2015年“土地账本”出炉：全国出让收入同比降两成

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2015年，土地融资遇到了一个障碍。

根据财政部4月5日发布的《2015年全国土地出让收支情况》，去年上缴国库的土地出让收入为33657.73亿元，同比下降21.6%。

财政部给出了减少土地销售的四个理由，第一个是土地市场需求不足。财政部表示，随着中国经济进入新常态，由于经济增长放缓等因素，土地市场需求处于不足状态。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进在接受《商业日报》采访时表示，2015年，房地产市场的基调普遍冷淡，存在明显的分化，这也影响了土地市场，尤其是在高房价频繁出现的一线城市，吸引了大中型开发商，而在三、四线城市，则有很多土地拍卖。

深圳的收入增加了37%，大连的收入减少了56%

差异化和拖尾是2015年全国土地出让收入的两个关键词。

去年前三个季度，全国土地销售收入持续下降，第四季度停止下降并出现反弹。具体来说，前三个季度分别下降了34.6%、37.9%和26.0%。尽管第四季度出现反弹，但增长率仅为9.5%。

根据对原因的分析，财政部表示，从第一季度开始，面对“三阶段重叠”的局面，积极的财政政策侧重于增加力度和提高效率，稳健的货币政策侧重于适度的紧缩。中央和地方政府相继出台稳定的房地产开发政策，推动下半年房地产市场需求逐步释放，商品房销售面积增速由负转正，导致第四季度土地需求回升。

从地区的角度来看，个别地区的趋势是相反的，而大多数省份的趋势是显著下降。虽然东部、中部和西部地区总体上呈下降趋势，但具体细分仍有所不同。

根据财政部的数据，除深圳(36.9%)、西藏(1.8%)、厦门(1.2%)和甘肃(0.2%)外，其他32个地区都出现了不同程度的下降。其中，大连(-56.4%)、宁波(-54.1%)和内蒙古(-51.8%)的降幅超过50%。

据财政部称，深圳的土地销售收入增长迅速，主要是由于强劲的经济增长、繁荣的房地产市场、相对稀缺的土地资源和居高不下的土地价格。

机构数据也可以证实这一点。根据上海易居房地产研究所对北京、重点二线城市等10个典型城市的统计，2015年土地平均交易价格为4042元/平方米，比2014年上涨15.7%，土地平均交易价格居高不下。

“在2014年和2015年房地产市场分化较大的环境下，大型房企乃至保险类金融企业进一步加快了一线城市和重点二线城市的征地步伐，加快了土地价格的上涨。”严跃进说。

以北京为例，监测显示，2015年，北京土地市场以2032亿元土地出让金结束，创历史新高。

然而，雅豪的数据显示，虽然价格达到新高，但在2015年，北京总共售出了109块土地，比去年减少了32块，售出地块的总建筑面积为706.8万平方米，这也创造了过去8年的新低。

土地供应也需要“由城市来实施”

财政部表示，在房地产库存高企的压力下，房地产开发企业在购买土地时更加谨慎。2015年，全国土地出让面积为22.14万公顷，同比下降18.6%，同比下降3.1个百分点。其中，商业及住宅用地分别下跌百分之二十四点七及百分之十九点一。全年土地出让合同成交价为2.98万亿元，同比下降10.6%。

严跃进表示，2015年，与过去6年相比，整体形势创下新低，平均交易价格处于历史最高水平。一线城市的平均交易价格涨幅特别高，而二线城市紧随其后，并在下半年稳步上涨。这表明一线城市和部分重点二线城市的地价已经得到各方认可，吸引了包括保险公司在内的主要房企和机构竞相布局。预计2016年土地市场将在2015年的基础上进一步上升，土地市场的区域分化将更加明显，市场变化将更加复杂。

从今年第一季度来看，情况确实如此。根据克里的报告，今年第一季度，该机构监测的300个城市的商业用地供应同比下降60%以上；交易面积同比下降28%，环比下降52%。

但背后的动机可能不同。据中原地产研究部统计，2016年第一季度，一、二线城市的住宅用地价格大幅上涨，其中一线城市因供应量创下历史新低，仅售出20块住宅用地，平均楼面地价为1.3万元/平方米，同比上涨37%。

中原地产研究总监张大伟告诉《国家商报》记者，二线城市增幅较大。在第一季度售出的723块住宅用地中，平均房价同比上涨高达60%。总体而言，一、二级住宅用地市场持续火爆，地王频频出现。从市场预期来看，高价土地的出现将影响后续市场的持续升温。

三线和四线城市交易量的下降更多是由于难以找到土地买家。嘉里报告分析:更多高库存城市将采取“双暂停”政策，即暂停新住宅用地供应，暂停批准新住宅项目；库存合理的城市将有更多的政策来减少首付和税收；低库存城市将增加土地供应。