泰禾商业：借力轻资产突围

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谢敏敏

“与国外相比，国内的商业地产空房相当大。如果定位准确，就做一批体验式购物中心，拥有一个非常大的消费空房。”2015年12月30日，在福州市东二环太和广场开业典礼上，太和集团董事长黄启森表示，太和将在全国范围内布局20至30个高端商业综合体项目。

自2010年进入商业地产以来，泰和已在福建和北京拥有6个商业综合体项目，其中3个已正式开业，在北京和上海开发了4个商业地产项目，包括写字楼和商住公寓，总资产达数百亿元。

商业地产对泰和业绩的贡献率逐年上升。根据年报，太和地产2014年的营业收入为82.1亿元，其中住宅部分的营业收入为46.5亿元，商业部分的营业收入为35.6亿元。

为了帮助商业房地产行业的发展，泰和还在2014年成立了酒店部。截至2014年底，共有8家酒店和度假村在运营，并计划开业。

黄启森认为，目前商业地产市场确实存在供过于求的问题，但这恰恰是一批有能力的商业地产开发企业突围的机会。

泰和将关注一线城市和一些二线核心城市的布局:“即使在一线和二线城市，商业地产企业也不够专业。北京部分地区的消费能力优于通州、昌平、大兴等二三线城市。，但缺乏良好的商业和消费场所，所以我们觉得一线城市和二线核心城市仍有很大的发展空间空。”

为了迅速扩大规模，泰和将加快轻资产布局。黄启森透露，许多企业已经主动与泰和洽谈合作，包括一些大型开发商。未来，泰和商业将向外界输出品牌和管理服务。

泰和的一位知情人士向《经济观察报》透露，除了规模扩张之外，泰和还打算在时机成熟时将商业地产管理平台单独打包上市，以方便商业地产的轻资产运营。

不过，这位人士强调，这只是包括R&D在内的招商运营管理平台，而不是现有的商业地产项目和资产。

刻度扩展

自2010年福建三农上市以来，泰和开始进军商业地产。2010年12月，泰和以8.91亿元的总价格获得福州伍肆北商业地块，福州伍肆北泰和广场成为泰和旗下第一个综合项目。

“上市为企业的后续扩张提供了强大的资金支持，这也是我们进入商业地产的基础。此外，2010年福州限购令的发布给住宅市场增加了一个“紧缩期”，增加了住宅项目的难度，促使企业寻求新的支撑点。受监管政策影响较小的商业地产成为首选。”泰和一位未透露姓名的内部人士解释了泰和进入该业务的初衷。

黄启森认为，在所有的房地产企业中，泰和的战略布局是最清晰、最坚定的。泰和在发展业务上走“立足福建，布局全国”的战略路线，从一开始就喊出了“向万达学习，超越万达”的口号。

向万达学习，最显而易见的是向万达的卖租模式学习:通过出售住宅、写字楼和街边商店等形式来维持购物中心自持物业的运营。

虽然租赁和销售是同时进行的，但在管理模式上，泰和要求完全分割住宅和商业领域，并对商业领域进行了明确的划分:包括商场等物业在内的复杂项目归入商业领域，而社区业务和配套业务仍归入住宅领域，商业领域只为其提供专业的指导和帮助。

为了加快发展，泰和成立了专门的商业地产团队。据悉，大部分团队成员来自万达、宝龙地产、龙湖、凯德置地等房地产企业，这些企业已经深入商业地产多年。“泰和正在做生意，与万达相比仍有许多不同之处。”业内人士称，泰和很久以前就放弃了传统的百货商店模式。据上述业内人士介绍，泰和之所以不做百货公司，一方面是因为百货公司的成交量比较大，以一个12万平方米的综合体为例，百货公司可以占到约三分之一的成交量，但其租金约为50元/平方米，对业绩的贡献率较低；另一方面，大型百货公司将限制项目后期的整体管理。

“我们更多地走高端精品路线，万达可能更追求数量。购物中心应该为城市和社会做出贡献，它的建筑是公共建筑。”黄启森认为，一个好的企业应该具备三个条件:一是城市的服务平台，二是城市的景观平台，三是实体的社会平台。

加速轻型资产

目前，泰和已在福建泉州、福州和北京昌平登陆商业项目。黄启森表示，未来几年，泰和商业将继续在一线城市和一些二线核心城市建设20至30个商业综合体，重点是北京、上海、福建和广东等经济发达地区。如果是内陆城市，应该是省会城市。

这涉及到更严格的地区选择标准。"我们决心不去没有人口的城市。"太和商业的一位负责人告诉《经济观察报》，选址是为了介入区域潜在板块，商业成熟度低，竞争相对不太激烈；二是根据区域人口和消费能力，一般要求项目覆盖3公里以内30万人，5公里以内50万人，确保区域购物中心受欢迎。

为了迅速扩张，泰和把轻资产提上了议事日程。黄启森透露，很多房地产企业都表示愿意合作开发商业项目，希望泰和成为贸易商。

在出口管理和品牌方面，泰和优先考虑两类企业:一类是财力雄厚但没有商业项目运营经验的企业，缺乏招商和运营能力；第二类是资金链有问题的企业，但手头的项目质量很高。

除了打算将商业管理平台单独打包上市之外，上述业内人士还表示，资产证券化也将是发展方向，未来泰和将利用其在金融领域的布局，在资产证券化方面进行相关尝试。