香港楼市升温 金管局接连出招

本篇文章1385字，读完约3分钟

近日，香港楼市持续升温，一方面刺激了消费者投资房地产市场的热情，另一方面也促使监管部门密切关注房地产市场的抵押贷款风险。根据香港政府差饷物业估价署的统计，截至2017年3月底，香港房价比2015年9月的高水平高出4.5%；最近，交易量与2017年相比也大幅增加。与1月份相比，4月份的住宅交易量增加了一倍多，达到约7000宗。

香港金融管理局表示，香港房地产市场过热的风险正在上升。HKMA一直密切关注本港物业及按揭市场的发展，并相继推出相关管制措施。

第三，招募紧缩的抵押贷款

由于物业市场持续升温，香港金融管理局主要关注银行体系的风险。举例来说，HKMA已注意到认可机构的物业按揭业务竞争日趋激烈，银行维持长期可持续按揭息差的压力亦逐渐增加。按揭业务利润下降，将会减少认可机构可从这项业务赚取的资本，从而削弱它们在未来市场调整时的抗震性。与此同时，涉及超过一项按揭贷款的按揭贷款数目，以及来自香港以外借款人的收入，最近均有所增加，而这类按揭往往涉及较高的信贷风险。

因此，HKMA推出了3项收紧按揭的政策，包括将数项按揭贷款的按揭比率降低10%，将境外借款人供款比率上限降低10个百分点，以及将银行评估新住宅按揭的风险权重下限提高至25%。这三项措施将于五月十九日即时生效，而在五月十九日或之前签署的按揭申请将不受影响。

香港金融管理局总裁陈德林表示，对大多数人来说，买房不仅是人生中的一个重大决策，也是一笔巨大的杠杆金融交易。市民应考虑未来一段长时间的经济及市场环境，尤其是按揭利率可能出现的变动。当决定买房子时，他们应该尽力而为，小心管理风险，避免过度借贷。如果房地产市场继续升温，也不排除HKMA会出台新措施。

至于这三项监管政策的预期效果，业内人士普遍认为力度相对温和，对抵押贷款市场的实际影响可能影响不大。或许主要目的是为了停止银行间的抵押贷款战争，以便该行业在批准抵押贷款时能够更加谨慎并关注风险。

房地产市场的风险正在增加

香港的房价仍然很高。香港财政司司长陈茂波表示，香港的基本因素已经发生了根本变化。美国已进入加息周期，随香港土地供应增加，过去几年房屋供求紧张的情况不会再出现，楼市风险也越来越大。

摩根士丹利(Morgan Stanley)发布的研究报告显示，香港房价已经升至高位，预计从今年开始将进入下跌区间，并将进入几年的下跌周期。该机构看空香港房地产市场的原因与陈茂波大致相同。瑞士信贷(Credit Suisse)最近对香港的购房需求保持谨慎态度，呼吁投资者在投资房地产时衡量风险。

与此同时，对香港楼市未来走势仍有乐观看法。中原地产(Centaline Property)创始人史永清表示，随着美国将制造业迁回内地，大力推进基础设施建设，这可能会导致美国通胀上升。如果通胀上升速度快于加息，将导致资本流向投资市场。考虑到上述因素，石永清预测，香港楼市将进入一个更加疯狂的状态，上涨趋势将持续一至两年，房价至少上涨10%至20%，才会趋于平稳。

此外，值得注意的是，内地投资者在香港房地产市场的比例正在上升，无论香港的房价未来是涨还是跌。根据高力国际的数据，去年中国财团在香港的投资超过了伦敦和悉尼，在全球排名第二，仅次于美国。高力国际预计，今年将有更多内地开发商在香港投资，香港将有机会超越纽约，成为内地基金今年最抢手的房地产市场。