住房租赁金融创新提速换挡

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在一系列政策的推动下，中国的住房租赁市场进入了一个新的发展阶段。住房租赁供给方的改革不能脱离政策层面的顶层设计，也离不开金融服务和产品的配套支持。今后，要在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新等方面取得进一步进展。

自2017年下半年以来，广州、深圳等首批12个试点城市相继出台了住房租赁新政策。不久前，北京市出台了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房的意见》。大力发展房屋租赁市场是解决部分城市房价高、库存高的重要举措。长期以来，我国房地产租赁市场缺乏标准化、现代化的企业，租赁规模小、装修简单、管理成本高等问题普遍存在，导致该市场缺乏规模化发展。同时，项目前期投资大、资金需求周期长、利润预期不稳定等因素也在很大程度上制约了房屋租赁市场的发展。

相关研究表明，中国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，而同期住房交易市场规模约为15万亿元。租赁市场的规模仅占交易市场的7%，远低于美国和日本等成熟市场40%以上的平均水平。

培育和发展房屋租赁市场，仅靠现有的资本投融资模式是远远不够的。今后，要在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新等方面取得进一步进展。

对于商业银行等金融机构来说，通过干预住房租赁市场和创新住房金融服务，一方面是履行社会责任的体现，另一方面也为自身的业务转型提供了新思路。

自10月底以来，中国建设银行(601939)(港股00939)等多家银行高调推出了住房租赁市场，提供了1000亿元的银行金融支持，有望激活住房租赁市场的巨大潜力。近日，建行先后与广东、重庆、湖北等地政府签署战略合作，打造“智能政府管理+智能金融服务”样板，率先推出“建行荣剑家园”长期租赁社区，推出“住宅贷款”等个人住房租赁贷款产品。

除了政府、银行和企业之间的合作以及提供金融支持之外，银行和其他金融机构在创新住房金融服务和探索长期租赁房地产投资信托基金方面具有巨大潜力。

首先，随着租房者观念的改变，对分期租金的需求迅速扩大，未来租赁金融市场的规模有望超出预期。在目前一线房地产市场销售低迷的情况下，商业银行可能会在租赁金融市场找到新的增长点。益居研究所认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。预计到2027年，全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达到3.86万亿元，比2017年增长138%。

其次，以reits和CMB为代表的证券化融资将成为住房金融创新的重要方向。10月，新学校和保利长期租赁公寓的房地产投资信托基金获得持续批准，被视为市场开放的信号。中国建设银行等多家银行此次提前布局，无疑抓住了后续证券化业务创新的机遇。

第三，随着商业银行专业化程度的不断提高，以特许经营的方式经营正成为一种趋势。中国建设银行在许多地方设立了特许经营权，参与当地重大租赁住房项目的建设和运营，规范住房租赁市场是一种新的尝试。

可以预计，银行等金融机构对租赁业的金融支持在未来将明显加快。但是，需要注意的是，房屋租赁的金融创新应该坚持“房子是为了居住，而不是为了投机”的方向。此外，房屋租赁已成为资金的“窗口”，这可能会推高投资者对房屋租赁项目的估值。如果在短时间内注入太多资本，可能会导致租赁市场出现泡沫，进而引发金融风险。因此，金融机构在推进住房租赁融资时，应把握风险控制与创新的平衡。