花样年乐观应对楼市调控：借力社区服务平台提高三四线增长

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中国金融网3月24日电(记者李春辉)“两会”结束后，新一轮楼市调控如暴风骤雨般袭来，史上最严厉的“还房还贷”、“首付80%”等措施相继出台。面对这些新变化，房地产企业如何进行调整成为各界关注的焦点。

近日，幻想曲控股集团董事长潘军在业绩发布会上表示，公司将遵守政府“房子是用来住的，不是用来炒股”的调控，推出适销对路的产品，以满足急需。相对保守；此外，它还将利用其“色彩生活”社区服务平台，在不受限购影响的四线城市实现更大增长。

幻想曲对2017年的前景持乐观态度，提出今年的合同销售目标为150亿元人民币(人民币，下同)，比2016年的实际合同销售额高出25%。“今年的目标是150亿，一、二线城市将占到100亿以上，而三、四线将占到50亿左右。”潘军说:“所以我们有信心完成150亿的销售额。”

利用社区服务平台促进四线城市的销售增长

去年底以来，中央经济工作会议明确了“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，提出建立房地产“基本制度和长效机制”。最近政府工作报告修订时，“抑制热点城市房价过快上涨”被列为今年工作的重点，业界已经可以预见，今年房地产市场将迎来新一轮的调整。

现在靴子终于落地了。3月17日，北京、广州、郑州和石家庄在同一天出台了加强房地产市场监管的措施，随后各城市继续加入。迄今为止，全国已有近20个城市相继出台或升级了限购和限贷措施。

面对全国房地产市场政策的收紧，房地产企业应该如何应对？在3月20日举行的幻想曲控股集团2016年业绩会议上，幻想曲控股董事会主席潘军表示，监管代表了政府的态度，即希望开发急需的市场，实现“房子是为了生活，不是为了投机”。“幻想曲目前的主流住宅产品也是朝着这个方向做的。我们将推出适销对路的产品，例如深圳的葵涌项目，主要是80个两居室和90多个三居室，这些产品符合市场的需求，而且价格较为保守。”潘军说道。

潘军还指出，四线城市仍处于去库存化阶段，不在楼市调控范围内。幻想年将与“彩色居住”相结合，推广“彩色居住住宅”模式，改善四线城市的住房供应，创造新的增长。

“色彩生活”是幻想曲集团的社区服务平台，利用互联网思维重组传统物业，将实体社区转变为基于大数据的互联网平台，承载金融服务、医疗养老、文化旅游等其他业务板块。据财务报告显示，截至2016年底，“色彩生活”已签约物业管理总面积3.95亿平方米，其应用彩云的注册用户数达到303万。全年实现增值业务收入1.57亿元，比上年增长48.1%，毛利率达到91.9%。

所谓“彩色居住住宅”模式是指开发商将一次性销售行为转化为“住房+服务”的销售形式。财务报告显示，这一模式已在全国39个城市实施，并与全国27家开发商签署了合作协议。

“幻想曲之所以建立了如此庞大的色彩生活社区服务体系，就是希望能够相互借鉴。”潘军说道。

幻想曲提出，2017年的合同销售额目标是150亿元，比2016年的实际合同销售额高出25%。在150亿的销售目标中，一、二线城市占100多亿，三、四线城市约占50亿。

此外，潘军表示，该公司还有大量不受监管的商品，如商业公寓。

事实上，去年非管制产品对高档产品的年销售额起了重要作用。根据财务报告，2016年幻想曲集团的合同销售额为122.1亿元，其中60.28亿元来自城市综合体项目，占集团合同销售额的49.4%。

“二次转型”:产业导向与金融导向

房地产市场的监管正在如火如荼地进行，但在某种程度上是可以预料的。毕竟，近年来政府越来越重视房价问题。房地产业告别“黄金时代”已成为共识，许多房地产企业都在规划转型。

2013年，幻想曲集团开始从单纯的房地产开发商转型为社区服务提供商，并搭建资本运营平台，推动其社区服务平台彩生活(01778.hk)和商业物业管理平台美怡佳(834669.oc)分别在香港交易所和国内新三板上市，为集团转型提供融资支持。

与以往的调控相比，本轮楼市调控更加强调“限制贷款”，试图降低房地产的杠杆作用。例如，北京推出第二套房“认房认贷”，提高首付比例，而北京周边的石家庄、长沙、三亚、涞水、涿州提高首付比例。

地方监管“贷款限制”过重，与央行、银监会、证监会等部委发布的住房融资收紧信号不谋而合。据央行统计，2016年新增贷款中有45%是住房抵押贷款。大量贷款流入同一个行业不利于风险管理和控制，也不利于其他实体经济的发展。国家发展和改革委员会主任李锋在2017年中国发展论坛年会上表示，有必要控制信贷资金过度流向房地产行业。

因此，在本轮楼市调控中，房地产企业的融资能力成为应对调控的关键。

在上述演出会上，潘军宣布“第二次转型”将在幻想曲年推出。“以产业为导向，以金融为契约，第二阶段转型将在2017-2020幻想年形成，并成为以社区服务业为支点的产业金融集团。”潘军说道。

潘军介绍说，幻想曲的社区金融集团去年获得了一系列牌照，包括小额贷款、金融租赁、金融管理、私募股权基金等。财务报告显示，2016年，幻想曲互联网金融平台“钱生华”实现注册用户120万，年投资额29.14亿元。潘军表示，今年他希望通过与彩生活和美意佳的结合，突破100亿元，进入互联网金融十强。

潘军还表示，在“二次转型”过程中，将通过并购搭建上下游产业资本平台，系统内外的业务资源将进一步整合和嫁接。

去年，幻想曲的子公司美艺佳协助集团收购万达地产，并成为万象美容地产的顾问经理；同年12月，该公司收购了航天财产的股权，成为最大股东。

潘军透露，今年将发行超过20亿元的M&A工业基金。“彩生活不会再被收购，但幻想曲的母公司将继续收购相关的上下游和符合标准的优质资产，并等待母公司优化资产，然后将资产投放到各种上市平台。”潘军说道。

"通过金融手段，我们将继续加大整个产业链的兼并力度."潘军说道。

此外，财务报告显示，幻想曲年现金流量充足。截至2016年底，集团银行存款余额和现金余额约为111.3亿元，比2015年底增加69.1亿元。