上半年房地产开发增速缓中趋稳 房企需警惕资金风险

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今天，统计局公布了2017年1月至6月中国房地产开发的投资和销售情况。数据显示，上半年房地产开发投资增速放缓，商品房销售面积继续减少。

发展投资增速放缓

上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，1-5月增速回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增长0.2个百分点。住房投资占房地产开发投资的67.8%。

1-6月，房地产开发企业住房建筑面积692326万平方米，同比增长3.4%，增速比1-5月提高0.3个百分点。其中，住宅建筑面积472722万平方米，增长2.9%。新开工住房面积8.572亿平方米，增长10.6%，增长1.1个百分点。其中，新开工住宅面积61399万平方米，增长14.9%。房屋竣工面积4.1524亿平方米，增长5.0%，增速下降0.9个百分点。其中，竣工住宅面积2.976亿平方米，增长2.5%。

1-6月，房地产开发企业征地面积1.0341亿平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月提高3.5个百分点；土地交易价格4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

国家统计局发言人、国家经济统计总局局长邢智宏解释说，从去年开始，中国开始了新一轮的房地产调控，调控重点有两个:一是调控房价，防范一线、二线热点城市的风险；第二，在四线城市发展房地产。这一轮调控在方式上不同于以往的调控，采取分类指导政策和城市专项政策。在这种情况下，虽然房地产投资的增长率有所下降，但下降幅度并不大。

他指出，一线和热点二线城市不仅限制购房、贷款和销售，还增加土地和住房供应，以解决供需矛盾，这使得房地产投资变化小于以前。“总的来说，房地产开发投资的增长速度可能有放缓和稳定的趋势，对经济的影响需要以房地产形势的进一步发展来衡量。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进分析说，发展投资的增长率持续下降，这符合两个特点。首先，去年同期基数开始上升，导致空.目前的增长率持续上升第二，土地供应和土地收购的行为仍然明显，特别是部分四线城市已经加入了土地供应的热潮，使投资数据不会明显收窄。这类地区有望在第三季度延续下去，即投资数据将保持在5%以上。

从土地交易数据来看，同比增速持续上升，这也表明目前此类企业的征地热情正在上升。从征地资金来看，实际上已经收紧。但从土地供应的节奏来看，它仍在增加。在第三季度，我们应该警惕一个新的矛盾，即土地供应规模的增加和住房企业征地预算的减少。

“随着房地产市场的调控，一线和二线核心城市的土地热正在向四线城市转移。从城市层面看，四线城市住宅用地明显回暖，一、二线土地市场明显稳定。”中原地产首席分析师张大伟认为，四线城市的土地市场已经创下新纪录，尤其是地价已经达到40%。%，与前几年相比增长非常明显。

待售面积继续减少

1-6月，商品房销售面积7.4662亿平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月提高1.8个百分点。其中，居住建筑销售面积增长13.5%，办公建筑销售面积增长38.8%，商业和商业建筑销售面积增长32.5%。商品房销售59152亿元，增长21.5%，增长2.9个百分点。其中，住宅楼宇的销售增长17.9%，写字楼的销售增长38.9%，而商业及商用楼宇的销售增长41.7%。

6月末，商品房销售面积为6.4577亿平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅销售面积减少1305万平方米，办公建筑减少60万平方米，商业建筑减少128万平方米。

“商品房销售保持15%的同比增长，没有出现明显下降，这与三四线城市的触底效应有关。”严跃进认为，现在很多四线城市市场都很活跃，有些人不愿意继续观望。无论是刚刚需要还是改善，交易量都有明显的上升趋势，这也使得商品房销售金额等数据的同比增长曲线出现反弹。

房地产企业对资本风险保持警惕

上半年，房地产开发企业资本金达到75765亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月提高1.3个百分点。其中，国内贷款13352亿元，增长22.1%；利用外资104亿元，增长58.9%；自筹资金23273亿元，下降2.3%；其他资金39035亿元，增长17.2%。其中，存款和预收款23226亿元，增长22.7%；个人住房抵押贷款达到1.2万亿元，增长6.7%。

严跃进表示，从开发企业资金到位情况来看，目前基本稳定，这可能与房企销售回款上升速度有关。这种数据对住宅企业后续的补货有积极的影响，在一定程度上也有利于住宅企业后续的土地收购。当然，我们仍然需要对此类数据保持警惕，尤其是要警惕资本成本上升带来的空效应。

资本成本正在逐渐增加。2017年，各种融资渠道的压力逐渐加大。对于许多住宅企业来说，资金链的风险正在逐渐积累。张大伟预测，2018年上半年，住房企业在资本和销售方面的风险可能会增加。