经济将向何处去？房价又会怎样走？

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又到了关键的节点时刻。

未来，经济将走向何方，房价将如何走向？会开征房地产税吗？房地产市场监管会进一步升级吗？租赁制度能颠覆现有的房地产结构吗？

站在时代的洪流中，每个人都在思考未来。面对许多不确定性，我们能把握多少取决于我们是否能看到未来的机遇。

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国际形势:美联储收缩和地区不稳定

要讨论未来趋势，我们必须了解中国面临的国际环境。

在过去的五年里，欧洲和美国走出了金融危机和债务危机的泥潭，美国经济复苏了。九年后，美联储首次加息，仅在一年内，它就连续加息数次。

比提高利率更有影响力的是，美联储宣布将开始缩减开支。2008年，为了应对金融危机，美联储实施了量化宽松政策，并向市场释放了大量流动性。现在危机正在逐渐消除，而这些流动性将会逐渐恢复。所谓的收缩表实际上缩小了央行的资产负债表。换句话说，央行将收回最初从市场释放的资金。

利率上升与表的收缩相结合是美国经济复苏后的正常调整，但对新兴国家来说却意味着巨大的金融冲击。

尽管经过一系列的调整和控制，中国目前的货币独立性得到了加强，其应对冲击的能力也得到了加强，从而大大减轻了美联储收缩其货币政策的压力。但可以肯定的是，货币宽松的时代已经结束，同时金融监管的时代也即将到来，这不仅意味着资本成本将进一步上升，而且监管将成为外国投资的常态。

然而，比美联储加息更严重的是，国际形势动荡，反全球化现象猖獗，地区不稳定已成为影响国际安全的重要因素。从欧洲的恐怖袭击到东亚核问题的死灰复燃，从南海争端到中印对抗，整个世界都进入了一个不确定的时代。

无论中国的经济发展是依靠世界市场还是一带一路战略的前瞻性部署，都需要一个和平稳定的国际环境。这意味着中国将寻求在国际政治和经济体系中的主导地位，并从不确定性中探索确定性。

对个人来说，不确定的时代意味着机遇和风险。风险的叠加使每个人都试图找到安全感。无论是在海外配置资产，从房地产中寻求稳定，还是在时代的潮起潮落中寻求新的机遇，这都是对每个人的考验。

2

国内情况:城市化、老龄化和产业升级

与国际形势相比，国内形势也不容乐观。

尽管中国经济在供应方改革和去库存化之后已经从底部复苏，但必须承认，高增长时代早已结束，但新常态正面临诸多风险:劳动力红利枯竭、投资驱动型经济的成本绩效下降以及产业转型升级。任务繁重，政府债务叠加，金融风险累积...

对于经济和房地产市场，有三个最重要的层面:第一，城市化，这决定了未来城市发展和住房价格支持空的可能性；第二是老龄化，这意味着年轻人的负担越来越重，对房地产市场的需求越来越少；第三，产业升级关系到中国未来在世界上的竞争力。

从城市化的角度来看，中国的城市化率已经达到57.35%，离发达国家的进入线还有10多个百分点。未来仍将有农民进城，市民从五线城市向一二线城市转移，这意味着向省会和中心城市转移的趋势不会改变，这仍将在一定程度上支撑经济和房地产市场。

衰老是完全不同的。20世纪90年代日本房地产市场崩溃后，一个重要原因是日本当时已经进入老龄化社会。老龄化的另一面是劳动力正在萎缩，低成本的优势不复存在，通过加工制造业向世界出口商品的时代不再像开始时那样华丽，这将对整个经济和房地产市场产生深远的影响。

产业升级关系到经济的未来。经济进入新常态，劳动力成本上升，投资引擎逐渐停滞。中西部城市已经开始承接东部沿海地区的加工制造业，而东部沿海地区正在寻找高科技产业和互联网产业的机会。去年以来，一二线城市如火如荼，这是产业升级的一个缩影。

中心城市和省会城市的重要性将进一步加强。在五线城市，由于年轻人大量外流，工业衰退的迹象将变得更加明显；东北经济仍将陷入工业固化、人口外流和老龄化的泥潭。至于一、二线城市能否探索出一条不依赖房地产或基础设施投资的新路，我们拭目以待。

3

房地产税:离正式引入还有多远？

十年前，房产税已经进入了政策储备；六年前，重庆和上海进行了小规模的房产税试点；四年前，中共十八届三中全会提出“加快房地产税收立法，及时推进改革”；在六个月前的两会上，人大发言人表示，房地产税法的制定已经纳入五年立法计划，但今年不会提交审议。

通过梳理这一时代背景，我们可以理解，开征房产税只是时间问题。房产税的立法至关重要，从文件审查到征求意见到最终公布的时间跨度相对较长。然而，目前的NPC由于任期只剩下一年，因此显然不可能推进立法进程。因此，房地产税将由下一个NPC推动。

从政策条件来看，推进房产税不存在技术障碍。房地产统一登记将于今年年底完成。全国335个地州市和2854个县市将全部接入国家信息平台，全国住房信息网络指日可待。

除了东风，一切都准备好了。推动房产税的最大障碍不在于技术，也不在于立法程序，而在于现有的利益模式。

房地产税将作为未来地方政府的主要税种而存在，它的诞生是为了终结土地财政。然而，卖地收入比税收来得快，更容易被地方政府控制，因此很难在短时间内扭转这种依赖。数据显示，今年以来，全国50个土地销售收入最高城市的“土地销售”总额达到2.28万亿元，同比增长32%。

虽然房产税意味着一个长期稳定的税源，但仍然难以与土地销售收入相匹配。对于土地资源几近枯竭的城市，欢迎房产税的到来是很自然的；对于大多数仍在建设新城镇的地方来说，房产税不如土地销售收入方便。

此外，公众情绪也是一个重要的变量。如果几年前人们对房产税持怀疑态度，经过这轮飙升后，通过房产税抑制多套房投机的社会情绪明显上升，房产税立法将获得更大的民意基础。

当然，房产税的更大作用在于理顺地方财税关系，抑制多套房投机，但未必能实现房价的下调。这是因为，第一，降低房价不是政策的目标，使房地产市场能够稳步健康发展；第二，房产税类似于蓄水养鱼。一旦房价下跌，房产税的推广将不可避免地遇到障碍。

因此，在未来五年内开征房产税将是一件很有可能的事情。这一政策的主要立足点将是实现房产税的顺利推进，防止房价暴涨暴跌。

4

房地产市场监管:“四个极限”能持续多久？

中国的房地产市场监管始于2005年，并于2010年加大了对购房和贷款的限制。2013年，价格限制成为一种新工具。2016年，限量购买和贷款的价格限制成为标准。2017年，它被横向出售给空，从而建立了“四限”模式，堪称“历史上最严格的”。

回顾过去10年楼市调控的历程，一个问题油然而生:为何楼价仍一路攀升？

这里有一种误解，认为楼市调控是为了抑制房价。事实上，过去多年的政策都是以“确保房地产市场稳定健康发展”为基础的。既然它是稳定的，它就不会允许大的下跌；既然它是健康的，就不允许它继续飙升。

当然，政策的目标是一方面，政策的实施是另一方面。房地产市场调控不能控制房价的原因有很多:不仅城市化等基本面因素提供的支持尚未完成，人口仍在向大城市涌入，经济增长率仍相当可观，而且房地产刺激经济的现实需要、地方政府的土地财政支持以及大货币宽松的时代背景。

那么，这一轮调控的结果会是什么呢？

这一轮监管不同于以往。首先，它覆盖了所有的热点城市，只要房价继续上涨，它们都受到抑制；第二，控制措施从传统的限制购买和贷款升级为限制销售。到目前为止，全国已有40多个城市出台了销售限制，未来还会有更多的城市加入进来。

限制销售相当于锁定。短期而言，限制销售可以使杠杆基金远离房地产市场，同时锁定已经进入房地产市场的基金。毕竟，房地产投机周期变长，投机成本绩效下降；从长远来看，无论未来楼市是涨是跌，只要有大量资金锁定在楼市，就不会那么容易产生金融风险。

更深层次的目的是，销售限制是为了改变空房的时间，为引入房地产税铺平道路。按照目前的房地产开发周期，从买房到取得房产证通常需要一两年的时间，然后在取得房产证后会被锁定两到三年，中间的3-5年就足够房产税的立法运作了。

然而，问题在于，调控楼市的关键在于楼市依然火热，无论是限购限贷还是限售。然而，在货币紧缩和信贷紧缩的背景下，如果房地产市场不得不进入调整周期，严厉的限制性政策将随时取消。

回顾历史，每一轮房地产市场监管都很少持续超过五年。只要形势有变，法规随时都会变。从2011年到2013年，购买和贷款限制在2014年完全放松。历史已经给出了答案。

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租售并举:第二次“房改”能收到立竿见影的效果吗？

房子是用来居住的，这将是未来五年房地产市场的主要位置。

1998年，住房商品化改革将居民的住房需求从福利分房和单元房中解放出来，房地产市场应运而生。2017年，以出租和出售为代表的“第二次房改”试图纠正市场化的弊端，构建以出租住房、商品房和经济适用房为代表的多层次住房体系。

从政策角度看，从广州“租购平等权”出发，增加北京、上海租赁住房的土地供应，然后在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市试行“租购并举”，再推进集体土地建设国家级租赁住房..在政策上推广租赁制度存在障碍。

从市场的角度来看，租赁市场被认为是一个万亿的蓝色海洋。此前，阿里巴巴与杭州市房管局合作，正式进入房屋租赁市场；前30家房企中有三分之一已经进入了长期租赁公寓市场。

租赁市场的前景是光明的，但也存在许多问题。

一个是回报率。随着房价不断上涨，租金与居民的实际收入挂钩，租金回报率也在下降。目前，深圳北部的租金回报率不到1.5%，厦门只有1%，二线城市一般在2%左右，这意味着一套房子只需要出租，至少需要50 -70年才能回到原来的价值。那么租赁市场的力量来自哪里呢？

第二个问题是谁来提供。目前，政策要求国有企业承担建设租赁住房的重任，许多市场化企业主动介入。制约其发展的一个重要问题仍然是性价比。如果在财政和土地层面没有政策倾向，就很难顺利推进出租房建设。

在这方面，房地产投资信托基金，即房地产投资信托基金，可以引入为投资者筹集资金，这可以帮助租赁企业筹集资金，投资者可以获得股息收入。这应该是未来的大方向。

第三，是否应该推广经济适用房、限价房和共有产权房？显然，由于过去的腐败和寻租问题，经济适用房被归入了另一个类别，而限价房和共有产权房则在本轮房价飙升的背景下重新出现。从积极的角度来看，它们对建立多元化的住房制度具有重要意义，但问题是任何低于市场价格的住房都会导致套利、腐败和寻租，减轻购房负担的重任恐怕难以承担。

因此，建立一个租购并举的住房制度是今后五年政策的基调。如果这项政策能够顺利推行，将会对房价产生一定的抑制作用。

6

新的开始？

这两天发布了《关于营造企业家健康成长环境、弘扬优秀企业家精神、更好发挥企业家作用的意见》，要求依法保护企业家的产权，建立企业家个人信用记录和信用档案，构建新型“亲”和“清”的政商关系。

无独有偶，去年11月，中央发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，其中也明确提出要保护企业家的产权，不再追究民营企业的“原罪”。

保护企业家的财产权，不溯原罪，促进企业家精神……这两份文件的意义在于给整个社会一个明确的稳定预期。因为保护企业家的财产权和促进企业家精神不仅关系到稳定，而且关系到经济和社会转型。

一个新时代即将到来。无论是放松还是严格控制，我们至少可以在几个问题上达成共识:

首先，将鼓励所有能够促进经济增长的系统、技术和发展模式。经济正在进入新常态，这意味着更多的挑战，从老龄化到就业压力，从治理绩效到政治成就的合法性，所有这些都与经济密切相关。

第二，房地产对经济增长的作用将发生变化，高污染、低效率的增长将受到越来越多的制约，而土地财政和房地产绑架经济的模式可能会彻底改变，这有赖于房产税和租赁制度的全面推进。

第三，中国将寻求更大的国际影响力，20国集团和一带一路只是这一战略思想的预演。同时，更大的影响力意味着更大的国际责任。中国准备好了吗？

第四，自由的时代可能会结束。这意味着企业和个人都将面临更多的约束，每个人都需要重新找到自己的位置。

未来已经到来，每个人都应该而且必须做好准备。