“杀死”灰犀牛号角吹响 开发商或许已经被牺牲

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房地产泡沫太多，当泡沫破裂时，业内专家达成共识。

中国金融改革研究院院长刘胜军认为，房地产泡沫无疑是最大的灰犀牛。国家统计局中国经济气候监测中心副主任潘最近警告说，“有必要防止灰犀牛造成灾害”，这也是他所说的。

人们担心，一旦灰犀牛来袭，房价永远不会下跌的神话将被打碎，它将像一个滑梯一样滑下去，任何努力都无法支撑。整个市场将会萧条，开发商手中的大量存货将会积压，建成的社区将会成为一个“鬼城”，从而失去投资价值。建材、建筑机械、室内装饰等行业将相继陷入危机，银行贷款将无法收回，甚至引发系统性金融风险。

|灰犀牛即将醒来

这不是危言耸听。如果发生这种情况，那是意料之中的。

从全球来看，房地产泡沫有两个特点:第一，周期长，大牛市超过10年并不罕见；第二，当泡沫破裂时，地球像雪崩和泥石流一样摇晃，使得人们很难逃脱。发达国家在这方面从过去吸取了教训。2007年，美国家庭抵押贷款平均收入比率达到101%。在突破极限后，次贷危机立即爆发，然后成为一场全球性的金融危机。

从2006年到2016年，中国家庭抵押贷款支出与收入的比率从33%上升到67%，并且仍呈上升趋势。

与此同时，中国居民的抵押贷款利率已经超过了安全边际，2016年达到创纪录的57.21%，超过了美国居民在2004年至2006年次贷危机前的抵押贷款利率(56%)。有人认为中国离风险集中爆发不远，而且是“注定的”。

事实上，北京一些地区甚至一些学区的二手房价格已经下降，一些二手房价格已经下降了10% ~ 20%。

目前，投资湿度和增长率过高的城市实际上已经降温。北京、深圳、合肥和苏州的市场变冷了。武汉、成都、济南和重庆等其他二线热点城市的市场预计最迟将在明年趋于平静。

|开发商，你还在打赌吗？

然而，开发人员似乎并不知道这一点。房地产企业不仅增加了对房地产市场的投资，还积极增加土地储备，以适应新的业绩增长期，但其净负债率仍在上升。投资投机者似乎也有理由相信投资房地产是有利可图的，因此他们继续投入大量资金。

他们的理由是，房地产市场像其他市场一样，受到供求关系的影响。只要供求没有失衡，房价无论涨还是跌都会控制在正常的波动范围内。目前，住房需求仍在上升，但市场供应没有跟上。在这种情况下，房价将不可避免地继续上涨。

因此，可以等待的开发商永远不会降价出售房屋。政府部门实行限价，如果不能按照指导价拿到预售证书，可以等待的房地产企业宁愿不拿到证书也不卖房子。这是一场赌博，开发商拿自己的生命打赌，政府不会唤醒灰犀牛。

从理论上看，从供给和需求的角度来看房地产市场并没有错，但有一点必须明确理解。国内房地产市场的投资和投机需求压倒了急需的需求。

实际情况是，国内房价总体水平严重偏离了普通人的收入水平，急需的住房没有得到有效释放。虚拟高度主要来自投资需求和投机需求，这导致了大量的泡沫，这真的很可怕。

如果这是一只灰犀牛，你不能让它保持清醒。

谁受保护，谁被抛弃？

严峻的形势对政府部门的智慧和应对能力提出了挑战。既然不可能阻止灰犀牛醒来，它就必须被关在笼子里。

因此，在政府层面上，一方面要保持房价稳定，防止房价自由下跌，同时要想办法挤出泡沫，减少市场投机。

因此，我们可以看到政府部门不断提供短期和长期的调控政策。短期政策简单而粗暴，如购买限制、价格限制、贷款限制、外部限制、销售限制和业务限制。所有可以限制的都是有限的，所有可以带来良好市场预期的都被阻止了。

今年以来，长期政策变得更加清晰。土地自持、出租和出售具有相同的权利，租金和租金是同时购买的，产权是共享的。8月28日刚刚出台的“利用集体建设用地建设租赁住房试点项目”的核心意义在于，购房者可以享受到与用更少的钱购买新房同样的权益。

注意！这种方法不是为了调节房价，而是为了转移那些可能被醒来的灰犀牛伤害的普通人到其他市场！

没错，这是一个房地产市场规则，或者说是国防的经济交换，在这个过程中，时间被用来交换空.然而，也许你已经发现决策层需要争取更多的时间来完成战场的迁移。时间从哪里来？从房地产市场的供需对抗，从开发商对房价的坚持。

仔细分析后发现，在上述长期政策中，决策层保护的是那些租不起房、卖不起房的租房者，而夹心阶层和地方政府则以共有产权的方式分得一杯羹。但是，在这些政策中，开发商被忽视了，相关的政策设计也很少。

决策层什么时候完成租赁市场的建设？由买卖主导的房地产市场可能不那么重要。

其中一个细节是，国家统计局发言人毛胜勇在今年7月发布经济运行数据时表示，今年上半年，房地产对经济增长的贡献率为6.2%，而去年同期为8.2%，房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点，但今年上半年的经济增长速度比去年同期提高了0.2个百分点。

房地产的贡献率在下降，但经济仍在增长，这表明房地产对经济增长的重要性已经下降。虽然我们不能没有房地产，但我们不像过去那样依赖房地产。

因此，坚持赌博的开发商应该谨慎，因为你很可能在“杀死灰犀牛”的战斗中牺牲。