2016楼市走向何方

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对于2015年逝去的房地产市场来说，这是非同寻常的一年。从“3·30新政”以来，二手房交易营业税下调，对二手房贷款的杠杆支持增加，到当年的五次降息和五次RRR降息，再到公积金贷款申请门槛进一步放宽，支持市场的政策仍在继续。在需求持续释放的情况下，中国主要省会城市的大部分房地产市场正在明显复苏，交易也在蓬勃发展，但与此同时，存量大、消费需求不足的三、四线城市仍无法摆脱楼市低量低价的阴霾。

展望2016年楼市，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析说:2015年底的经济工作会议已经定下了宏观库存基调，市场环境有望进一步宽松。2016年房地产市场将呈现新的变化趋势。

据胡景晖分析，2015年二手房交易营业税的征收期限虽然从5年缩短到了2年，但交易环节的税收负担对购房者来说仍然很重。在去库存化的宏观基调下，为了降低消费者的购买成本，进一步提振消费者购房信心，除了期望开发商降价之外，预计2005年以前没有征收的二手房交易税和营业税将在2016年进一步降低。

此外，一线城市不太可能在2016年完全放开购房和贷款限制。如果一线城市放开购房和贷款限制，它们将很快吸引大量购房需求和资本流入。一方面，这与控制特大城市人口增长的任务背道而驰；另一方面，对于房地产市场已经陷入危机的三、四线城市来说，情况甚至更糟。

在信贷政策方面，2016年房地产市场信贷政策将进一步放宽。胡景晖表示，2016年，国家宏观经济仍将面临更大的下行压力。在经济结构调整、转型升级的宏观背景下，预计2016年总体货币供应量将保持充裕，信贷将保持快速增长。对于房地产市场，为了稳定，对购房者的信贷支持将进一步加强，如进一步降低首付比例，进一步降低贷款利率，提高优惠贷款利率，进一步放宽公积金贷款政策。

同时，预计2016年交易量将进一步下降。2015年，在一系列优惠政策的刺激下，重点一二线城市的新二手房交易量大幅增长，甚至翻了一番。一方面，这是对2014年房地产市场交易量大幅下降的补充，另一方面，也严重透支了2016年的购房需求。预计2016年一、二线城市的交易量将恢复到年平均交易量，交易量将比2015年下降10%-20%左右。对于三、四线城市来说，在2015年一系列优惠政策的刺激下，房地产市场尚未摆脱成交量和价格下跌的阴霾。据估计，2016年，三、四线城市的成交量和价格将继续低迷。

胡景晖认为:2015年，一线城市和重点省会城市房价居高不下，这使得一线和二线重点城市迎来了2016年的豪宅年。与此同时，随着改善住房购买需求的不断释放，"结构性房价上涨"可能继续主导新的住房市场。与此同时，应该注意的是，目前的购房需求主要是基于改善和首次购房者，投资者正在逐渐消失，所以房价不太可能大幅上涨。目前，二手房市场60%以上的需求都是为了提升居者有其屋，既是“卖方”又是“买方”，这也将保持二手房市场的房价相对稳定。

三线和四线城市的房价将继续下跌。在过去的几年里，在土地财政的刺激下，流入人口明显少于流出人口的三、四线城市提供了太多的土地，建造了太多的房屋。在巨大的库存压力下，进一步降价是开发商的唯一出路；此外，三线和四线城市也是我国城市化进程的关键。“鼓励农民购房”主要解决三、四线城市存量压力大的问题，通过农村人口城市化解决城市存量压力。因此，三、四线城市的房价在2016年将继续保持低位。

此外，胡景晖表示，三、四线城市的房地产市场存量巨大，隐藏的风险导致开发企业回到一线城市，一线城市可供开发的优质地块越来越少。“多粥少粥”的矛盾将逐渐突出。土地稀缺将使一线城市的土地交易价格在2016年继续上涨。“面粉比面包贵”和“频繁的地王”也将成为新常态，一线城市的土地出让金将再次创造历史。