这轮调控，北京房价到底能跌多少？

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房价真的下跌了吗？

房价能跌多少？

今年下半年房地产市场将如何发展？

90度地产成立以来，收到了很多朋友的背景信息，他们对目前的楼市普遍感到困惑。事实上，这些也是微信朋友圈讨论的热点话题，但由于缺乏权威数据，人们对此争论不休。

鉴于中国房地产的强烈地域性，各地的情况千差万别，所以很难讲清楚。这篇文章首先写的是北京。

针对北京楼市，我们做了大量的功课，仔细考虑了这个上涨周期的内在逻辑，并整理出一些关键数据，希望尽可能还原市场的真相。

根据90地产的说法，上述问题的答案与以下两个问题是分不开的:为什么去年的930政策压低了深圳(房地产)和上海(房地产)的房价，而其在北京的效力只持续了几个月？今年317之后，北京这一轮乱控，政策目标是让房价降下来？从北京目前调控政策的力度和密度来看，让房价下跌的意图是显而易见的。

这一点也得到了权威的支持。5月底，时任北京市市长、现任北京市委书记的蔡琦与一些科技企业的领导进行了座谈。在座谈会上，蔡琦表示，这一轮调控是为了降低房价。他还指出，北京有限的土地应满足全国的刚性需求，这是不对称的，有必要加强需求方面的控制。

这种市领导明确降低房价的态度在过去很少见。换句话说，北京今年这一轮调控的目标不仅仅是让房价涨幅回落，而是让房价大幅下跌。

那么，北京今年这一轮楼市调控的目标，是想降低多少房价？这是目前大家最关心的问题。

根据对90度房地产的各种验证，北京这一轮调控政策的基本目标是使二手房价格回到去年10月的水平。

去年十月的水平是多少？

据《我爱我家》统计，今年3月，北京二手房平均成交价格达到峰值63082元/平方米，而去年10月，北京二手房平均成交价格为56166元/平方米。如果房价回到去年10月，这意味着平均价格将下降约13%。

许多朋友的直觉感觉是，今年春节后，这一波已经上升，他们自己社区的增长率是15%和20%。抹去这部分涨幅，二手房价格基本回落到去年10月的水平。

事实上，热点城市的房价已经稳定在2016年10月的水平，这是管理层指定的调控的一条重要红线。

去年11月，住房和城乡建设部在北京部分城市召开了房地产调控部署会。北京、上海等16个热点城市和石家庄等4个房价上涨过快的城市的市长出席了会议。会上，主管部门明确表示，房价应稳定在当前水平，即与10月份相比，环比价格不能上涨。这种精神也反映在北京周边房地产市场的监管中。6月2日，河北省廊坊市出台新的限购政策，努力将房价稳定在2016年10月的水平，并确保逐月增长的条件明确写入政策文件。

为了实现降低房价的政策目标，北京方面加强了对需求方的控制，并开始在供应方发挥力量。6月底，北京市住房和城乡建设委员会公布了161个尚未开始征地的项目和228个尚未开始进入市场的项目，并敦促这些项目尽快进入市场。据估计，共有389个项目的中转将形成约20万套商品房供应，这将对购房者的心理预期产生很大影响。

换句话说，如果你在今年3月买了房子，却没有自己住，恐怕你应该为短期的被套做好准备。

北京3月份房价飙升的秘密

去年930政策出台后，北京楼市的交易一度降温，买卖双方处于博弈状态。然而，今年3月，这种平衡被打破，北京的二手房价格再次狂飙。

从北深房价90度房地产数据图可以看出，今年3月北京本轮房价上涨，新屋价格走势基本稳定，主要体现在二手房价格飙升。

许多业内人士认为，去年930后，北京方面重启了新股涨停限制，但由于北京已进入“股民时代”，仅限制新股涨停是不够的。

然而，北京之所以进入“存量房”时代，并不能解释深圳和上海也进入了“存量房”时代，但自1930年以来，房价一直保持平稳。

90度地产认为，从周期的角度来看，可以清楚地解释北京的房价在今年3月再次上涨。

房地产市场可以分为大周期和小周期，每个周期都有自己的逻辑。房价收入比、房价租金比等指标适用于小周期，但不能解释大周期的房价上涨，因为大周期主要由城市化率和人口结构决定。

在过去的10年里，一线城市的房地产市场大致经历了三个小周期，房价呈螺旋式上升。

众所周知，目前房地产市场的上涨周期是由深圳开始的。在2015年中国央行发布330新信贷政策后，深圳率先推出了这一飙升模式。同年10月，上海从深圳手中接过了房价飙升的接力棒。北京在一线城市中起步最晚，直到2016年春节，房价才开始弥补上涨，并努力赶上深圳和上海。

去年“930新政”出台时，北京房价上涨周期还没有结束，前两年被抑制的需求还没有完全释放出来。在这种情况下，只有当北京出台非常严格的调控政策时，才能抑制住像火山一样买房的热情。

不幸的是，北京去年的930新政并不比其他一线城市严格，其信贷政策甚至比深圳宽松。

由于北京新建住房市场已被8万元的红线牢牢困住，二手房已成为释放需求的突破口。三月是全国人民代表大会和全国人民代表大会召开的敏感时期。北京的二手房价格在这个节骨眼上上涨了，却没有注意到整体情况，这导致了前所未有的政策连环杀人案。可以看出，主管部门确实很着急。

317轮监管的效果立竿见影。特别值得一提的是，在这一轮监管中，政府将注意力转向了商业和住宅地产以及房地产中介。网易地产此前透露，今年4月，主管部门召集北京主要券商召开闭门会议，主要讨论降低佣金和开放中介数据接口等问题。

面对前所未有的压力，链家已经删除了关键数据，并积极限制代理商的房价。由于其在北京的垄断地位，链家在很大程度上控制了二手房的定价权。目前，真正的情况是，北京的二手房已经下降，与三个多月前相比，房价下降了5%以上。