上市房企 净负债率整体同比大增 中型房企最激进

本篇文章2115字，读完约5分钟

⊙记者朱楠○编辑全

随着业绩的持续增长和盈利能力的稳定，a股房地产上市公司2017年半年报披露的行业状况似乎相当乐观。然而，对光明业绩下高杠杆率的担忧难以掩饰。据上海证券交易所统计，已发布半年度报告的117家a股房地产上市企业的净负债率平均达到207.44%(总体平均)，比去年同期的162.78%高出40个百分点，呈现明显上升趋势。

仔细梳理后可以发现，中等规模住房企业的净负债率相对最高，并且还在继续上升。原因是中型房企中激进企业相对较多，对规模扩张的需求较强，杠杆运用较为大胆。

据行业分析师介绍，净负债率直观地反映了房地产企业的负债水平和偿债能力，上市房地产企业的净负债率有所上升。一方面，这反映了行业对房地产企业高负债扩张的预期和对空未来发展的乐观，但另一方面，在目前监管更加严格的情况下，这还不足以赢得这场高杠杆的“赌博”。

行业平均净负债率大幅上升

统计显示，上半年，117家a股上市房地产企业的平均净负债率达到207.44%。其中，云南城头(600239，诊断股)的净负债率最高，达541.75%，贾凯(000918，诊断股)排名第二，为431.85%；除了这两家公司，还有6家住房企业的负债率超过300%；有9家住房企业的净负债率在200%至300%之间；在100%和200%之间有26个净债务比率。

值得注意的是，与去年同期相比，全行业的净负债率呈现出明显的上升趋势。根据上海证券交易所的信息数据，117家房地产企业中有68家的净负债率同比上升，占58%；有9家房地产企业的增长率翻了一番，包括海德(000567)和阳光城(000671)。从行业平均净负债率来看，去年该值为162.78%，同比增长40个百分点以上，整体增长明显。

长期以来，房企的财务报告在一定程度上反映了行业的真实现状。净负债率作为关键指标之一，反映了住房企业资金链的安全状况和杠杆的使用情况。然而，在当前融资紧张、销售受限的市场形势下，对房企资金链安全的预期已成为下半年的一个关键指标。

通常，资产负债率(总负债/总资产)用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业受现行预售制度的影响，房地产企业可以获得大量的预售款，但预售款被视为“预收款”，计入负债。事实上，与其他债务不同，预售基金没有利息成本，最终不需要偿还，肯定会转化为收入。因此，房地产企业更倾向于用净负债率来表示负债水平和偿债能力。

嘉里分析师沈晓玲表示，住房企业的净负债率在60%至80%之间，这是一个合理的状态，企业的发展风险取决于债务结构。但是，由于房地产企业的公司债券发行政策收紧，上市房地产企业应付债券占负债的比例持续下降，其他融资渠道的重叠程度不同，长期债务与短期债务的比例出现反弹，短期刚性债务的库存现金保护程度也有所下降。

中型住宅企业的杠杆作用更加激进

记者细看该公司，发现大、中、小型住房企业的净负债比例按规模有明显差异。根据东方证券房地产行业监测数据(600958)，上半年，大、中、小房企净负债率分别为72.1%、187.4%和61.4%，生息负债率分别为25.2%、47.8%和34%。在三类住宅企业中，中型住宅企业的这两项指标相对最高。原因是东方证券房地产行业首席分析师朱进认为，在行业集中度不断提高的背景下，中型住宅企业不进则退，加速扩张，规模需求旺盛，竞争更加激烈，因此在杠杆运用上尤为激进，导致中型住宅企业的杠杆相对较高，没有明显的下降。

事实确实如此。根据上海证券交易所的信息数据，净负债率高的房地产企业几乎都是中型房地产企业。尤其是两家a股上市的福建房地产企业，向来以敢作敢为著称。目前，净负债率分别为396%和269%，杠杆风险引起了业界的关注。据记者了解，福建的两家房地产企业目前的销售规模分别在4000亿元和5000亿元，他们正在全力冲刺1000亿元的瓶颈期。公司高层管理人员不仅对销售目标提出了更高的要求，而且对规模和充分利用各种融资渠道有着极强的要求，就像一只征地的狼。福建某房地产企业的执行副总裁甚至直截了当地写了一篇文章:“负债率的商业模式是一场大赌博，赌的是钱，赌的是未来会更好。净负债率不是绝对的好或坏。在中国做了20年的房地产，我深深明白，如果贵公司一路豪赌，一定会成功。”

相对而言，大型房地产龙头企业的资本状况较为稳定。根据半年度报告数据，万科的净负债率仅为19.6%，保利地产(600048)的净负债率为86.6%，招商局蛇口(001979)和金地(600383)的净负债率分别为40.3%和40.6%。

“在企业快速发展的过程中，高杠杆是一种合理的现象。如果企业2-5年的长期负债比例较高，只要整体结构合理，影响不大。”沈晓玲说道。一些业内人士甚至认为，房企愿意用更高的负债来抵消规模，这恰恰表明了企业对行业未来发展的乐观态度。然而，调整债务比率并不容易。在严格的监管下，房地产企业是否有能力低价获得土地，是否能加快规模竞争，是否能更好地控制公司成本，这些都考验着房地产企业的长跑能力。尤其是对于中型住宅企业来说，当信贷、土地等资源明显倾向于大型住宅企业时，仅仅有勇气和雄心去实现弯道超车和突现是不够的。