洪磊：将进一步明确私募REITs产品备案标准

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⊙朱主编

6月13日，“2018第二届陆家嘴(600663)资产证券化论坛”在上海举行。中国资产管理协会党组书记、会长洪磊出席会议并讲话。他说，房地产投资信托基金是经济结构调整的新的重要工具，发展房地产投资信托基金也是资本市场供应方改革的重要组成部分。

洪磊指出，十八大以来，创新、协调、绿色、开放、共享成为经济发展的主旋律，经济结构和投资结构发生了根本性变化。Reits通过持有现金流稳定的高质量房地产，收集社会资金，为低风险偏好的投资者提供分红产品。此外，通过reits的证券化过程，它为开发型企业提供了一种资本退出机制，从而为新项目开发提供了资本。

然而，中国的房地产投资信托基金在发展过程中也面临一些问题。洪磊列举了四点，包括中国reits基本资产信用不独立，不能摆脱“刚性赎回”；制度环境滞后，缺乏统一的市场化运作环境；缺乏全面的行业税收制度安排；资产持有成本和资本成本过高，股权投资回报率不足。

对此，他指出，我们应该从以下几个方面探索和推动reits的发展:一是按照cdr方式，首先要制定reits的管理措施；二是坚持收益来源，打破刚性赎回，加强对经理人和投资者的教育；第三，加快税制改革试点，取消直接投融资领域的流转税，建立以企业和个人所得税为主的直接税体系，实现房地产投资信托基金层面的税收渗透。

洪磊表示，基金行业协会将进一步明确reits产品私募的备案标准，提高备案效率。私募reits产品应满足以下基本条件:第一，投资对象是具有真实现金流的项目；二是封闭运行，确保基本资产权益的真正转移和法律隔离；第三，基础资产只能首次证券化，不会衍生新的证券；第四，原权利人实现的资本投资应符合国家产业政策。