严跃进解读土地新政：宅基地获得解放要守住两个红线

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1月15日，国土资源部部长蒋大明表示，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障宅基地农民的资格权利，适度放开宅基地使用权。他强调，这是一个重大的理论和实践创新。然而，城市里的人不能在农村买房子，在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

易居研究院智库中心研究主任严跃进解释说，宅基地集体所有权的概念不会改变，这是一个基本原则。然而，这种政策思路可能会“解放”集体建设用地，尤其是宅基地，有利于一些大城市周边宅基地的振兴。

以下是解释的全文:

事实上，在住房制度改革中，"多主体供给"的内容被明确提到。因此，事实上，类似的多主体供给也会在土地供给中得到体现。一般来说，从土地市场的土地来源来看，主要包括国有土地和集体土地，因此国土资源部将在住宅市场的土地使用方面逐步放开集体建设用地。但是，必须指出的是，目前只有租赁市场有机会放开住宅用地，其他领域不可能一下子放开。此外，在一些大城市，真正对这类集体建设用地适度放松政策的主要是城市中的村庄和城市旁边的村庄。

此外，从这种表述来看，类似的土地也可能从其他非房地产开发企业，尤其是一些国有企业手中收购。目前，国有企业使用的许多工业用地需要积极转换，过去很少提到住宅用地。但是，也不排除一些大城市会在有限的土地增值市场下积极盘活这种存量土地，这样实际上会增加土地使用制度的灵活性，同时为“商品房、经济适用房、共有产权房、租赁房”四条产品线提供更加安全的土地使用内容。

从宅基地三权分立的角度来看，它实际上是在积极探索当前的宅基地流转概念。从这种政策来看，宅基地集体所有权的概念不会改变，这是基本原则。从农民的资格权利来看，应该积极保障，这也是新型城镇化需要积极关注的内容。然而，在释放宅基地使用权的概念中，并不排除将一些宅基地改为出租房屋。事实上，类似的做法不同于目前租赁住房的土地使用性质。目前，租赁土地的性质实际上是国有建设用地，而后续宅基地上形成的租赁房屋的性质仍属于集体建设用地的范畴。

这种政策思路可以“解放”集体建设用地，特别是宅基地，有利于一些大城市周边宅基地的振兴。但也有两条红线或底线。第一，土地的性质不变，仍然属于集体建设用地。第二，出租房屋产品允许先开发。其他产品是否与普通住宅相似，取决于后续改革的进展。

此外，在类似的政策下，关于小产权房的讨论可能会继续增加。必须强调的是，小产权房是在未经批准和监督的情况下建在非法土地上的，它们被列为非法建筑，因此没有转正的可能。它不是建立在传统意义上的类似宅基地上，而是更多地建立在一些农村商业用地上，这与宅基地不是一个土地概念。因此，小产权房仍将受到监管，符合条件的住宅将优先改革。

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