大城市房屋租金将拐点性下跌 长租公寓见缝插针

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最近，作者的一个朋友抱怨说，自空端午以来，租来的房子就被买走了，降价后没人在乎了。作者很好奇，深圳80%的人都租房子，很难以低于本区租金的价格租出去？楼下的中介问，中介兄弟苦笑着说:“现在租客觉得租金太高了，所以他们要么在原来的特区外租房，要么选择分摊租金。”对于我朋友这样的三居室房产，除非租金降低1/3，或者委托长期租赁公司按房间收取租金，否则将由空.保管

如果你按房间租，三个房间住在三个家庭，什么样的房子会被"浪费"？朋友什么也不说。因此，我朋友总价高达1200万元的三居室豪宅只能延续空.问题是，即使计算该区类似房屋的租金(12000元/月)，朋友的房屋租金回报率也只有1.2%。这还不到一年期存款利率(1.5%)，现在“宝贝”理财的年化回报率已经稳定在4%。为什么不能租出去？

中介兄弟感叹道，别说你的三居室是特区城中村的两居室，到处都是分房出租的，现在整套都很难租出去。作者去了城里附近的村庄看了看。太令人震惊了。一居室农民的房子租金一般在1800-2800元左右，但如果你想租一个带微型客厅的两居室，就要花3500多元。中介兄弟说，按房出租将使深圳的出租屋增加一倍左右，但短期内需求不会有太大变化。租金能不降吗？

事实上，深圳的出租房供应有两大优势。首先，在短短几年内，地铁已经成为一个网络图，它迅速连接各个地区。目前，许多房子都是“地铁房”。从外部海关到内部海关的通勤距离缩短了一半。考虑到房租和通勤，住在海关外更划算，尤其是对于月收入只有5000元左右的小白领。因此，大量租户集体搬离福田和南山，搬到宝安和龙岗。

虽然五月是“毕业季节”，但租赁市场却是凄惨而冷清的。根据深圳房地产经纪协会的数据，5月份深圳的房租指数下降了0.35%，其中受白领青睐的福田、南山和罗湖分别下降了1.04%、0.77%和1.56%，宝安和龙岗分别上升了1.48%和0.55%。另一个使出租房屋“沉重”的因素是长期出租公寓。似乎有200多家父母租的公寓公司一夜之间在深圳诞生了。

春节后不久，笔者调查了一些品牌的长期租赁公寓，得出结论:长期租赁公寓推高了租金。由于他们都采用“整租-打包-分租”的模式，他们出租农民的房子和旧的村舍，然后粉刷、分配基本的生活设施和物业管理，加上一个全新的室内环境和品牌声誉，从而增加租金，获得溢价和利润。然而，最近，笔者发现，长期租赁公寓增加和振兴了深圳租赁市场的供应。特别是，他们适应租赁市场的需要，无一例外地“切断”转租的房屋，并引入“n+1”(租用客厅)，从而增加了房屋可容纳的租户数量。

此外，商品房租金太贵，嗅觉敏锐的长期租赁公寓很适合，农村房屋和工厂是萧条，这也是利润增长点。结果，长期租赁公寓涌入了统计数据未涵盖的城市村庄和工厂。农村住房占深圳住房供应的51%，约为2亿平方米。深圳还有1000多个大大小小的工业区，有近7000万平方米的配套宿舍。试想一下，只要有1%被释放，那将是一个数量级的增加，租金将难以支撑。

此外，在过去，小白领之所以宁愿多付房租，更愿意住在特区，是因为特区的交通、购物、娱乐、休闲、上班等综合优势突出。现在，交通优势已经明显消退，随着网络汽车和共享自行车的大发展，长途通勤的效率将会越来越高。目前，网上购物和物流已经覆盖了深圳的每一个角落，甚至特区外的村庄。即使是白领咖啡店也无处不在，甚至可以很快送到你家。

从长远来看，大城市的租金将不得不下降，因为仍有许多“大容量”的空间。例如，未来五年，深圳和北京将分别建设40万套经济适用房和50万套公租房。今年，广州将推出12，000套公共租赁住房，这将分流很大一部分需求，特别是针对低收入刚性租赁人群。与此同时，人均住房面积已经达到35平方米，空的边际需求已经下降。许多供给不得不投入租赁，包括资产配置需求，但居民收入却下降了，反映了对租金的实际需求或拐点的下降。