50城土地均价创新高 土拍市场有望逐渐回归理性

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目前，土地市场的升水率明显下降，交易规模也有所下降。然而，值得注意的是，50个重点城市的土地交易价格逐月同比上涨。据业内人士称，近年来一些城市明显提高了土地供应目标。在土地供给不断增加的背景下，土地拍卖市场有望逐渐理性化。

50个城市的平均地价创下新高

“4月份，50个城市的平均土地交易价格为6450元/平方米，同比增长28%，同比增长54%。根据历史数据，目前的土地价格已达到2010年以来的最高水平。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，近期一些房企对补货有强烈需求，此类房企纷纷进入热点四线城市，导致部分住宅用地地价超过200%的现象，征地情况推高了城市地价。

就城市而言，广发证券(000776)研究报告指出，自2017年以来，一线土地供应步伐明显加快，成交量同比大幅增加。与此同时，由于交易的结构性影响，住宅交易比重上升，租赁费和楼层价格与去年同期相比大幅上升。二线城市受到政策调控的影响，宅基地市场逐渐趋于理性，地价回落到50%以下。总体而言，三线城市依然疲弱，但交易结束后的复苏推动一些三线城市的宅基地市场升温。

东海证券分析师刘振东表示，从全国100个大中城市住宅用地供应的规划建筑面积来看，4月份为2489.96万平方米，环比下降0.22%，同比下降0.32%；住宅用地交易规划建筑面积2510.17万平方米，同比增长0.24%，同比增长0.05%；住宅用地平均底价和总交易价格分别上涨0.05%和0.30%。

事实上，住房和城乡建设部和国土资源部最近要求各地根据去污和清查情况调整土地供应规模，并发布了中长期土地供应计划，以指导地方土地供应。国泰君安(601211)分析师侯表示，从数据来看，4月份一线城市土地供应继续增加，总供应62块土地，总规划建筑面积613万平方米，土地交易溢价从3月份的44.05%降至25.80%。除了开发商补充库存的需求，今年土地供应的逐步增加将支撑2017年的开发投资。

第二节冷却材料更为明显

"土地市场热度的关键取决于公司的预期变化."嘉里研究中心(Kerry Research Center)研究员马表示，在需求侧监管多次被加码后，当前市场矛盾的主要方面已经转变为伴随“限价”的供应意愿下降。然而，在央行“缩台”、地方“限购”、正常监管和企业现金流的压力下，越来越多的中小企业选择了“放松”供应，最近一些地方城市也明确提高了土地供应目标。因此，在企业预期趋于理性的前提下，二季度土地市场的“降温”可能会更加明显。

侯立如表示，上海市国土资源局近日重新启动了“临港芦潮港社区c0204地块、临港芦潮港社区e0602地块、奉贤区凤城镇57-05地块”等3块于3月份暂停的地块的出让工作，并将出让方式调整为招标上市，缩小了房屋企业的招标范围，防止过高的地价扰乱市场情绪。与此同时，在土地供给不断增加的背景下，土地拍卖市场逐渐变得理性化。

严跃进表示，值得注意的是，从城市结构来看，一些三线城市的土地交易量相对较大，地价明显高于50%。从这个角度来看，热点三线城市的土地价格泡沫也应该受到积极关注。从后续的市场趋势来看，预计未来土地供应的步伐将会加快，住房企业获得土地的机会将会增加。从土地政策和供应结构来看，包括近期芜湖市新出让土地上安排的预制建筑试点项目，以及苏州市首次供应的自给自足的商品住宅用地等。，这些都是后续房企值得关注的内容。