土地供应下滑初步遏制 一季度住宅用地价格全面领涨

本篇文章2022字，读完约5分钟

房地产市场的热情正在传递到土地市场。

5月4日，国土资源部网站公布，一季度国有建设用地供应同比下降0.2%，下降趋势有所改变；主要监测城市土地价格稳步变化，住宅土地价格适度上涨。

“总体而言，一季度国土资源数据趋势与宏观经济数据趋势一致。经济触底反弹带动土地需求回升，供给面结构改革推动土地市场和矿业权市场持续调整。”国土资源部有关部门负责人表示。

其中，宅基地的表现最引人注目。中国科学院常务副院长黄宇在接受《国家商报》采访时表示，热点城市的市场风险较低，而优质地块资源稀缺，房地产企业的土地收购竞争激烈。热点地块的高溢价进一步推动整体市场溢价上升，底价上升。

同一季度，宅基地价格领先第一季度

国有建设用地供应方面，全国国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，工矿仓储用地2.47万公顷，同比下降2.7%；房地产用地23600公顷，同比下降4.4%；基础设施和其他土地供应为46，400公顷，同比增长3.7%。

根据《中国国土资源年鉴》的数据，2014年和2015年的土地供应量分别下降了13.7%和17.7%。今年一季度，土地供应与去年同期基本持平，土地供应持续下降的局面初步得到遏制。”上述负责人说道。

自去年下半年以来，全国一线和二线城市的房价都有所上涨，这导致了土地市场的复苏和土地价格的小幅反弹。一季度，国内需求逐步回升，消费、投资和工业都表现良好。高端制造业(爱吉、净值、信息)、新能源和快递物流等战略性新兴产业逐渐释放出需求，抵消了一些传统工业用地的需求萎缩。

主要城市地价监测显示，第一季度末，全国105个主要城市的综合、商业、住宅和工业用地价格分别为3668元/m2、6767元/m2、5554元/m2和766元/m2。

其中，居住用地的表现最为抢眼，同月环比增幅领先于其他用地。具体而言，四种土地价格的环比增长率分别为0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增长率分别为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

上海亿居房地产研究院智库主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，去年上半年以来，国家政策开始一个接一个地发挥作用。下半年，房地产市场的交易量和价格逐渐回升，资金回笼后，开发商承受压力的感觉更加强烈。

热门二线城市很热门

在本轮去库存化中，一线城市和热门二线城市的房地产市场表现引人注目，土地市场也不例外。

据中国参考研究院的报告显示，2016年第一季度，整体土地市场呈现出量少价高的趋势，二线城市表现突出，成交量同比降幅最小，底价同比增幅最大，地价涨幅最高。

根据海通证券(报价600837，Buy)的数据，二线城市的土地上市价格在3月份上涨至1429.9元/平方米，同比上涨14.5%，同比上涨23.2%。

这与房地产市场交易直接相关。根据上海易居研究所4月份的统计，温州、昆明、石家庄等24个城市的库存去库存周期相对较小，等于或小于14个月，属于急需补充库存的城市。

严跃进介绍说，去库存期不到12个月的城市的土地市场最近可能很热，地价高是正常的。这些城市包括厦门、杭州、广州、北京、珠海、济南、武汉、郑州、上海、深圳、南昌、南京、苏州和合肥，其中大部分是一线城市和热点二线城市。

“只有通过积极供应土地和征用土地，才能更好地改善这些城市的投资和新建设等指标。”严跃进表示，对于这些城市来说，后续行动的重点不是减少库存，而是增加库存。地方政府应采取一系列政策，刺激房地产企业积极收购土地和开发项目。只有当供给因素增加时，供求关系才会变得更加合理，才会有房价的过度上涨。

开发商加大了征地力度

根据中央参考研究所发布的中国300个城市土地市场最新交易信息，4月份全国土地市场交易量降温，交易面积环比下降8%，一、二、三线城市均出现不同程度的下降。另一方面，在二线城市地价飙升的推动下，中国300个城市的平均房价环比上涨43%，同比上涨65%。

据中原地产研究部统计，今年4月，二线城市共出让土地676块，规划建筑面积4692万平方米，土地出让金达到1224.73亿元，同比增长29%，同比增长227%，创下了地价和底价的历史纪录。

严跃进分析说，在交易惯性上升的推动下，越来越多的开发商需要补充土地储备，开始加大土地收购力度，因此市场上出现了多轮拍卖。

一些二线城市的房价涨幅正赶上北京和深圳，它们也在通过增加土地供应来稳定市场供求和预期。根据南京市2016年商业用地出让计划，该市计划全年供应500公顷的商品房用地，比去年增加近30%。4月13日和14日，南京市国土资源局一次性推出19块地块。

黄宇分析称，在未来的某个阶段，供应侧调控政策将逐渐发挥作用，一些热点二线城市的区域性土地市场可能会迎来供应增长。然而，在整体供给不足、优质土地稀缺的背景下，土地价格仍面临上涨压力；然而，少数二线城市和库存压力较大的大部分三、四线城市的土地市场热度在短期内难以明显改善。