北上广这个数据集体下跌！金融危机以来首次出现

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一线城市的租金首先下跌

自今年3月以来，房地产市场监管已席卷全国。据《国际金融新闻》不完全统计，近60个城市已经出台了150多项调控政策。

在政策的控制下，热点城市的房地产市场在数量和价格上稳步下降，其上升趋势已经中止。尤其是在一线城市，当住房市场不活跃时，住房的租赁价格也开始下降。

根据上海住房租赁指数办公室的数据，上海房租指数结束了90个月的上升趋势，从今年1月开始继续下降。数据显示，4月份，中原地区共售出1197套二手房，同比下降20.89%。

交易被冻结，一些业主开始转卖它出租。在一些地区，租赁住房的供应超过需求，导致租金略有下降。

以杨浦为例，空住房的入住率相对较高，大量住房的交易周期维持了一个多月，租金明显下降。一个房间的租金已经从每月3500元下降到每月3200元左右，两个房间的租金从每月6000元下降到每月5300-5500元，三个房间的租金从每月8500元下降到每月7500-7800元。

事实上，今年前五个月，上海二手房租金环比下降了三倍。根据中原(上海)4月份的月租金指数报告，中原(上海)4月份的月租金指数为238.2点，环比小幅下降1.09%，同比下降4.38%。

事实上，上海不是这样。北方、上海、广州和深圳四个一线城市的房租都在持续下降，这是金融危机以来的首次。

根据《证券时报》的分析，对于那些买不起商品房、住在四个一线城市的经济适用房的人来说，房租首次下降显然是个好消息。毫无疑问，与租船人谈论租金会更大胆。在过去的十年里，大部分时间里，房价持续上涨，房租也上涨了。在某些情况下，房租的上涨超过了房价的上涨，这使得“X漂泊者”的生活压力很大。

一线城市租金的首次下降不仅意味着供求关系发生了变化，也意味着市场秩序正在改善。

房地产市场监管已取得初步成效

自去年以来，房地产市场监管为这种租金市场变化铺平了道路。

5月15日，国家统计局发布了4月份房地产开发销售月报数据。1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%，增速比1-3月加快0.2个百分点，其中住宅投资增长10.6%。新建住宅面积4.824亿平方米，同比增长11.1%，其中新建住宅面积增长17.5%。

国家统计局发言人、国家统计局局长邢智宏表示，从数据来看，4月份房地产开发投资继续增加，商品房销售面积进一步减少。

《证券日报》援引中原地产首席分析师张大伟的分析。整体而言，2017年4月，本地房地产市场的调控政策继续加强。在政策约束下，房地产市场总体表现良好，交易量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月底，主要热点城市的库存有所增加，去库存的主流城市集中在三线城市。

张大伟表示，从调控政策的内容来看，4月份，全国50多个城市出台了70多项调控政策，其中全国20多个城市出台了“限售令”，这正成为当前调控本地房地产市场的一种新的思路，也是从3月开始中国多城市调控的新特点。预计将有更多的城市实施这项新的调控措施。在一定时间内限制转让可以有效减少投机。

三个因素导致租金下降

鉴于一线城市租金下降，分析显示:

首先，这应该归功于去年下半年开始的这轮楼市治理。由于许多城市对房价的过度上涨采取了严格的控制措施，一方面，许多房屋被“出售和转租”，这增加了房屋租赁市场的供应。

其次，一线城市对住房中介市场进行了重拳出击，挤出了租金中人为添加的水分，提升了租金的真实水平。

此外，这也是由于公共租赁住房的建设和住房租赁市场的发展。公共租赁住房对一线城市租金降低的贡献在于，它不仅转移了部分租金需求，还降低了平均租金。2016年，国务院发布的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，对一线城市首次减租起到了明显的积极推动作用。

根据报告分析，一线城市租金的首次下降仅仅是开始，这拉开了合理租金水平的序幕。这是因为“房子是为了居住，而不是为了投机”已经成为房地产市场的新方向。无论是临时监管还是建立长期机制，无疑都将围绕这一新方向展开。当房子不再被投机时，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金甚至降低租金。

此外，一线城市已经表示，他们应该加快增加住房和土地供应，即增加住房供应，一些新增加的住房将转化为出租住房供应。从需求方面看，北上广等特大城市提出了人口“上限”控制规划的目标，这将对租赁需求产生一定的影响。当未来供给增加，需求得到控制时，显然为租金下降创造了有利条件。

此外，制度建设也在创造有利条件。例如，住房和城乡建设部最近发布的《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中，有许多条款有利于租金的合理返还，如“租赁期限不得少于3年”和“出租人不得单方面增加租金”，这对“稳定”甚至“降低”租金起到了积极的作用。

租金下降只是开始？

《国际金融新闻》援引第三方机构的估计，一线城市的租金回报率已降至1.5%左右，甚至低于北京的1.5%。目前仍处于第一阶段，即租金下降、房价横盘、租金收益率下降阶段，楼市交易冻结对租金的影响将继续显现。

百度的官方数字是“新索米书友会”，表示对于自住买家来说，租售比的概念对他们自己的购买没有什么影响，毕竟它是自住，并不用于投资或出租(事实上，它也有影响，租售比是用来衡量房地产泡沫的一种方法，而当租售比在一个不合理的范围，这意味着他们花费的成本远远高于房子的实际价值)。

对于投资者来说，租售比有很大的影响。当楼市热的时候，一些问题会被市场上的房价掩盖，只有退潮后，问题才会一个接一个地暴露出来。当房价无序上涨时，没有人会考虑租金与销售比率的问题，因为你可以通过购买和转售来赚很多钱。当买卖受到限制时，交易市场就被规章制度所束缚，不能出售的财产就成了一个无底洞，不得不被打入抵押贷款。只有当我们转到租金市场，我们发现租金回报率是可怜的，有一个“财产税”一直挂在我们的头上。只有这样，我们才能理解看似无用的租售比的含义，它的存在代表着房产正常价值的上限。

据《证券日报》分析，虽然每个城市的人口和房屋租赁市场都不一样，但有一些相似之处，即在高房价的影响下，租金湿度普遍较大，而现在房价火爆的城市普遍调控着房屋价格管理中介，所以租金很有可能下降。

北上广深被视为房地产市场的风向标。当这些城市的租金开始下降时，其他城市的租金可能不会下降。

当然，租金的第一次下降只是开始，能否降低到一个合理的水平还有待观察。显然，要使租金回报合理，不仅关系到房屋租赁市场和房地产市场的健康，也关系到民生负担是否合理。此外，租金下降有利于改变人们的住房观念，促进“双创新”。租金回报是否合理，关键在于制度建设和市场建设。