促进房地产市场平稳健康发展（新知新觉）

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原标题:促进房地产市场稳定健康发展(新知识、新意识)20年来，中国商品房市场快速发展，对改善城市居民生活条件、促进经济增长起到了积极作用。然而，目前，人们对住房仍然不满意。一些一线和二线城市供不应求，房价上涨压力很大。许多三线城市、四线城市和县都面临着很大的库存压力。为促进房地产市场平稳健康发展，使广大人民群众生活在中间，增强幸福感，必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。

灵活确定招标方式，完善商品房建设用地出让制度。商品房建设用地属于商业用地，土地出让实行“招标、拍卖、挂牌”制度。这一制度有效遏制了暗箱操作等腐败问题，但出价最高者的制度安排很容易导致土地价格和房价上涨。因此，地方政府可以灵活确定招标方式，包括“限价、竞争性价格”、“限价、竞争性价格”等。，根据当地情况和具体情况进行土地出让。例如，可以对非普通商品房建设用地实行无限制招标方式，最高限价招标方式；普通商品房建设用地的转让有多种招标方式，如限定条件(限定价格、限定面积)、“招标、拍卖、挂牌”和价格合理(房价与底价之比较低)等。这不仅可以有效防止高房价扰乱市场预期，而且有助于保障居民的基本住房需求。

坚持住宅物业化，完善土地收购和房屋收购管理制度。一段时间以来，商品房不仅满足了居民的住房需求，还承载了其他一些功能。当前，要坚持“房是为了生活，不是为了投机”的方向，强化地方政府在盘活城市闲置和低效用地中的主体责任，完善土地收购和房屋收购资格审查制度。例如，建立土地购买基金审查制度，以确保房地产开发企业使用自己的资金购买土地。国土部门和有关财政部门审查资金来源不符合要求的，取消土地招标资格。有必要在宏观层面上控制货币，微观信贷政策应支持合理的自营，严格限制信贷流向投资和投机性购买。

深化公共资源配置制度和户籍制度改革。中国高等教育、医疗卫生等优质资源过度集中在大城市，导致户籍“含金量”因城市而异，促使人们强烈偏好大城市户籍，一、二线城市商品房需求持续扩大，成为一、二线城市房价上涨的驱动力。因此，应促进高等教育、医疗等公共资源的更加平等配置，打破按户籍分配优质公共资源的制度安排。第三，四线城市应合理增加一些优质公共资源，提高居民在中小城市定居的意愿，使居住在不同城市的人们享受到更公平的发展成果和机会，进而有效调整不同城市的住房供需关系。

深化住房建设用地供应制度改革。目前，在一些一、二线城市，由于人口持续流入和大规模增长，住房建设用地的供给缺口不断扩大。因此，应根据人口流动趋势和常住人口规模动态调整和确定城市住宅建设用地规模，建立严格的城市住宅建设用地供应规划和信息披露制度，促进商品房建设用地的合理供应。住房供需矛盾突出、房价上涨压力大的城市，应合理增加住宅用地尤其是普通商品房用地的供应规模；去库存任务繁重的城市应该减少甚至暂停住宅用地的供应。通过加强和改善住宅用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场稳定健康发展。

(作者:武汉大学中国住房保障研究中心)