公厅主任、原中国房地产协会副会长朱曾在2017博鳌房地产论坛上表示。

西南证券(600369)的房地产分析师胡华如也认为，房地产企业正面临着从增量开发到存量管理的转变。增量开发是指以新增建设用地和房屋改造为前提，以开发商为主导，以传统开发销售模式为主，旨在短期内快速实现的商业行为；然而，库存管理是一种商业行为，它以符合使用条件的经营性房地产为基础，以经营者或服务提供者为主导，以租赁及相关服务为主要基础，旨在持续稳定地实现。这也成为住宅企业寻求未来利润的一个领域。

具体来说，库存管理涉及各种房地产，如土地、公园、房屋和固定设施；个人、企业和政府客户；租赁、佣金、管理、服务费和其他不同的服务。与增量开发相比，其盈利模式的核心要素更加丰富。那么，到底开发商能通过什么方式抓住住宅市场股票时代的机遇，为业绩的持续增长找到支撑点呢？

据报道，目前有三种截然不同的股票操作方式:第一种是以毛大庆创立的友科工作室为代表，这种股票资产操作统称为“中创空.”从经营模式来看，它不单纯依赖租金，也就是说，它不依赖空.的产品

同时，通过这些落户的企业，它们聚集在一起，自动形成一个良性的生态圈。例如，在初创企业中会有一些核心企业，这将带动上下游企业形成产业链，使大量的企业能够自我组织起来，形成空的价值，最终将有科车间的商业模式推向地面。

第二种是以soho 3q为代表的联合办公模式。这类物业的经营收入主要是租金，但与一般租金不同。例如，soho 3q提供了许多软服务来提高其租金价值，并使租金比率高于以前。通过软实力提供更多的增值服务来提高盈利能力，也就是差异化的切入点。

第三类是长期租赁公寓。随着一线城市进入存量住房时代，许多城市的新建住房市场呈现出郊区化和高端化的特征，城市的租赁需求也在不断增长，市场结构也开始发生显著变化，尤其是在空新建住房开发受到挤压的情况下，存量土地和物业振兴、专业管理服务和长期租赁公寓等模式有很大的投资机会。

同时，在政策和市场双重因素的催化下，特色城镇、长期租赁公寓、教育医疗、文化旅游等成为住宅企业的热点业务。目前，各大房企规划的转型路径呈现多元化特征。

在倒入蓝色海洋之前，还有一块“硬骨头”

然而，当行业不可避免地从“增量开发”转向“股票管理”时，soho中国(香港股票0410)董事长潘石屹认为，股票时代对许多开发企业来说也是一种压力。

V Territory首席执行官周俊强在接受《国家商报》采访时表示，可利用的资源越来越有限，如何更有潜力地发展，必须赋予现有资源更多的内涵，让城市和国家拥有更大的发展潜力，这是股票时代的共识价值。

然而，房地产模式正在从传统的一次性销售向长期控股经营转变，提供高效的服务和平台将成为企业未来利润的焦点，也是竞争的差距点。

新城控股有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，租赁市场规模达1万亿美元，仍在增长。中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强先生曾经说过，特大城市出租屋的年租金收益率只有2%左右，甚至低于三个月的金融产品收益率，这显然根本无法支付建设资金的成本。

欧阳杰还认为，资产管理的痛点在于无法持续获得低价房产。"而且目前拥有这种能力的开发人员非常少."

欧阳杰指出，当开发商经营资产时，原有的品牌效应不能发挥多大作用。同时，由于项目开发周期难以控制，如果项目以高价获得，并在年初持续完成业绩指标，这种恶性循环的结果将在今年和下一个财政年度出现，这是上市公司所不能接受的。

那么，一方面，这是一个万亿美元的市场空，另一方面，这是一个棘手的痛点。面对“新股”市场，房企的发展和转型趋势是什么，我们应该如何应对“抓住机遇”的挑战？

2017年9月26日，由《商业日报》主办的第七届中国价值地产年会邀请房地产企业家、核心高管、行业企业家、资本界等代表汇聚行业焦点，共同开启一场价值盛宴。

融创中国(港股01918)、新城控股、龙湖地产(港股00960)和泰和集团(000732)的房地产开发商已经准备好了干货，研究机构的行业专家也将为大家开启新一轮。集思广益，越来越多的投资界人士来到现场，解释租赁和购买相同权利的资本驱动力在哪里。第七届中国价值地产年会值得期待