租房的美好时代要靠改革护航（评论员观察）

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无论是引入共有产权住房还是实施租购权，都需要在保护权利的同时进一步扩大住房以外的公共产品

一个全新的租房时代可能正在加速。住房和城乡建设部等9个部门发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，广州、成都等9个城市相继公布了计划。一段时间以来，租房和购房的权利已经成为无数中国人梦想生活和生活的焦点。

长期以来，国内住房市场一直走在"重卖轻租"的轨道上。租赁市场不规范，住房供应远远低于需求，租赁住房整体质量不高，租户选择有限。与此同时，黑色中介频繁出现，房主和房客在信息不对称和交易中处于弱势地位。“出租房里没有年轻人的空间”的故事常常成为奋斗者前进的羁绊，房屋附带的各种发展权使许多坚持租房的房客被迫买房。

这房子是用来居住的，不是用来投机的。从2015年中央经济工作会议“建立租购并举的住房制度”，到去年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，大力发展住房租赁市场，已成为各方深化住房制度改革的共识。理论上讲，买房子不仅仅是需要，生活也是需要的。但是为什么“宁买房子不租房”成为许多人的逻辑呢？归根结底，这就是权利的逻辑:人们不仅购买“财产”，而且购买“权利”。对受教育权、养老保障权、医疗保健权和其他高于物权的权利的需求有时比生活本身更强烈。人口流动性大、商业形式更新快的城市越多，这个问题就越紧迫。住房租赁市场的改革，其特点是出租权和购买权相同，抓住了这种深刻的需求，并试图解决出租住房供应不足和赋权的双重问题。

许多国家经历了类似的发展阶段。不断上涨的房价和不断上升的空购买率本质上是市场快速发展的产物。然而，作为民生最大的关注点，尽管各地经济适用房、公租房和廉租房政策稳步实施，公众对“更好发挥政府作用”的期望并未减弱。减轻租房的痛苦不仅能有效降低购房需求，还能为人们的发展带来更多的可能性。目前，各地的大部分方案仍在调整中。在此期间，最重要的是听取公众意见，直接面对问题。从期望国有企业成为掌握住房的“大地主”，提出增加总量、优化供给的建议，到将税收、金融、土地等配套政策措施倾斜到租赁市场，政府的现实责任和优质服务的方向越来越清晰。

对于改革者来说，提高人们的成就感是最大的目标。广州租购同权政策出台后不久，学位房成交量下降了30%，政策的预期效果已经显现。然而，公众的关注也随之而来。同样的租售权会引发租金飙升吗？政府有办法控制价格超过市场预期吗？毕竟，授权意味着价值会增加，竞标者会一个接一个地到来。有人甚至想:如果有一房两租，一方只租住在房子里的权利，而另一方只需要租房子里的“度”，如何防止这个问题？如果社区中的学龄儿童因为新政而在短时间内迅速增加，学校应该如何应对？人们有不同的发展阶段，他们的获得感也很复杂。为了获得最大公约数，有必要在具体的实施情况中仔细检查政策细节，这不能事先没有仔细的模拟和测量，但也要在事后测试精确的实施。

租赁和购买同样的权利实际上是一种分割蛋糕的改革。如果优质资源的蛋糕大小不大，权利就会被稀释，价格上涨的浪潮不可避免。这反过来可能会影响租赁市场的发展和扩张。正是在这个意义上，无论是引入共有产权住房还是实行租购权，都有必要在保障权利的同时进一步扩大除大房以外的公共产品。

对于一个长期偏好自有住房的国家来说，调整的不仅仅是住房制度、居住权，还有整个社会的观念。在全面深化改革的背景下，如何将可能出现的“权利冲突”转化为“利益共享”，如何因地制宜地为居民做好公共服务这块大蛋糕，都是陪护租赁这个美好时代必须做出的努力。没有回头路。更可持续的住房制度和人民的共同生活理念应该成为社会的共识和改革的方向。